Предсказуемый юнит
Как устроена схема гарантированной доходности в апарт-отелях и какие есть риски
Фото: Предоставлено пресс-службой сети апарт-отелей Vertical
Гарантированная доходность — наименее прозрачный для массового инвестора инструмент на рынке сервисных апартаментов. Одни в нем видят защиту от сезонных колебаний аренды, другие — маркетинговый ход, заложенный в стоимость объекта. Выбирая такую программу, инвестору следует заранее изучить все риски и иметь четкий план их нивелирования.
Гарантированный, котловой и индивидуальный
Сервисный апарт-отель — это в первую очередь актив, который инвестор приобретает для получения пассивного дохода. Покупатель апартамента заключает договор с профессиональной управляющей компанией, которая берет на себя все заботы, связанные с поиском гостей и сервисным обслуживанием — меблировкой, уборкой, мелким ремонтом, охраной и так далее.
На рынке апартаментов существует три основных программы доходности.
Во-первых, гарантированная доходность. Это наиболее консервативная программа, при которой УК обязуется выплачивать инвестору фиксированную сумму в течение определенного срока — от одного до пяти лет. При такой модели доход владельца юнита не зависит от загрузки апарт-отеля, сезона или экономической ситуации.
Во-вторых, «котловой» метод. Чистая прибыль от сдачи фонда суммируется и распределяется между собственниками пропорционально площади их юнитов. Несомненный плюс этой программы в том, что доход владельца не зависит от того, насколько востребованным оказался именно его номер. Очевидный минус — итоговая доходность напрямую зависит от общей эффективности управления отелем и рыночной конъюнктуры. То есть, операционные риски разделяются между всеми инвесторами.
В-третьих, индивидуальный метод. Собственник получает процент с прибыли от сдачи в аренду конкретно его номера. Высокий туристический сезон — прибыль инвестора больше, низкий — доход может упасть до нуля.
Фото: Предоставлено пресс-службой сети апарт-отелей Vertical
Слагаемые гарантированного дохода
Гарантированные выплаты особенно важны на этапе запуска апарт-отеля — в первые два-три года после сдачи в эксплуатацию. В это время формируется узнаваемость объекта, он набирает клиентскую базу и выходит на стабильную загрузку. Гарантированная программа, которая чаще всего уже включена в стоимость объекта, защищает инвестора от колебаний доходности на старте. Вопрос в том — способен ли актив обеспечивать заявленную доходность после окончания гарантийного срока, когда выплаты начнут зависеть от реальной загрузки.
Рассмотрим этот механизм на примере апарт-отеля «Vertical Московская» в Санкт-Петербурге. Проект расположен в деловой части города, в 15-ти минутах на автомобиле от аэропорта Пулково и в 15-ти минутах ходьбы от станции метро «Московская». Объект коммерческой недвижимости ориентирован на «цифровых кочевников» — IT-специалистов, маркетологов, дизайнеров, копирайтеров, онлайн-тренеров, фотографов и других представителей креативного класса. Апарт-отель включает компактные юниты с коворкингом, спортзалом, баром, студией для подкастов и другими комьюнити-зонами.
Программа гарантированной доходности в «Vertical Московская» обеспечивает инвестору до 103 тыс. руб. в месяц, или 12% годовых. За три года суммарный доход инвестора при этой модели может достичь 3,7 млн руб.
Также УК работает по «котловой» модели и предлагает фиксированные программы на срок до двух лет. Заявленная доходность сети Vertical — до 12%.
Фото: Предоставлено пресс-службой сети апарт-отелей Vertical
Юридические нюансы
Гарантированная доходность обычно оформляется агентским договором между собственником юнита и управляющей компанией. Такой документ не требует государственной регистрации, поэтому для защиты своих интересов перед подписанием договора инвестору следует обратить особое внимание на несколько пунктов.
Первое. Договор должен четко фиксировать даты начала и окончания гарантийных выплат.
Второе. В документе обязательно должен быть указан порядок расчета и график платежей. УК может перечислять их инвестору ежемесячно или ежеквартально.
Третье. Собственнику юнита нужно заранее понимать, какие последствия повлечет выход из программы до истечения гарантийного срока. Прописан ли штраф, возвращаются ли какие-либо суммы, как дальше строится взаимодействие УК и собственника.
Четвертое. Договор должен определять, за чей счет осуществляются коммунальные платежи, текущий ремонт, уборка и иные операционные издержки. Есть ли участие инвестора или это исключительная ответственность УК.
Пятое. Прописаны ли санкции за нарушения обязательств. Например, если УК задерживает выплаты или не исполняет другие условия договора, а инвестор — чинит препятствия управлению апартаментом, не допускает в номер персонал для обслуживания.
Отдельного внимания заслуживает формулировка «гарантированный доход». Договор может отражать обязательства УК платить инвестору минимальный порог дохода при распределении фактической прибыли, а не фиксированную сумму.
Фото: Предоставлено пресс-службой сети апарт-отелей Vertical
Минимизация рисков
Еще до покупки номера в апарт-отеле инвестору стоит знать об основных рисках, связанных с программой гарантированной доходности, и иметь четкий план их нивелирования.
Он может столкнуться с неисполнением обязательств со стороны управляющей компании. Российская судебная практика уже знает случаи, когда УК переставали выплачивать гарантированные суммы, ссылаясь на форс-мажор или финансовые трудности. Инвестору стоит «на берегу» изучить историю УК: какими объектами она управляет, какова их загрузка, есть ли в открытом доступе отзывы инвесторов. Чем больше история УК на рынке, тем выше вероятность выполнения ею своих обязательств.
Завышенная цена входа — еще один риск. Инвестору следует сопоставить стоимость квадратного метра в выбранном проекте с рыночными аналогами в той же локации. Важно комплексно оценивать сам актив и его стоимость.
Владелец юнита может столкнуться и с падением доходности после гарантийного периода. По истечении срока программы инвестор переходит на получение доли от чистой прибыли, и здесь ключевую роль играет способность оператора удерживать высокую загрузку и средний тариф (ADR).
Наконец, налоговые изменения. Повышение НДС до 22% и введение туристического налога с 2025 года неизбежно привели к росту операционных расходов апарт-отелей, а значит, и к снижению размера чистой прибыли.
При выборе юнита предпочтение стоит отдавать проектам с уже действующим номерным фондом. Локация вблизи крупных транспортных узлов (аэропорта, метро, ж/д станции) обеспечивает динамичный спрос со стороны арендаторов и минимизирует фактор сезонных колебаний. Перед подписанием договора с управляющей компанией стоит получить консультацию юриста, специализирующегося на коммерческой недвижимости.
Подробнее об условиях на сайте
ООО «Инвест Хаб»
Реклама