Цены наперегонки
Как дорожают квартиры разного класса
Динамика роста цен в разных сегментах рынка недвижимости в последние годы впечатляет. За последние пять лет квадратный метр элитного жилья подорожал более чем вдвое, а доступного — на 83%. Цену массового жилья разогнала программа льготной ипотеки. Сейчас она не действует, но растет цена строительства, задающая темп обоим сегментам.
Фото: Евгения Демина, Коммерсантъ
Фото: Евгения Демина, Коммерсантъ
Аналитики «Intermark Городская Недвижимость» и «Upside Девелопмент» посчитали динамику цены квадратного метра элитного жилья в Москве и обнаружили, что за пять лет, с весны 2021 года по март 2026 года, он подорожал в 2,2 раза в среднем, до 2,1 млн руб. Сильнее всего цены выросли в Хамовниках и на Арбате — на 204% и 166% соответственно. В самом дорогом районе Москвы, на Патриарших Прудах, средневзвешенная цена предложения жилья превысила 3,6 млн руб. за 1 кв. м.
Рынок элитной недвижимости неоднороден, причины роста цен в каждом районе свои. В Тверском районе, где цена за пять лет выросла на 128%, нового предложения почти не было, жилье дорожало из-за дефицита новостроек. В Хамовниках, напротив, дома активно строили. Там цены росли потому, что дорогого жилья становилось все больше.
Руководитель департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань говорит, что за прошедшие пять лет рост цен заметно ускорился. В 2016–2021 годах квадратный метр подорожал в 1,5 раза, до 940 тыс. руб., а в 2021–2026 годах — в 2,2 раза. По данным системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro, на рынке массового жилья подорожание тоже ускорилось. В 2016 году средняя цена квадратного метра в московских новостройках была 157,9 тыс. руб., в 2021 году — на 53,2% больше, 241,9 тыс. руб. В 2026 году — 457,5 тыс. руб. за 1 кв. м, рост к 2021 году составил 89,1%.
Рост цен на элитное жилье ускорила совокупность факторов. «С одной стороны, предложение остается ограниченным: строят преимущественно в престижных локациях с определенными градостроительными ограничениями, новые проекты появляются редко. С другой — платежеспособный спрос заметно вырос, в том числе за счет репатриации капитала и стремления покупателей инвестировать в надежные активы в условиях экономической неопределенности»,— считает Анатолий Довгань. Дополнительно на динамику цен в 2021–2026 годах влиял рост себестоимости строительства из?за удорожания материалов — санкции осложнили доступ к импортным поставкам, из-за проблем с рабочей силой, при этом — повышения требований покупателей к качеству продукта.
На рынке более доступного, массового жилья цены росли под влиянием иных факторов. Основным драйвером цен в 2021–2026 годах стала программа льготной ипотеки, которая действовала фактически без ограничений. Кредит с субсидируемой ставкой на покупку жилья в новостройке мог оформить каждый. За время действия программы с 2020 года по июнь 2024 года было выдано 1,5 млн кредитов на 6 трлн руб. (данные «Дом.РФ»). На них к окончанию действия программы было куплено 84 млн кв. м. Благодаря программе спрос был стабильный, девелоперы активно выводили новые проекты и повышали цены.
После 2022 года, когда ЦБ стал ужесточать денежно-кредитную политику и повышать ключевую ставку, изменилась стоимость проектного финансирования, на которое девелоперы строили дома. «В старых границах Москвы строительство жилья массового сегмента стало экономически неинтересным из-за падения маржинальности проектов. Новое предложение сместилось к более дорогому жилью, в первую очередь бизнес-классу»,— следует из материалов bnMAP.pro.
Из-за дефицита и на фоне цен остального жилья дешевые лоты вымываются с рынка в первую очередь. Это связано с ухудшением финансовых возможностей граждан, отсутствием доступных ипотечных программ. «На рынке в экспозиции остается меньший объем лотов массового сегмента, а в этом объеме остается меньше бюджетных лотов. Средние индикативные показатели за счет этих факторов увеличиваются более заметно»,— пояснили «Деньгам» в bnMAP.pro. Сейчас средний бюджет покупки квартиры в новостройке массового сегмента — 21,02 млн руб., на 32,8% больше, чем год назад (15,83 млн руб.).