Редкий вид
В продаже в Москве почти не осталось особняков
Рынок покупки и продажи особняков под проживание в Москве очень мал и закрыт: предложение ограничено численностью исторических зданий, а покупатели слишком высоко ценят приватность. По мнению риэлторов, рост предложения может произойти, только если приспособить под жилье особняки, уже используемые под офисы и медицинские учреждения.
Фото: Фотобанк Лори
Фото: Фотобанк Лори
В старых границах Москвы сейчас насчитывается порядка 4 тыс. исторических зданий, признанных объектами культурного наследия. Численность особняков, которые этим статусом не наделены, гораздо выше. Отремонтированные особняки сдают в аренду, чаще — под офисы, медицинские учреждения или посольства. Иногда в исторических особняках и живут. Риэлторы премиальной недвижимости утверждают, что спрос на городские особняки был всегда. Партнер «Калинка Экосистем» Полина Меделяновская вспоминает продажу виллы на Остоженке, которой занималась компания, и одну из известных на рынке сделок — покупку с целью частного проживания скоропечатни Левенсона, построенной по проекту Федора Шехтеля.
На рынке представлены особняки не только из старого фонда, но и недавней постройки. «Особняки старого фонда нередко имеют статус памятников архитектуры либо обладают отдельными охраняемыми элементами. Особняки нового фонда чаще называют виллами. Это современные малоэтажные резиденции в составе премиальных жилых комплексов»,— объясняет разницу генеральный директор «Intermark Аренда» Елена Куликова.
Сейчас в старых границах Москвы в открытой продаже находится 18 жилых особняков. По данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», средняя площадь выставленного на продажу особняка — 860 кв. м, цены в диапазоне 167,7 млн — 8,5 млрд руб. На ЦИАН в феврале этого года было шесть объявлений.
«Рынок жилых особняков Москвы остается одним из самых закрытых сегментов недвижимости»,— говорится в материалах «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
«В основном доступные к покупке жилые особняки находятся в закрытых продажах. Собственники таких объектов, как правило, не афишируют их на открытом рынке, поэтому найти подобные предложения в публичных источниках довольно сложно»,— подчеркивает Елена Куликова.
Девелоперы реагируют на новый формат спроса клубными кварталами урбан-вилл, реконструкцией исторических зданий и интеграцией особняка в многофункциональный жилой комплекс. У Sminex есть в продаже усадьба в Орлово-Давыдовском переулке: хозяйский дом, гостевой, дом для персонала, дом приемов. В общей сложности — 4,7 тыс. кв. м плюс 2 га прилегающего парка; виллы в проекте «Лаврушинский» и «Ильинка 3/8». В портфеле МR Private — усадьба Демидова на Новой Басманной улице, ансамбль жилых резиденций на территории бывшей городской купеческой усадьбы в Замоскворечье из пяти особняков общей площадью около 4 тыс. кв. м. Девелоперы реконструируют исторические особняки в ЦАО под люксовое жилье, потому что новых участков под застройку в центре не осталось. За 2023–2025 годы на рынок вышло не менее семи таких проектов — от «Кузнецкого моста 12 by Lalique» в Тверском районе до TITUL с восемью клубными особняками в Таганском. Елена Куликова вспомнила Cameo Moscow Villas и «Резиденцию "Чистые Пруды"», где представлены виллы для частного проживания.
По данным НДВ, наиболее востребованный сегмент жилых особняков — площадью 150–300 кв. м с бюджетом 350–370 млн руб. При этом рынок сверхкрупных лотов (более 300 кв. м) сужается: их доля в экспозиции за год упала почти вдвое. Инвесторы рассчитывают рост цены не менее 50% на редкие форматы вроде особняков за период строительства.
От частного к личному
Земельных участков для нового строительства в ЦАО практически нет. Поэтому особняки, которые были офисами, реконструируют под жилье. «Логика понятна: квадратный метр элитного жилья в ЦАО стоит 3,2 млн руб., офисной недвижимости класса А — около 570 тыс. руб.»,— говорит коммерческий директор «Балчуг Девелопмент» Ирина Соболева, подчеркивая, что потенциал роста предложения за счет нового строительства ограничен. «В центре Москвы несколько сотен зданий, которые могут претендовать на статус жилого особняка, но пригодны для проживания не более 10–15%»,— продолжает госпожа Соболева. Около 75–80% таких объектов используются как офисы (представительства компаний), банковские отделения или государственные институты. «Исходя из местоположения, площади и текущего назначения жилыми могут стать 20–22 особняка»,— оценила руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Главная преграда для их выхода на рынок — нежелание нынешних собственников расставаться с активами и сложное техническое состояние зданий, требующее колоссальных инвестиций в реставрацию и замену инженерных сетей.
«Последние два года мы наблюдаем, как особняки переходят из использования под офисы в жилье. Это четкий тренд»,— говорит Ирина Соболева. Сейчас компания реконструирует двухэтажное здание 1878 года постройки площадью 991 кв. м. Его планировали разделить на четыре урбан-виллы, потому что еще два-три года назад запросы на городские особняки были единичны (один в пару лет). Но сейчас, по ее словам, появился покупатель, который хочет сделать весь особняк своей семейной резиденцией.
Спрос на особняки Елена Чегодаева объясняет двумя факторами: большая площадь и приватность. «Средняя площадь лотов в элитных проектах — 145,5 кв. м. На долю двухуровневых лотов и городских таунхаусов приходится всего 3,4% от экспозиции в элитном сегменте. В реализации находится всего десять таунхаусов в трех проектах средней площадью 498 кв. м (от 267 до 975,5 кв. м)»,— приводит цифры госпожа Чегодаева.
По словам директора по продажам департамента элитной недвижимости компании «Вайтвилл» Ирины Егоровой, тренд на смену использования особняков с коммерческого на личное — для проживания — очень заметен. «Большинство особняков обычно поделены на небольшие офисы: юридические компании, нотариальные конторы, представительские помещения. Но сегодня все чаще встречается запрос на единое владение. Под корпоративную или семейную резиденцию»,— говорит она, объясняя тренд изменением образа жизни. На ее взгляд, люди с опытом проживания в частных резиденциях или исторических домах за рубежом хотят получить сопоставимый формат в Москве. Изменилось и отношение к историческим объектам. «Десять лет назад многие покупатели опасались памятников, не хотели связываться с охранными обязательствами. Сейчас запрос именно на историческую недвижимость — красивую, уникальную, с историей. Люди готовы инвестировать в такие объекты, потому что понимают: они уникальны. Такие здания невозможно заново построить в том же качестве, с тем же уровнем архитектуры, деталей и атмосферы»,— объясняет госпожа Егорова.
Трудности обладания
При сравнении цен за квадратный метр особняки могут быть дешевле, чем городские виллы. Елена Чегодаева говорит, что на первичном рынке городских вилл от застройщиков средняя цена в сданных объектах составляет 3,7 млн руб. за 1 кв. м, особняки в том же районе — 3,3 млн руб. Ирина Егорова приводит пример, когда квартира площадью 150 кв. м в элитном доме в центре может стоить 500 млн руб. «В той же бюджетной категории иногда можно найти особняк площадью 700–800 кв. м без учета стоимости ремонта. Но покупатель квартиры платит только за полезную площадь, а в особняке учитывается все: лестницы, подвалы, мансарды. Поэтому цена за квадратный метр может выглядеть ниже, но общий бюджет объекта остается высоким»,— поясняет она. Цифры НДВ это подтверждают: в одном и том же районе диапазон цены городских вилл 800 млн — 3,3 млрд руб. в одном проекте, особняки — от 1,6 до 3,5 млрд руб.
Чтобы жить в особняке, здание должно относиться к жилому фонду или апартаментам. В многоквартирных домах перевести жилое помещение в нежилое и обратно — распространенная практика. Управляющий партнер АБ Pareto Legal Павел Желновод говорит, что таких случаев перевода в жилье не встречал. «Получение статуса апартаментов потребует очень сильного лобби проекта: нужно будет начинать со смены вида разрешенного использования участка, на котором стоит особняк, предварительно оценив, соответствует ли здание нормам жилого помещения или апартамента»,— предупреждает он, добавляя, что за нецелевое использование земельного участка штрафуют.
В Москве такое изменение требует обращения в департамент городского имущества, прохождения градостроительной комиссии и нередко — внесения изменений в правила землепользования и застройки города. «Если земельный участок расположен в зоне, где жилое строительство не предусмотрено, получить согласование будет сложно»,— говорит адвокат юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле.
Если особняк имеет статус памятника архитектуры, понадобится еще и согласование изменения функционального использования с департаментом культурного наследия: он оценит, не противоречит ли жилое использование сохранению предмета охраны. «Практика показывает, что в Москве подобные согласования возможны, если жилое использование органично для исторического назначения здания. Многие дореволюционные особняки изначально были именно жилыми. Но каждый случай рассматривается индивидуально и потребует существенных расходов и времени»,— отмечает Ярослав Шицле.
Елена Чегодаева говорит, что в большинстве случаев потенциально жилые особняки не переводят в жилье и это не нужно. «Со стороны покупателей такого формата жилья не существует запроса на перевод помещений в квартиры. Работает такая же логика, как при покупке апартаментов»,— отмечает она.
Во владении исторической недвижимостью есть еще одна особенность: ответственность по соблюдению охранного обязательства будет переходить к каждому новому владельцу объекта до момента исключения объекта из реестра памятников истории и культуры. Это означает, что покупатель, приобретая исторический особняк для жизни, принимает на себя массив других обязательств, независимо от того, был он об этом заблаговременно уведомлен продавцом или нет.
Елена Куликова вспомнила, как у одного из покупателей особняка значительная часть общего бюджета на ремонт ушла на реставрацию фрески. «Закон устанавливает, что договор купли-продажи такого объекта в обязательном порядке должен содержать в качестве существенного условия обязательство нового собственника по выполнению требований охранного обязательства. Отсутствие такого условия влечет недействительность сделки. Это серьезный правовой риск, о котором покупатели иногда не думают»,— предупреждает Ярослав Шицле. Отвечать по такому обязательству дорого и хлопотно. «Даже самый простой ремонт потребует предварительного согласования с департаментом культурного наследия, а отложить расходы на содержание не получится»,— резюмирует юрист. Приспособить особняк под офис проще, чем для жизни. «В доме нужны удобные спальни, достаточное количество санузлов, современные инженерные системы, разделение на приватную и общественную зоны. В исторических зданиях XVIII-XIX веков все это часто требует очень серьезной, профессиональной работы: проекта реставрации, реконструкции и приспособления»,— говорит Ирина Егорова.