Усадебное хозяйство
Покупка объекта исторического наследия окупается за 10–15 лет
На усадебные комплексы в России есть спрос — торги по продаже проходят с несколькими заявителями и завершаются со значительным превышением стартовой цены. Спрос стимулируют меры поддержки инвесторов в объекты культурного наследия. Но покупка остается очень дорогой, поскольку стоимость восстановления усадьбы может в несколько раз увеличить общий бюджет сделки. Инвестициями такие приобретения не называют из-за длинного срока окупаемости. Успехом часто считается, если памятник архитектуры может сам себя содержать.
Фото: Фотобанк Лори
Фото: Фотобанк Лори
Одна из свежих продаж в сегменте усадеб состоялась в феврале этого года. «Дом.РФ» продал бизнесмену Михаилу Масловскому усадебный комплекс XVIII–XIX веков Воронцовых-Дашковых в селе Быково Московской области за 270,6 млн руб. Господин Масловский заплатил в два раза больше стартовой цены за 15 зданий общей площадью 5,9 тыс. кв. м. Главный усадебный дом и ротонда «Павильон трех философов» на острове пруда признаны объектами культурного наследия (ОКН) федерального значения. Это значит, что новый собственник обязан сделать все, чтобы привести усадьбу в порядок, сохранить и затем содержать в надлежащем виде.
«Бывшие дворянские усадьбы один из самых необычных активов на рынке недвижимости,— комментирует владелец агентства недвижимости Madary Марина Маньянова.— Часто стартовая цена таких объектов выглядит символической, но для инвестора ключевым фактором становится не цена покупки, а общий бюджет проекта, который существенно увеличивают обязательства по реставрации и сохранению исторического облика. Восстановление здания — это основные вложения, они могут многократно превышать итоговую цену на торгах». Если сравнивать по цене и площади, усадебный комплекс в Быково дешевле, чем, например, исторический особняк в Москве.
По оценке «НДВ супермаркет недвижимости», стоимость особняков в России составляет в среднем от 1,6 млрд до 3,5 млрд руб.
«Если рассматривать покупку как объект, который будет приносить доход, то раньше чем через десять лет он не окупится. Но редкость и историческая ценность со временем могут значительно повышать капитализацию»,— считает Марина Маньянова. По ее словам, проект по монетизации усадьбы — это нечто между бизнесом и управлением имиджевым активом. «Но грамотная концепция может превратить его в уникальный объект с высокой ценностью»,— говорит она.
Однозначно говорить об инвестиционной привлекательности бывших усадебных комплексов достаточно сложно, считают эксперты. «Определяющими факторами, как и для многих объектов недвижимости, будут местоположение, площадь и цена, а также состояние объекта, его статус и ограничения, с которыми может столкнуться новый владелец»,— отмечает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.
«Самые перспективные — рядом с крупными городами или в туристических регионах, где усадебные комплексы можно адаптировать под бутик-отели, культурные пространства, площадки для мероприятий или туристические комплексы»,— перечислила Марина Маньянова.
Как на практике
Фото: iStock
Фото: iStock
Статус памятников архитектуры накладывает значительные ограничения на процесс редевелопмента усадебных комплексов. «Такие проекты, как правило, не обладают высокой инвестиционной привлекательностью для инвесторов, если только не присутствуют какие-то дополнительные факторы»,— подчеркивает партнер NF Group Марина Малахатько. К ним относится льготная программа финансирования. «Если объект признан руинированным и есть акт о неудовлетворительном состоянии, скажем, от департамента культурного наследия, то на восстановление можно получить льготный кредит по ставке от 3%. Но затраты на реставрацию все равно будут значительными. В Москве стоимость таких работ начинается от 600 тыс. руб. за кв. м»,— отмечает Марина Малахатько.
В 2025 году Российский аукционный дом стал проводить торги в рамках инвестиционной программы, по которой инвестор может купить и оформить в собственность разрушающийся памятник за символический один рубль с обязательством полной реставрации в течение пяти-семи лет. Есть еще одна программа — «рубль за метр» — по ней здания ОКН в неудовлетворительном состоянии сдаются в аренду. В течение семи лет, пока идет реконструкция, инвестор платит аренду по ставке, установленной в ходе аукциона, затем — рубль за квадратный метр. В 2025 году в рамках этой программы бизнесу переданы, например, две исторические дачи в Сестрорецке — дача Н. М. Кочкина и дача Р. П. Павлова. Обе — ОКН регионального значения.
Дача Кочкина будет приспособлена под небольшую гостиницу или апартаменты. Историческое здание амбулатории и ремесленного приюта Покровской общины сестер милосердия на Большом проспекте Васильевского острова, д. 85, лит. Р — самый большой из переданных инвесторам в 2025 году ОКН. Его площадь — почти 3,5 тыс. кв. м.
Ставка аренды на время проведения работ — 1 млн руб. в месяц. Покупатель связан с клиникой репродукции Next Generation Clinic и клиникой ForMe. После комплексной реставрации здания оно будет использоваться в медицинских целях.
В списке «Дом.РФ», 67 объектов культурного наследия по всей России, которые будут выставлены на торги.
Архитектурный ансамбль по проекту Матвея Казакова и усадьбы Рябушинских и Нарышкиных XVIII–XIX веков в Москве, а также руины замка Заалау в Калининградской области, датируемые XIV веком. В первом квартале этого года будет продаваться дом Мусина-Пушкина в Москве, на Спартаковской улице (0,79 га, 11,3 тыс. кв. м). Сейчас его занимает Московский государственный строительный университет.
Всего в ведении Минкультуры около 140 тыс. ОКН, приводит данные директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина. Из них более 20 тыс., по его словам, усадьбы, но в удовлетворительном состоянии — всего 15–20%. В 2024–2025 годах продано менее 100 объектов по всей стране (данные Росреестра), что на 30% меньше, чем в допандемийные годы. «Продажа таких объектов затруднена: средняя цена усадьбы в Подмосковье или Золотом кольце — 150–500 млн руб., но сделки редки из-за высоких затрат на реставрацию, которые могут достигать до 70% стоимости, и сложностей согласования»,— комментирует она.
Историческую недвижимость, по словам Марины Малахатько, адаптируют под офисы, гостиницы, жилье и ритейл. В черте города — чаще под офисные пространства или инфраструктуру и общепит. «Столешников Хаус», расположенный в Столешниковом переулке, 11, был преобразован фактически из руин в современный коворкинг премиального уровня с открытым внутренним двором, где на первом этаже работают магазины, рестораны и бары. Другой пример — люксовый отель Stella Di Mosca в бывшей усадьбе графа Льва Разумовского, которая была центром светской жизни.
На подобные проекты, как правило, ориентируются состоятельные инвесторы — те, кто уже сформировал капитал и понимают, что в краткосрочной перспективе прибыли не будет. «Активы такого класса получают максимальную капитализацию в долгосрочной перспективе, формируя архитектурное и культурное наследие. Это не просто долгосрочная, а весьма долгосрочная инвестиция. Срок окупаемости, как правило, составляет от 15 лет, если не использовать льготное финансирование»,— подчеркивает Марина Малахатько.
По словам Венеры Шайдуллиной, со льготным кредитом крупные инвесторы могут ориентироваться на доходность инвестиций на уровне 10–15%, но не раньше чем через пять-семь лет. «Без льготного кредитования это меценатство. Но урбанистический тренд "адаптивного переиспользования" меняет картину: в Европе (Великобритания, Франция) 60% усадеб монетизированы, генерируя в туризме €2–5 млрд ежегодно»,— приводит пример госпожа Шайдуллина.
По ее оценкам, в небольших городах реставрация одной усадьбы поднимает турпоток на 20–50%. Вклад туристических кластеров в городах Золотого кольца в региональные ВВП достигает 5–7%. «Это создает 50–200 рабочих мест на объект (строительство, HoReCa, гиды), стимулируя локальную экономику по модели "мультипликатора",— каждый рубль инвестиций возвращает 2,5–3 руб. через цепочки поставок»,— говорит Венера Шайдуллина. Наиболее эффективными по вкладу в городскую экономику она считает гибридные отели и гостевые дома, что приносят 3,2 руб. на каждый рубль инвестиций. Так, «Усадьба Шуваловых» (Ленинградская область), по ее словам, загружена на 70%, выручка превышает 100 млн руб. в год; культурно-образовательные хабы, такие как «Архстояние» в Никола-Ленивце, могут обеспечить рост налоговых поступлений на 15–25%.
Директор Ассоциации владельцев исторических усадеб Виссарион Алявдин говорит, что, несмотря на все экономические сложности, для восстановления усадеб сейчас хорошие условия — из-за действия программы льготного кредитования на реконструкцию и высоких темпов развития внутреннего туризма, которые положительно влияют на срок окупаемости. Но этого недостаточно, поскольку помимо очень высокой стоимости работ новым владельцам приходится решать проблемы инфраструктуры. «Государственное финансирование расходов на подведение газа к границам участка, проведение дороги до территории»,— приводит пример господин Алявдин. Снизить нагрузку на собственников могли бы также льготы по тарифам на потребление энергоносителей, налогам на имущество и землю, если усадьбу планируется использовать в рамках развития туризма. «Интерес к восстановлению усадеб есть. Но с экономической точки зрения пока мы говорим о том, что памятники могут сами себя содержать. О высокоприбыльных инвестициях пока речь не идет»,— резюмирует господин Алявдин.