Фундамент доверия

В марте прошлого года вступил в силу федеральный закон №186, распространяющий механизм счетов эскроу на сегмент частного строительства. Директор департамента торгового финансирования и факторинга Сбербанка, председатель совета директоров СберФакторинга Игорь Лысенко рассказал «Деньгам» о том, как изменился рынок ИЖС.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Что такое эскроу в ИЖС, если объяснять простыми словами?

— Это способ защитить строительство частного дома от недобросовестного подрядчика. Он гарантирует безопасность вложений. Покупатель вносит средства на банковский счет, где они остаются до завершения строительства и переводятся подрядчику только после сдачи объекта. Если дом не построен, деньги возвращаются покупателю.

Без эскроу-счета клиент оказывался в уязвимом положении — даже при оплате траншами сохранялся риск. Например, клиент оплатил несколько этапов — здание подвели под крышу, а потом выяснилось, что фундамент треснул и все построенное надо сносить.

Эскроу защищает интересы обеих сторон: клиент получает готовый дом или сохраняет деньги, а добросовестный подрядчик гарантированно получает оплату после завершения работ.

— Как изменился рынок после вступления в силу закона?

— Сейчас механизм эскроу обязателен только при строительстве дома с использованием льготной ипотеки. Однако на государственном уровне обсуждается необходимость распространения этого правила на все ипотечные программы.

До появления закона около 10% ипотечных сделок на рынке ИЖС были под угрозой: подрядчики исчезали, дома не достраивались. И это не всегда было умышленно — в сегменте много малых предприятий с небольшим запасом прочности. Представьте себя на месте подрядчика: рынок конкурентный, цена сделки диктуется рынком, но в реальности дорожают материалы, рабочая сила, растут транспортные расходы. В итоге строительство дома обходится в 11 млн, хотя смета подписана на 10. Возникает кассовый разрыв. Подрядчик надеется закрыть его следующим проектом, но несколько неудачных сделок подряд уводят в минус, и подрядчик оказывается не в состоянии исполнить свои обязательства. В итоге клиенты остаются с недостроенным жильем и часто с ипотечным кредитом.

Эскроу переворачивает эту модель. Клиент спокойно ведет строительство, средства находятся на банковском счете до сдачи готового дома — подрядчик получает оплату только после выполнения всех договоренностей. Мы уже провели около 30 тыс. сделок. Больше половины счетов эскроу успешно раскрыты — проекты завершены, и подрядчики, и клиенты довольны. Остальные проекты в активной фазе строительства.

— А что происходит, если подрядчик все-таки не построит дом?

— Возможны два сценария: привлечение нового подрядчика для продолжения строительства либо возврат денежных средств заказчику.

— Для заказчика выгода очевидна, но жизнь строителей усложнилась?

— Для подрядчиков повысилась планка ответственности. Если раньше можно было строить за счет авансов клиента и набирать десятки объектов, то теперь подрядчики вынуждены фокусироваться на тех, что гарантированно выполнят. Такой отбор кратно снижает число дефолтов: подрядчик семь-десять раз отмерит, прежде чем идти в сделку, и возьмет на себя только посильные обязательства.

— Не приводит ли это к удорожанию строительства?

— По нашим оценкам, только половина игроков рынка увеличивают сметы при использовании эскроу, то есть в половине случаев цена не меняется, в остальных растет на 5–10%. При этом и без эскроу удорожание проектов — частое явление. Многие наверняка сталкивались с ситуацией, когда смета в ходе ремонта или строительства росла на 10–30%. Честно говоря, переплатить 5–10% за уверенность, что ты получаешь готовый дом за ту цену, о которой договорился с исполнителем,— это хорошая сделка. А при снижении ключевой ставки эта условная наценка будет в районе 2–3%.

— Как изменилось само качество рынка, его ДНК?

— Повысился уровень доверия. В экономике он напрямую влияет на ВВП: если вы не доверяете партнеру, сделка не состоится, и добавленная стоимость не создается. А если заключаете сделку, то часто тратите много ресурсов на проверку контрагента.

Одна из наших задач — создавать сервисы, которые повышают доверие между сторонами. Раньше покупатель сам оценивал риски надежности подрядчика, а строительство дома превращалось в инвестиционный квест с неизвестным исходом. Эскроу позволил забыть о рисках незавершенного строительства. Теперь вы думаете о том, где построить дом и как его обустроить, а вопрос надежности подрядчика просто закрыт.

— Как оформить эскроу-счет для строительства дома?

— Мы реализовали уникальный сервис, удобный как для подрядчика, так и для заказчика. После заключения договора строительного подряда первым запускает процесс подрядчик: он создает и подписывает договор эскроу-счета в СберБизнесе. Клиенту приходит СМС или push-уведомление, после чего он подписывает документ в СберБанк Онлайн. Открытый счет можно пополнить со вклада в Сбере или переводом из другого банка — после этого средства замораживаются до завершения строительства и постановки дома на учет в Росреестре.

— Допускается ли применение эскроу при достройке частично возведенного дома?

— Открыть эскроу-счет можно и для частично возведенного объекта, но при условии, что вы строите его без привлечения ипотечных средств.

— Как вы считаете, эскроу в ИЖС станет в перспективе таким же привычным, как при покупке квартиры в новостройке?

— Мы уже привыкли к эскроу в новостройках, и я думаю, в ближайшее время эскроу станет стандартом для частного домостроения. Скоро сама мысль о строительстве без него покажется странной. Благодаря эскроу главные риски ИЖС — недострой или внезапное удорожание — устранены. Этот механизм станет базой для индивидуального жилищного строительства.

Мария Лебедева