Романовку готовят к расширению

Вчера Градостроительный совет Ленинградской области согласовал проект новой редакции генерального плана Романовского сельского поселения Всеволожского района. Документ подготовлен на расчетный срок до 2045 года и предполагает, что количество проживающих там вырастет более чем в два с половиной раза, а общая площадь нового строительства составит свыше 700 тыс. кв. м жилья. Кроме этого документа, члены совета рассмотрели и отклонили проекты планировки и межевания территорий в городе Тельмана в Тосненском районе и деревне Пикколово в Ломоносовском районе. По оценкам экспертов, развитие данных локаций, в том числе спрос на жилье, будет зависеть от того, какая среда будет в них создана.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В состав Романовского сельского поселения входят деревни Лепсари, Углово, местечко Углово, поселки Корнево, Романовка и Углово.

По данным на 1 января 2025 года, постоянная численность населения в целом по поселению составляла 10,2 тыс. человек. Новая редакция генерального плана предусматривает рост расчетной численности населения до 27,4 тыс. человек. Ожидается, что из них 24,2 тыс. человек будет жить в поселке Романовка, еще 3,2 тыс. человек — в сельских населенных пунктах. Общий жилой фонд к расчетному сроку составит 971,49 тыс. кв. м, включая 717,62 тыс. кв. м нового строительства. В структуре нового жилого фонда заложены многоэтажные дома, малоэтажные многоквартирные дома и индивидуальное жилье.

Социальная инфраструктура в проекте увязана с ростом населения. К расчетному сроку в поселении планируется 1755 мест в дошкольных образовательных организациях и 2960 мест в общеобразовательных организациях. Также предусмотрены объекты дополнительного образования на 385 мест, включая школу искусств на 200 мест и спортивную школу на 185 мест.

Отдельный блок генерального плана отводится под рекреацию. В поселке Романовка предусмотрены парк площадью 17,36 га, сады площадью 3,09 и 3,95 га, а также сквер площадью 2,65 га. В поселке при железнодорожной станции Корнево заложены сад площадью 3,7 га и сквер площадью 1,43 га. В поселке Углово предусмотрен сквер площадью 2,85 га.

Как объяснил вице-губернатор Ленинградской области по вопросам строительного комплекса и ЖКХ Евгений Барановский, в генплане Романовского поселения вместо одной общей жилой зоны появляются понятные параметры для разных типов застройки. «Это важно и для развития населенных пунктов, и для предоставления земель льготным категориям граждан, включая участников СВО. Но там, где проект оставляет крупные жилые массивы без улиц и квартальной структуры, документ предстоит доработать. Генплан должен сразу показывать основные дороги, въезды, связи с Дорогой жизни и логику будущих кварталов, чтобы следующие стадии проектирования шли по ясному каркасу»,— сказал он.

Второй документ, рассмотренный вчера градсоветом,— концепция проекта планировки территории и проекта межевания территории в городе Тельмана. Участок расположен в северо-восточной части города. Северо-восточнее проходит железнодорожная ветка направления Московский вокзал, Тосно.

Площадь территории превышает 28 га. Правообладатель участка, сибирский девелопер «Союз-Север», принял решение о заключении договора КРТ, в границы которого входит территория.

Существующее население в границах проектирования отсутствует. Расчетная численность жителей после реализации проекта составит около 7 тыс. человек. Максимальная площадь жилья достигнет 236,1 тыс. кв. м, максимальная площадь зданий — 537,6 тыс. кв. м.

Социальная инфраструктура будет представлена двумя детскими садами суммарно на 430 мест и школой на 775 мест. Во встроенно-пристроенных помещениях предусмотрены объекты обслуживания жилой застройки общей площадью 10,4 тыс. кв. м, учреждение по делам молодежи площадью 174 кв. м, участковый пункт полиции площадью 95 кв. м, отделение почтовой связи на 100 кв. м, библиотека с детским отделением, помещения для физкультурно-оздоровительных занятий и бассейн. Для спорта также заложены плоскостные спортивные сооружения общей площадью 8,6 тыс. кв. м.

Озелененные территории в границах проекта займут 13,5 тыс. кв. м. В составе благоустройства предусмотрены скверы, площадки для занятий спортом, детские и взрослые площадки, хозяйственные площадки и площадки для выгула собак.

Областной градсовет отправил документацию по территории на доработку. Ее заказчик компания «Союз-Север» уже ведет в городе Тельмана строительство ЖК со сроком сдачи последних домов в конце 2027 года.

Еще одна отклоненная концепция ППТ и проекта межевания касается территории в деревне Пикколово Виллозского городского поселения. Ранее концепция уже выносилась на рассмотрение градсовета, но тоже не была поддержана. Проект подготовлен ООО «ИнвестГрупп» по заказу ООО «Стройперспектива». Заказчик связан с архангельским застройщиком ООО «СЗ "СУ СМК"» Сергея Махова. Площадь территории составляет 22,8 га. Под жилье отводится 119 тыс. кв. м, коммерческие помещения — 19,3 тыс. кв. м. Расчетная численность жителей — 3411 человек.

Антон Орлов, директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers, говорит, что рассматриваемые локации по транспортной доступности, характеристикам окружения и масштабу потенциальной застройки удовлетворяют требованиям проектов как комфорт, так и эконом-класса. Более ликвидной из двух локаций, документацию по которым градсовет пока не согласовал, по транспортной доступности и близости действующей социальной инфраструктуры (в Колпино) является участок в городе Тельмана.

«Общий уровень спроса будет зависеть от цены, конкуренции на момент старта продаж и характеристик проекта»,— указывает эксперт.

Потенциал роста цен в обозначенных локациях в среднем можно оценить в 7–8% в год. Относительно текущей конкуренции наименьшая представленность объектов-аналогов в локальном окружении фиксируется для проекта в городе Тельмана. Рынок новостроек представлен здесь ЖК «Сибирь» (девелопер «Союз-Север»), а также расположенными в границах Петербурга ЖК «Новое Колпино» (группа «Самолет») и «Квартал Заречье» (СЗ «Загородная, 71»).

Для проектов в Романовке конкуренция оценивается на максимальном уровне: помимо крупного ЖК «Всевгород» (девелопер «Консоль»), в самой Романовке мощную ценовую и продуктовую конкуренцию составляют комплексы Всеволожска, Кальтино и Янино в первичной продаже.

525 тыс. кв. м планирует построить в Романовке и девелопер GloraX. Как рассказал в интервью «Ъ Северо-Запад» акционер и генеральный директор компании Александр Андрианов, девелопер в ближайшее время планирует вывести на рынок первую очередь масштабного проекта комплексного развития территории «Романовка».

Для потенциального проекта в деревне Пикколово, по оценке господина Орлова, ключевых конкурентов всего два, но оба проекта большого масштаба и от серьезных застройщиков: «Квартал Лаголово» (группа «Самолет») и «А101 Лаголово» (ГК «А101»).

По данным Nikoliers, средневзвешенная цена первичного предложения квартир в Ленинградской области по данным на май 2026 года составляет 195 тыс. тыс. рублей за квадратный метр. (без учета скидок застройщиков), что почти вдвое меньше средневзвешенной цены в Санкт-Петербурге. При этом средняя фактическая цена сделок в жилых комплексах в Романовке, вблизи города Тельмана и деревни Пикколово за апрель составила около 150 тыс. рублей, привел цифры господин Орлов.

Руководитель агентства недвижимости «УваровДом» Дмитрий Уваров полагает, что спрос на жилье в Романовке, Тельмана и Пикколово сейчас зависит не столько от самих локаций, сколько от того, как туда зайдут застройщики. «Ленинградская область уже показала несколько примеров, когда территории, которые раньше воспринимались как слишком удаленные от города, за несколько лет превращались в полноценные районы для жизни»,— делится наблюдениями участник рынка недвижимости. В качестве примера он приводит Новоселье.

Еще несколько лет назад, по словам господина Уварова, многие относились к нему как к неудобному пригороду, а сейчас люди спокойно живут там и выезжают в Петербург только по необходимости. То же самое постепенно произошло и с Лаголово. Как только появились дома, дороги, школы и коммерция, отношение покупателей резко поменялось.

«Поэтому сейчас ключевой вопрос — какую среду создадут в Романовке, Тельмана и Пикколово. Покупатели давно перестали смотреть только на расстояние до центра Петербурга. Намного важнее скорость выезда, наличие электрички, школ, поликлиник, магазинов и нормального общественного пространства. Если человек закрывает повседневные задачи рядом с домом, сама удаленность перестает играть критическую роль»,— подчеркивает риелтор.

Всеволожское направление давно сформировало устойчивый спрос, продолжает господин Уваров. Там уже есть хорошая дорога, железная дорога и понятная логистика. Но это не значит, что южные направления проигрывают. «В городе Тельмана спрос способен оказаться очень высоким за счет близости к Петербургу и уже сложившегося интереса к этой части агломерации. Пикколово многое возьмет за счет цены входа и качества самих проектов. Сейчас рынок спокойно продает территории, которые раньше считались слишком дальними»,— резюмирует эксперт.

Александра Тен