От метража к сценарию

Рынок коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону вступил в фазу, когда рост спроса уже не означает автоматического роста ликвидности всех объектов. По словам экспертов, наиболее устойчивыми сегментами остаются склады, помещения стрит-ритейла, объекты под автосервисы и общепит, а также качественные офисы в центральных локациях. При этом торговые центры, офисы «для себя» и помещения свободного назначения без арендатора теряют позиции: бизнес и инвесторы стали осторожнее, а высокая стоимость заемных средств усилила переход от покупки к аренде.

Ростовский рынок коммерческой недвижимости сохраняет высокую активность, однако ее структура заметно изменилась. Если в период бурного роста инвесторы были готовы рассматривать почти любой объект с потенциальной доходностью, то сейчас на первый план вышли понятная экономика, качество арендатора, реальный трафик и возможность быстро адаптировать помещение под рабочий бизнес.

По оценке директора федеральной риелторской компании «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрея Иванова, сегодня наибольшим спросом пользуются складские помещения, стрит-ритейл, помещения под автосервисы и общепит, а также качественные офисы. «Складские помещения — один из самых устойчивых сегментов: спрос на покупку вырос, а аренда качественных складов стоит 600–800 руб. за кв. м»,— говорит господин Иванов. По его словам, помещения на первых этажах жилых домов и в проходных местах также сохраняют высокий спрос, а ставка аренды в таких локациях может достигать 1,5–2,5 тыс. руб. за кв. м.

Особенно активно, по наблюдениям риелторов, развивается сегмент помещений под автосервисы и общественное питание. Здесь спрос поддерживается изменением потребительского поведения: жители предпочитают получать базовые услуги вблизи дома, а предприниматели ищут небольшие, понятные по экономике форматы. Аренда в этих категориях, по оценкам рынка, уже выросла примерно на 9%.

При этом в аутсайдерах оказываются те форматы, которые ранее считались базовыми для инвестиций в коммерческую недвижимость. Это торговые центры, офисы, покупаемые «для себя», и помещения свободного назначения без понятного будущего арендатора. В условиях дорогого финансирования и более жесткого налогового режима бизнес старается не замораживать капитал в объекте, если можно арендовать аналогичное помещение и сохранить гибкость.

«Спрос на покупку офисов упал: бизнесу проще и дешевле арендовать, чем покупать. Помещения свободного назначения тоже теряют интерес со стороны инвесторов — никто не хочет брать кота в мешке без конкретного арендатора»,— отмечает Андрей Иванов.

Все на первом этаже

Коммерческий директор ГК «Носта» Виталий Каревский отмечает, что на практике лучше всего себя показывают качественные проекты в сильных локациях, которые способны сами становиться точками притяжения и положительно влиять на окружающую среду.

«Сегодня наибольший интерес вызывают многофункциональные объекты, где все собрано в одном месте. Соседство бизнес-центра и отеля дает сильный синергетический эффект — особенно вблизи крупных транспортных узлов.

На привлекательность таких объектов сильнее всего влияют развитая инфраструктура: спа с бассейном, фитнес, рестораны, переговорные и залы для мероприятий; сервис: клининг, бизнес-услуги, круглосуточный консьерж; панорамные виды и качественная архитектура; современные инженерные и технологические решения, элементы умного здания и, конечно, бренд управляющей или отельной компании, который напрямую влияет на доверие арендаторов. Локация, концепция, окружение и перспективы развития района играют решающую роль — гораздо большую, чем формат недвижимости сам по себе»,— говорит господин Каревский.

Участники отмечают, что для девелоперов встроенная коммерция перестала быть остаточным продуктом: если раньше нежилые помещения на первых этажах проектировались по принципу «что останется после квартир», то теперь они становятся важной частью экономики жилого комплекса и его конкурентоспособности. Покупатель квартиры все чаще оценивает не только планировку и цену, но и наличие сервисов в шаговой доступности.

По словам Александра Жилина, рынок проходит этап жесткой структурной трансформации. «На смену модели "продается всё, что строится" приходит эра прагматизма, функциональности и борьбы за качественный трафик»,— говорит он. Эксперт считает, что выигрывает уже не площадь сама по себе, а объект, встроенный в повседневный маршрут горожанина. Именно поэтому, по мнению эксперта, помещение у входа в крупный жилой массив может стоить дороже объекта в формально престижном, но слабо посещаемом месте центра. Для арендатора важнее не статус адреса, а поток потенциальных клиентов, удобство парковки, видимость входа, плотность проживания вокруг и наличие привычного сценария потребления.

Андрей Иванов также отмечает, что основной источник нового предложения — это первые этажи жилых комплексов. Однако такой продукт не закрывает весь спрос. «Это формат "коммерция при доме", а не полноценные деловые центры»,— подчеркивает он. Для малого бизнеса он удобен, но для крупных офисных арендаторов, компаний с высокими требованиями к управлению, парковке, инженерии и сервису такого предложения недостаточно.

Офис перестал быть символом статуса

Офисный рынок Ростова-на-Дону остается одним из самых дефицитных сегментов коммерческой недвижимости. Особенно это касается качественных офисов класса А и В в центральных локациях. По оценкам участников рынка, вакантность в таких объектах составляет менее 3%, а спрос на крупные блоки от 1,5 тыс. кв. м превышает предложение.

Генеральный директор концерна «Единство» Валентина Полевиченко подтверждает, что качественные офисы сохраняют высокую востребованность. «Востребованность качественных офисных площадей сохраняется на высоком уровне. Заполняемость некоторых бизнес-центров достигает 100%, а в среднем по рынку доля вакантных площадей в этом сегменте составляет всего 2–2,5%»,— говорит она.

В то же время в офисном сегменте уже заметно осторожное охлаждение. Если еще недавно освободившееся помещение быстро находило нового арендатора, то с начала 2026 года ротация стала занимать больше времени. Компании начали активнее оптимизировать расходы: переезжать в бизнес-центры более низкого класса, сокращать занимаемую площадь или пересматривать условия аренды.

«С 2025 года активизировался тренд на оптимизацию компаниями объема арендной платы. Решают они это переездом в бизнес-центры более низкого класса и/или в меньшую площадь»,— отмечает Валентина Полевиченко. По ее словам, стоимость аренды в центральных бизнес-центрах класса А составляет 1,3–2 тыс. руб. за кв. м, класса В — 1–1,2 тыс. руб. за кв. м. За год ставки выросли, но сопоставимо с уровнем инфляции.

Спрос при этом меняется качественно. Офис, по мнению участников рынка, перестал быть символом статуса и все больше воспринимается как инструмент работы. Компании обращают внимание на транспортную доступность, инженерную надежность, интернет, парковку, безопасность, возможность гибко менять площадь и наличие инфраструктуры вокруг. На фоне новых реалий растет значимость автономного питания, защищенных помещений, удобной логистики для сотрудников и клиентов.

Александр Жилин называет это «офисным прагматизмом». «Офис перестал быть символом статуса. Спрос стал холодным: востребованы только функциональные, современные пространства с понятной логистикой. Крупные устаревшие здания теряют ликвидность»,— говорит он.

Виталий Каревский отмечает, что основная масса ключевых офисных объектов Ростова-на-Дону была введена в эксплуатацию более 10 лет назад, а часть из них — старше 14 лет. Новых качественных бизнес-центров, особенно в центральной части города, по его словам, крайне мало. Соответственно, конкуренция для новых проектов минимальная, а рыночная позиция — очень сильная.

«Интерес к офисной недвижимости поддерживается сразу двумя факторами: это предсказуемый арендный доход и потенциал роста стоимости самого актива. Уровень вакантности в качественном офисном сегменте сегодня очень низкий — порядка 2,3%. Это фактически говорит о дефиците свободных площадей. По ставкам аренды тоже показательная динамика. Офисы класса "А" в течение года оставались относительно стабильными, а вот офисы класса "В" показали более динамичный рост — порядка 25% за 2025 год. Наблюдается стабильный спрос наряду с ограниченным предложением. Ожидаем положительную динамику цен продажи и арендных ставок на новые высококлассные офисные объекты, расположенные в культурных и деловых центрах города. Качественная офисная недвижимость сохраняет свою ликвидность и является одним из привлекательных инструментов сохранения капитала»,— комментирует коммерческий директор ГК «Носта».

Торговые центры ищут новую экономику

Сегмент торговых центров в Ростове-на-Дону остается самым сложным. С одной стороны, по словам участников рынка, спрос на площади в ТРЦ полностью не исчез: арендаторы продолжают искать присутствие в сильных объектах. С другой — они стали намного жестче считать экономику, сокращать площади, уходить из слабых локаций и пересматривать форматы.

«Торговая недвижимость, особенно торговые центры, находится в кризисе. С 1 января 2026 года выросли налоги, и торговые центры просят отсрочки, чтобы не разорить малый бизнес»,— говорит Андрей Иванов.

Александр Жилин описывает этот процесс как переход от «складов» к «впечатлениям». «ТРЦ превращаются в социальные хабы, делая ставку на досуг, фудхоллы, медицинские и образовательные центры — то, что невозможно заказать с доставкой»,— говорит эксперт. По его словам, крупноформатные объекты без обновления концепции рискуют стать «дорогими складами с эскалаторами».

Лучше чувствуют себя районные торговые центры площадью 3–5 тыс. кв. м, расположенные в новых жилых массивах. Они закрывают повседневные потребности жителей и выигрывают за счет близости к дому. Этот формат не конкурирует напрямую с крупными моллами за редкий досуговый визит, а обслуживает ежедневный спрос.

Девелоперы готовят объем

На горизонте ближайших лет рынок Ростова может столкнуться с новым вызовом — масштабным расширением предложения в рамках комплексного развития территорий. По оценке Александра Жилина, совокупный объем продаваемой площади по семи крупнейшим проектам составляет около 7,61 млн кв. м.

Среди ключевых проектов эксперт называет площадки в Кумженской роще, где ГК «Эталон» и ГК «Догма» могут реализовать около 2 млн кв. м каждая, территорию старого аэропорта ГК «ЮгСтройИнвест» с 1,5 млн кв. м, ЖК «Октябрь-парк» в районе выезда на Таганрог от ССК с 650 тыс. кв. м, левый берег от ГК «Самолет» с 500 тыс. кв. м, ЖК «Придонье» от ССК примерно с 500 тыс. кв. м и ЖК «Столицыно» ГК «Точно» с 460 тыс. кв. м.

«Если доля коммерческих площадей в современных жилых проектах составляет 10–20%, то только в рамках этих территорий может появиться от 761 тыс. до 1,52 млн кв. м коммерции. Это огромный объем для городского рынка. С одной стороны, он позволит формировать новые автономные районы с сервисами в шаговой доступности. С другой — создаст риск затоваривания, особенно если коммерческие помещения будут проектироваться без учета реального спроса. Коэффициент поглощения в Ростове уже увеличился с одного года в 2022-м до 2,5–3 лет к 2026 году»,— говорит Александр Жилин. По его словам, застройщикам придется конкурировать не только друг с другом, но и с вторичным рынком, который более гибок в дисконте.

Инвестор смотрит на арендатора, а не на стены

Коммерческая недвижимость в Ростове все чаще рассматривается как инвестиционный актив для получения арендного дохода. По оценкам участников рынка, доходность качественных объектов может составлять 8–12% годовых. Это делает их привлекательной альтернативой для инвесторов, но только при условии, что объект действительно ликвиден и имеет устойчивый денежный поток.

По данным «Этажей» в Ростове-на-Дону, средняя цена продажи коммерческой недвижимости в городе и области к концу 2025 года оценивается примерно в 130 тыс. руб. за кв. м. Средняя аренда — 900–1300 руб. за кв. м в месяц. Однако усредненные показатели мало помогают при оценке конкретного актива: склад, офис, помещение под кафе, пункт выдачи или магазин в проходном месте имеют разную экономику и разные риски.

При этом, по словам экспертов, рынок становится адресным: район сам по себе уже не гарантирует доходности. Помещение в условном центре без трафика может проигрывать объекту в новом жилом массиве, где есть постоянный поток жителей и дефицит сервисов.

Александр Жилин предупреждает инвесторов о риске так называемых «дутых» активов. По его словам, на рынке участились случаи продажи объектов с фейковым гарантированным арендным потоком: сетевой арендатор заходит на завышенную ставку со скрытыми каникулами, объект продается инвестору, после чего арендатор требует снижения ставки. «Главный совет инвесторам — ориентироваться на капитализацию и реальный трафик, а не на красивые цифры в договорах с сетевиками, не подкрепленные выручкой»,— говорит эксперт.

Цены будут расти, но не для всех

Участники рынка ожидают, что в 2026–2027 годах коммерческая недвижимость Ростова продолжит дорожать. По оценке Андрея Иванова, рост цен может составлять 5–10% ежегодно, а по качественным офисам — 7–10% в год. Доходность от аренды, по текущим ожиданиям, сохранится на уровне 8–12% годовых.

Однако это не означает равномерного подорожания всего рынка. Сильнее всего, по оценкам риелторов, будут расти склады, помещения под автосервисы и общепит, а также качественные офисы и стрит-ритейл в проходных местах. Слабее — объекты без понятного функционального сценария, устаревшие офисные здания, слабые торговые центры и помещения свободного назначения без арендатора.

«Рынок коммерции стал адресным. Стоимость зависит не от района, а от конкретной функции»,— говорит Александр Жилин. В этой логике объект должен отвечать на конкретный вопрос: кто будет его арендовать, за счет чего арендатор заработает, какой трафик он получит и насколько устойчивым будет этот поток.

Для собственников это означает необходимость профессионального управления. По словам Александра Жилина, уходит эпоха «ключников» и бухгалтеров-управляющих. Собственники крупных портфелей переходят к более институциональной модели, требуют цифровых дашбордов, контроля KPI, юридической защиты, страхования и понятной стратегии развития объекта.

Рынок профессионалов

Ростовский рынок коммерческой недвижимости входит в этап, где ошибки проектирования и инвестиционного выбора становятся дороже, считают эксперты. По словам участников рынка, масштабное жилищное строительство и КРТ создадут большой объем коммерческих площадей, но автоматически этот объем не будет поглощен рынком. Покупатель и арендатор становятся более рациональными, а инвестор — более внимательным к качеству денежного потока.

Ключевым критерием становится не сам факт владения коммерческой площадью, а ее способность генерировать устойчивую выручку для арендатора и доход для собственника. Поэтому в выигрыше окажутся помещения с понятным трафиком, хорошей инженерией, правильной площадью, гибкой планировкой и профессиональным управлением.

Андрей Иванов формулирует рыночный прогноз умеренно оптимистично: склады, стрит-ритейл, общепит, автосервисы и качественные офисы продолжат расти, а доходность коммерческих объектов останется привлекательной для инвесторов. Валентина Полевиченко указывает на сохраняющийся дефицит качественных офисов и переход к продуманным бизнес-центрам с готовой отделкой и инфраструктурой. Александр Жилин предупреждает, что рынок перестал прощать формальный подход: «выживут только точные объекты».

Дмитрий Михеенко