Флиппинг обживается в новостройках
Почему снижается число сделок по перепродаже квартир после ремонта
Флиппинг — покупка квартиры для перепродажи после ремонта — в России меняет структуру. В 2025 году на него приходилось всего 3–4% всех сделок с жильем, в то время как ранее доля таких трансакций могла достигать 10–15%. Наиболее серьезное сокращение пришлось на вторичный рынок, который сформировал только 8% таких сделок от общего объема в сегменте. В остальных случаях флипперы выбирали недвижимость в новостройках.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
В среднем по России в 2025 году сделки под флиппинг занимали около 3–4% общего объема операций с недвижимостью. В 2023–2024 годах их доля временно увеличивалась до 10–15%, а затем вновь снизилась на фоне роста стоимости заемных средств и расходов на ремонт, оценивает ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Иван Золотарев.
Флиппинг — это покупка недвижимости, зачастую по цене ниже рыночной, для последующего ее улучшения, ремонта и иногда меблировки для дальнейшей перепродажи с прибылью.
За последний год число сделок по покупке объектов под такую стратегию сократилось минимум в три-четыре раза, причем наиболее заметное снижение пришлось на массовый сегмент, где спрос наиболее чувствителен к ипотечным условиям, говорит директор по развитию клиентских решений группы «Плюс» Ефим Вайсберг. По его словам, рынок стал более профессиональным, а структура проектов сместилась в сторону более дорогих объектов, в частности новостроек бизнес-класса в старых границах Москвы и качественного исторического фонда в пределах Третьего транспортного кольца.
Инвесторы осторожнее входят в такие проекты на фоне дорогой ипотеки и снижения покупательской активности, говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
По ее словам, они предпочитают объекты с очевидным дисконтом на входе и высокой вероятностью быстрой продажи после ремонта. Чаще всего под такие проекты приобретаются однокомнатные квартиры и компактные двухкомнатные лоты с устаревшей отделкой, где прирост стоимости обеспечивают обновление интерьера и грамотная подготовка объекта к продаже.
Однако уже в этом году спрос начал восстанавливаться. По подсчетам Welcome 24, в 2026 году объем операций с жильем под флиппинг вырос на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, однако 92% таких сделок пришлось уже на первичный рынок и лишь 8% — на вторичный. В 2025 году на вторичку приходилось около 44% таких операций, уточняют аналитики. По их словам, инвесторы стали чаще приобретать квартиры у застройщиков с использованием льготной ипотеки, а затем перепродавать их после ремонта. Этому способствовало и увеличение объема предложения с рассрочкой. К концу 2025 года объем предложений рассрочки от девелоперов вырос на 21%, уточняют в Welcome 24.
Столичный срез
На вторичном рынке Москвы доля сделок с участием флипперов за последние два года заметно сократилась, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Еще в 2023 году она достигала 5–7%, в 2024 году на фоне роста ключевой ставки снизилась до 1–2%, а в 2025 году лишь немного скорректировалась вверх, но все равно не превышала 2–3%. Ранее одной из наиболее рациональных моделей была покупка жилья с помощью ипотеки, что позволяло ограничивать собственные вложения расходами на ремонт и обслуживание кредита. После ужесточения денежно-кредитной политики такая стратегия потеряла актуальность. Рассрочки, широко распространившиеся на рынке строящегося жилья, почти не применяются в готовых новостройках и тем более на вторичном рынке, а субсидирование ипотеки ведет к завышению стоимости квартир, добавляет он.
Если еще год назад около 70–80% флипперов приобретали квартиры массового сегмента, а на бизнес- и премиум-классы приходилось лишь 20–30% проектов, то теперь пропорция фактически развернулась.
Только 20–30% инвесторов продолжают ориентироваться на недорогое жилье, тогда как остальные все чаще рассматривают более дорогие сегменты, говорит Иван Золотарев. По его словам, в этих сегментах ниже конкуренция с застройщиками, предлагающими квартиры с отделкой, а сами покупатели в меньшей степени зависят от стоимости кредитных ресурсов.
Интерес флипперов сосредоточен прежде всего в районах с большой долей бюджетного старого фонда, где по-прежнему много квартир с морально устаревшим ремонтом, отмечает Руслан Сырцов. В частности, речь идет о Западном Дегунино, Бусиново, Северном Медведково, Бирюлево Восточном, Москворечье-Сабурово, Выхино-Жулебино, Чертаново, Братеево, Зябликово и Марьино. При этом квартиры в хрущевках инвесторы сейчас покупают реже, поскольку их стоимость часто завышена ожиданиями реновации. В более дорогом сегменте интерес инвесторов сохраняется к центральным и околоцентральным локациям, в том числе к Даниловскому и Донскому районам, а также к Таганке, Пресне и Сокольникам. В Подмосковье чаще рассматриваются Красногорск, Мытищи и Ленинский городской округ, добавляют в «Этажах».
Экономика флиппинга
Если раньше цикл от покупки до продажи нередко укладывался в три-четыре месяца, то за последний год он увеличился до пяти-шести месяцев, поскольку покупатели стали осторожнее и начали сравнивать в полтора-два раза больше вариантов в поисках максимального дисконта, подчеркивает Иван Золотарев. Базовая экономика проекта предполагает четыре-шесть месяцев на ремонт и еще два-три месяца на продажу. В итоге весь цикл обычно занимает шесть-девять месяцев, поясняет Ефим Вайсберг.
Прибыль сегодня в большей степени формируется за счет выгодной покупки объекта, а не только последующего улучшения, говорит Елена Мищенко. При этом маржинальность флиппинга по-прежнему может составлять 30–40%, если проект удается реализовать от покупки до продажи не более чем за шесть месяцев, отмечает Ефим Вайсберг.
На рынке новостроек квартиры после ремонта продаются на 25–30% дороже, чем аналогичные лоты у застройщика без отделки, и на 10–15% дороже объектов без свежего ремонта на классическом вторичном рынке, подсчитали аналитики Welcome 24.
Там же отмечают, что около 60% объектов, выставленных на продажу в Москве и Подмосковье на вторичном рынке, уже не выглядят привлекательными с точки зрения инвестиций и последующего ремонта.
В домах стандарт- и комфорт-классов качественный ремонт сейчас обходится в среднем в 70–90 тыс. руб. за 1 кв. м, хотя расходы самих флипперов обычно на 15–20% ниже за счет использования более простых и недорогих материалов, уточняют в «Метриуме». В бизнес-классе средний бюджет ремонта вырос до 100–110 тыс. руб. за 1 кв. м против 90–100 тыс. руб. годом ранее, подсчитал Ефим Вайсберг. Из-за этого инвесторы все чаще выбирают квартиры, где можно ограничиться функциональным обновлением без капитальных изменений. Это позволяет сократить сроки и контролировать расходы, констатирует Елена Мищенко.
Более заметное оживление в сегменте флиппинга возможно через один-два года, когда ставки по рыночной ипотеке перестанут быть заградительными, считают в «Метриуме». Если ключевая ставка сохранится на текущем уровне, до конца 2026 года рынок, скорее всего, сохранит нынешнюю конфигурацию, а более широкая активизация возможна, когда ставка опустится до 10% и ниже, соглашается господин Вайсберг. В Welcome 24 надеются, что в 2026 году спрос на объекты под флиппинг может дополнительно вырасти еще на 15% за счет тренда на «новую вторичку» и нежелания покупателей тратить время и средства на самостоятельный ремонт.