Доля сервисных апартаментов в Сочи достигла 74%
Доля сервисных апартаментов в структуре предложения курортной недвижимости Сочи достигла 74% по итогам апреля 2026 года, следует из данных участников рынка. В элитном сегменте формат занял 100% экспозиции, обновив исторический максимум и фактически закрепившись как базовая модель размещения в премиальной курортной застройке.
Фото: Антон Новодерёжкин, Коммерсантъ
Фото: Антон Новодерёжкин, Коммерсантъ
По оценкам Mantera Group, за последние годы сегмент демонстрировал устойчивую динамику роста: с 2021 по 2022 год доля сервисных апартаментов в Сочи увеличилась с 26 до 57%, после чего прибавляла в среднем по 5–10 процентных пунктов ежегодно.
В компании отмечают, что формат постепенно перестает восприниматься как альтернатива гостиницам и формирует самостоятельный рынок. По словам коммерческого директора Группы Mantera Ольги Трояновской, ключевым фактором спроса становится гибкость: возможность комбинировать самостоятельное проживание с гостиничным сервисом при более просторной планировке и наборе услуг, а также снижение операционных рисков за счет профессионального управления.
Согласно данным Strategy Partners, на сочинский кластер приходится около 350 тыс. кв. м апартаментов бизнес- и премиум-класса, или 35% общероссийского предложения в данном сегменте. Общий объем рынка в стране оценивается примерно в 1 млн кв. м.
Основной спрос формируют семейные покупатели, пары и небольшие группы туристов, ориентированные на краткосрочные поездки. В структуре сделок преобладают инвесторы: более половины покупателей рассматривают приобретение как вложение капитала, при этом около трех четвертей совмещают инвестиционную и рекреационную модель использования — проживание в высокий сезон с последующей сдачей в аренду.
Отдельным драйвером развития сегмента аналитики называют растущий запрос на wellness-инфраструктуру и сервисную насыщенность проектов — от медицинских и оздоровительных программ до развитой ресторанной и спортивной среды. Существенное значение для покупателей также имеют наличие пляжной инфраструктуры и управляемый доход от аренды.
Наибольшим спросом пользуются лоты с одной и двумя спальнями, а также семейные форматы большей площади. Средний бюджет покупки в бизнес- и премиум-сегменте, по оценкам рынка, составляет около 50 млн руб., тогда как в классе de luxe может достигать 300 млн руб. при средней площади около 100 кв. м.
В ценовом выражении рынок демонстрирует умеренный рост: в премиальном сегменте стоимость квадратного метра в Сочи оценивается примерно в 1,4 млн руб., в de luxe — около 2,9 млн руб. Прогнозы на 2026 год предполагают сохранение положительной, но сдержанной динамики — в пределах 3–10% в зависимости от локации и формата объекта.
Участники рынка также отмечают, что девелоперы все чаще используют точечные скидочные механики на уровне 3–10%, однако речь идет не о системном снижении цен, а о работе с отдельными сделками. В перспективе на развитие сегмента будут влиять рост туристического потока и сохраняющийся дефицит качественного гостиничного фонда в курортной зоне.