«Новосибирский квартал»: строим дома, которые выдержат проверку временем

Рынок жилой недвижимости проходит через жесткий естественный отбор: покупатель изменился, поменялась логика принятия решений. Выживают не те, кто строит больше, а те, кто строит осмысленнее. О новой природе спроса, репутации как капитале и о том, почему универсальный продукт — это признак слабости, а не силы, в интервью «Ъ» рассказал Иван Завьялов, директор компании «Новосибирский квартал».

— Иван Алексеевич, середина 2026 года. Как изменился рынок жилой недвижимости по сравнению с докризисным периодом?

— Происходит естественная селекция игроков. Назвать это классическим кризисом сложно — спрос сохраняется, сделки заключаются. Но изменился экономический фон, а вместе с ним сама логика покупательского поведения. Первое: недвижимость перестала восприниматься как универсальная инвестиция. Раньше расчет был простым — купил, подождал, продал дороже или сдал в аренду. Сегодня эта схема буксует. Люди выбирают жилье, чтобы в нем жить, а не перепродавать. И фокус смещается: важна уже не столько цена метра, сколько качество среды вокруг — транспорт, инфраструктура, социальное окружение района. Второе: высокие ипотечные ставки заставили считать не стоимость квартиры, а стоимость жизни в ней. В расчет идут расходы на дорогу, содержание машины, детский сад, школу, досуг. Покупатель научился переводить преимущества локации в конкретные цифры бюджета.

Предыдущая фотография

Следующая фотография

1 / 3

— Какие факторы отделяют устойчивых застройщиков от тех, кто сейчас балансирует на грани?

— В первую очередь — способность управлять долговой нагрузкой и сохранять ликвидность при дорогих деньгах. Многие компании выстраивали модель на дешевых кредитах, и когда стоимость заимствований резко выросла, эта конструкция рассыпалась. Без запаса прочности — собственного капитала, диверсифицированного портфеля, стабильных продаж — застройщик оказывается в ловушке.

Второй фактор — репутация. Это вполне измеримый актив. Покупатель сегодня изучает историю компании: что она уже построила, соблюдала ли сроки. Мы сознательно вкладываемся в такие вещи, как порядок на стройплощадке. Когда человек идет мимо забора, видит чистый въезд, отсутствие грязи на прилегающей дороге — он делает выводы про культуру компании в целом.

И третье — продуктовая философия. Если девелопер заявляет: «У нас есть все для каждого», — это верный признак того, что реального понимания своей аудитории у него нет. Мы, например, осознанно уменьшили долю студий в проекте «ПЕГАС». Студии — удобная финансовая модель: низкий порог входа, спрос со стороны арендного сегмента. Но такой формат задает определенный характер заселения: высокая ротация жильцов, инвестиционная логика вместо жилой. Мы хотели создать дом для тех, кто покупает квартиру для себя, надолго. Это осознанный выбор аудитории, и он требует решимости, потому что означает добровольный отказ от части рынка.

— Вы говорите, что покупатель начал считать реальную стоимость жизни, а не только цену метра. Как это меняет продуктовую стратегию застройщиков?

— Приоритетом становится качество среды, а не количество квадратных метров на участке, и это фундаментальный сдвиг. Локация превращается в первичный фильтр отбора. Хорошее место в сложившейся городской ткани — актив, который невозможно воспроизвести искусственно. Планировку или отделку можно скопировать у конкурента, локацию — нет. Поэтому проекты в сильных локациях получают ценовую премию, и покупатель готов ее платить, потому что понимает, за что именно. Наш «ПЕГАС» строится в пяти минутах от станции метро «Березовая роща», по соседству с парком и гимназией №13 — одной из сильнейших школ города. Такая локация сама по себе формирует высокое качество жизни.

— Долгосрочные проекты, такие как «Фламинго», растягиваются на десять и более лет. Как продукт эволюционирует внутри одного большого проекта и можно ли при этом сохранить его идентичность?

— Долгий проект — это возможность учиться на собственных ошибках и удачах. Каждая новая очередь — не копия предыдущей, а улучшенная версия, скорректированная по обратной связи от жителей. Наш микрорайон «Фламинго» строится больше десяти лет, и за это время продукт заметно вырос. Изменились фасады — от типовых панельных решений к более выразительной архитектуре. Глубже стал подход к благоустройству: продуманные пешеходные и зеленые маршруты, игровые площадки для разных возрастов, зоны отдыха для взрослых. Планировки корректировались с учетом опыта предыдущих очередей. Выросло качество отделки — и в квартирах, и в местах общего пользования. Главное — удержать баланс между развитием и узнаваемостью: новые дома должны органично встраиваться в уже сложившуюся среду, но при этом быть лучше предыдущих. Если продукт внутри долгого проекта не меняется, это не показатель стабильности, а тревожный сигнал: значит, компания не слышит своих жителей.

— Одновременно вы развиваете несколько проектов: «ПЕГАС» в Новосибирске, ЖК «Кольца» в Краснообске, микрорайон «Фламинго», новый объект в Бердске. Зачем такая диверсификация форматов и географии?

— Это инструмент управления рисками. Если все проекты сосредоточены в одном сегменте или одной локации, компания полностью зависит от динамики именно этого рынка и при падении спроса теряет единственный источник выручки. Мы намеренно работаем в разных форматах. «ПЕГАС» — городской проект высокого сегмента в сильной локации. «Фламинго» — доступное качественное жилье для семей. «Кольца» в Краснообске — формат для тех, кто хочет жить за городом, не теряя городского уровня комфорта. Бердск — новое для нас направление, где мы видим устойчивый спрос на качественное жилье. У каждого проекта своя аудитория и свои задачи, но всех объединяет общий подход: внимание к деталям, честность в коммуникации с покупателем, работа на долгосрочную репутацию.

— Если обобщить, какие тренды будут определять рынок жилой недвижимости в ближайшие годы?

— Главный — приоритет качества среды над количеством квадратных метров. Локация, инфраструктура, социальный состав района начинают значить больше, чем цена за метр. Второй тренд — продуктовая философия вместо попытки угодить всем. Компании, которые четко понимают свою аудиторию и создают продукт под конкретный запрос, выигрывают у тех, кто пытается быть интересным для каждого. Рынок проходит естественный отбор. Остаются те, кто думает не о быстрой прибыли, а о долгосрочной ценности. Мы — среди них.

ООО СЗ "НОВОСИБИРСКИЙ КВАРТАЛ". Проектные декларации на сайте наш.дом.рф

Реклама