«Будем последовательно наращивать долю региональных продаж»
Экспертное мнение
По итогам первого квартала 2026 года федеральный девелопер GloraX увеличил продажи в денежном выражении в два раза, до 12,6 млрд рублей, а в натуральном — в 2,5 раза, до 64,4 тыс. кв. м. При этом, по оценкам «Дом.РФ», в целом российский рынок недвижимости за этот период продемонстрировал рост на уровне 12%. О текущей стратегии масштабирования бизнеса, основных драйверах спроса и перспективах рынка корреспонденту Guide рассказал Александр Андрианов, акционер и генеральный директор GloraX.
Фото: Glorax
Фото: Glorax
GUIDE: Комментируя свое назначение на пост руководителя компании, вы отмечали, что приступаете к работе в новой должности на очередном витке развития GloraX как публичного федерального девелопера. Какие задачи ставите перед собой лично и перед командой?
АЛЕКСАНДР АНДРИАНОВ: В качестве акционера и первого вице-президента я был глубоко вовлечен в ключевые управленческие и операционные процессы компании с самого ее основания. На протяжении всей истории GloraX мы последовательно выстраивали бизнес, сочетающий высокие темпы роста, операционную эффективность, взвешенный подход к рискам и строгую финансовую дисциплину. В новой роли своей ключевой задачей я вижу дальнейшее повышение операционной эффективности, качественную реализацию утвержденной стратегии, выполнение ориентиров, заявленных инвестиционному сообществу, и создание дополнительной стоимости для акционеров.
G: А какие основные вызовы для компании вы видите на данном этапе?
А. А.: Мы сохраняем стратегический курс компании, который создал прочную платформу для выхода на IPO. Темпы реализации стратегии мы местами корректируем с учетом текущей рыночной конъюнктуры. Для нас важно не столько расширение ради масштаба, сколько качество принимаемых решений и устойчивость проектов с точки зрения экономики. Поэтому ключевой фокус сейчас — на повышении эффективности уже реализуемых проектов и укреплении позиций в регионах присутствия.
При этом развитие в новых регионах мы не останавливаем, просто подходим к нему еще более избирательно. В ряде случаев оптимальным инструментом для выхода на новые рынки нам видятся сделки M&A: они позволяют быстрее и с меньшими рисками масштабировать бизнес, опираясь на уже сформированные активы и команды.
G: Как вы адаптировали свою стратегию в условиях ограниченной доступности рыночной ипотеки и снижения спроса? Какие ключевые драйверы, на ваш взгляд, будут определять развитие рынка жилой недвижимости в России?
А. А.: Действительно, на рынке жилья потенциал роста во многом зависит от уровня доступности ипотечных продуктов. К 2025 году ипотечный платеж по рыночным программам стал на 25% превышать среднюю номинальную заработную плату по стране. При этом комфортным считается уровень, когда размер платежа не превышает 50% зарплаты. Поэтому основным драйвером продаж на протяжении последних нескольких лет остается семейная ипотека.
В нашем же портфеле есть проекты в Мурманске и Владивостоке, где действует программа с государственной поддержкой «Дальневосточная и арктическая ипотека», позволяющая при определенных условиях оформлять кредит по ставке 2% годовых. Учитывая такую диверсификацию, мы получаем устойчивый, крепкий сплит: рассрочек всего 6%, доля ипотеки — 75%. При этом в структуре ипотечных сделок на семейную ипотеку приходится 61%, на «Дальневосточную и арктическую ипотеку» — 23%. Мы уже привели структуру сделок к балансу, при котором менее зависимы от семейной ипотеки, чем многие другие игроки. Если Банк России продолжит курс на снижение ключевой ставки, мы увидим рост доступности рыночной ипотеки и реализацию отложенного спроса. И нам есть что предложить покупателям, учитывая наш текущий объем и планы по выводу нескольких новых проектов в разных регионах страны.
Не стоит забывать, что еще одним фактором спроса на недвижимость в России — фундаментальным — остается сравнительно низкая обеспеченность жильем: всего 29 кв. м на человека. Кроме того, высока доля ветхого и аварийного жилья, 60% жилого фонда построено более тридцати лет назад.
Перспектива удешевления рыночных ипотечных программ, рост экономики в регионах, сохранение государственной поддержки и накопленный на депозитах объем средств граждан, исчисляющийся почти 70 трлн рублей,— все эти факторы создают потенциал роста рынка жилой недвижимости в стране в среднесрочной перспективе.
G: По итогам 2025 года Ленобласть заняла четвертое место по стране по объему нераспроданного жилья. Как вы оцениваете перспективы затоваривания рынка в регионе?
А. А.: Ситуация, когда объем строящегося жилья превышает объем текущих продаж,— это не признак кризиса, а естественное состояние для рынка, который складывается из длительности девелоперского цикла. На начало апреля 2026 года распроданность строящихся проектов (учитывая только вышедшие в продажу корпуса) по всей Ленобласти составила 40%, и это не самый низкий показатель по стране. В целом по региону, по данным Росреестра за первый квартал 2026 года, мы видим положительную динамику спроса: реализовано 178 тыс. кв. м, что на 16% выше результата аналогичного периода прошлого года.
Отдельно отмечу рекордные показатели объема продаж по ДДУ в Ленинградской области как в четвертом квартале 2025 года, так и в целом за прошлый год: 370 и 899 тыс. кв. м соответственно. Средняя цена квадратного метра в Ленобласти за последние два года выросла на 19%, до 175 тыс. рублей. Так что потенциал у региона есть, и он внушительный.
К тому же регион по площади очень значительный, проекты на рынке представлены разные, одни продаются чуть лучше, другие чуть хуже. Для любого проекта драйвером продаж будет хороший баланс цены, качества продукта, наличие инфраструктуры. Мы считаем, что нащупали этот баланс.
G: Есть ли планы выводить новые проекты в Петербурге?
А. А.: В Петербурге мало земельных участков, и цены на них сильно выросли за последние годы. В связи с этим мы с оптимизмом смотрим на возможности развития в Ленинградской области и в ближайшей перспективе планируем вывести на рынок первую очередь масштабного проекта комплексного развития территории «Романовка» в локации рядом со Всеволожском. Общая площадь всего проекта составит 525 тыс. кв. м с учетом жилья и коммерции.
G: Как продвигается реализация вашего проекта в Мурманске? Как вы в целом оцениваете рынок этого региона?
А. А.: Проект «Кольский» в Мурманске реализуется хорошими темпами, по графику ведутся монолитные работы на первой очереди. Уже заключены договоры с «Россетями», «Мурманскводоканалом», подписан договор на теплоснабжение с МТЭЦ. Власти региона оказывают всяческое содействие и заинтересованы в появлении нового качественного жилья и притока инвестиций. Мурманская область сейчас очень активно развивается с точки зрения инфраструктуры, растет роль Мурманска как портового города, с каждым годом увеличивается турпоток. Сочетание этих факторов вкупе с «Арктической ипотекой» и ограниченным предложением новостроек делает этот регион привлекательным для девелопмента, даже при сравнительно ограниченной емкости рынка. При этом среди покупателей квартир в нашем проекте не только мурманчане, но и жители других городов региона. Продажи идут стабильно: покрытие эскроу-счетов по нашему проекту в Мурманске практически в два раза превышает текущий проектный кредит.
Подчеркну, что «Кольский» реализуется в рамках механизма МИП — масштабного инвестиционного проекта. Соответственно, у нас есть обязательства перед регионом — благоустроить парковую зону в малой Долине Уюта. Мы договорились заниматься реализацией поэтапно, по мере строительства очередей «Кольского». Концепция благоустройства была создана вместе с бюро Scape, она уже утверждена, сейчас мы занимаемся рабочей документацией по парку.
G: На фоне обсуждаемых изменений условий программы семейной ипотеки как вы оцениваете их влияние на рынок недвижимости? Отразятся ли они на ваших планах?
А. А.: Какая бы ни была трансформация программы, она, как мне кажется, все-таки будет в большей степени затрагивать Москву и Петербург и в меньшей степени — регионы, где вопрос доступности жилья для населения и улучшения жилищных условий для семей с детьми очень прочно встроен в государственную повестку.
Мы, в свою очередь, будем последовательно наращивать долю наших региональных продаж. Сейчас она составляет 67%, а по итогам 2026 года может превысить 70–75%. Ставка на регионы оправдала себя даже в более сложный для рынка период. Мы предполагаем, что эта тенденция сохранится в будущем и в связке с фокусом на операционную эффективность позволит нам показывать высокие результаты по ключевым показателям бизнеса.