Спрос на жилье в Сочи упал на 60% от пиковых значений
Эксперт по недвижимости Сочи Кирилл Флутков, автор Telegram-канала «Какой бюджет — такой сюжет», провел анализ динамики покупательского спроса на жилье в городе за период с 2019 года по начало 2026-го. Исследование, охватывающее помесячные показатели, позволяет констатировать завершение полного рыночного цикла — от разгона и перегрева к последовательному охлаждению и формированию нового равновесия.
Фото: Екатерина Якель, Коммерсантъ
Фото: Екатерина Якель, Коммерсантъ
Базовым ориентиром выступает 2019 год, когда спрос был стабильным и не демонстрировал резких отклонений. Фаза активного разгона началась в 2020-м: среднегодовой уровень спроса вырос примерно на 45–50% к показателям предыдущего года. В 2021 году рынок достиг пика перегрева — средний уровень спроса оказался еще на 20–25% выше 2020-го и почти на 80% выше базового 2019 года.
С 2022 года началась коррекция. Спрос снизился на 25–30% к пиковому 2021-му. В 2023-м падение продолжилось еще на 20%, в 2024-м — дополнительное сокращение примерно на 15%, а в 2025-м — еще на 20% к предыдущему году. В итоге средний уровень спроса 2025 года оказался примерно на 60% ниже, чем в 2021-м. Отдельные месяцы демонстрировали просадку до 75–80% относительно пиковых значений.
Значительная часть предложения в Сочи сосредоточена в диапазоне свыше 460 тыс. руб. за квадратный метр — доля таких лотов достигает 74%. В бизнес-классе рынок в 2025 году вплотную подходил к отметке 500 тыс. руб., а в отдельные периоды превышал ее.
«За пять лет рынок Сочи прошел полный цикл. В 2020–2021 годах спрос разогнался до экстремальных значений, затем три года подряд снижался. Сейчас мы видим формирование нового, более узкого и рационального уровня активности. Это уже не ажиотажный спрос, а выборочный и осторожный»,— отмечает Кирилл Флутков.