Участки остались за портом
Росимущество проиграло земельный спор с Кубанским речным пароходством
Апелляционный суд встал на сторону АО «Кубанское речное пароходство» в споре с Росимуществом об аренде двух земельных участков на берегу реки Кубань. Общая площадь земли составляет 17,5 га, кадастровая стоимость — 878 млн руб. Истец утверждал, что ответчик нарушил условия аренды, в частности, использовал землю не по назначению. Однако суд не обнаружил доказательств этого. Юрист считает решение суда обоснованным и логичным.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Ростове-на-Дону оставил в силе решение нижестоящей инстанции по иску Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея к АО «Кубанское речное пароходство» и ООО «Кубаньречфлотинвест». Ведомству не удалось добиться расторжения договоров аренды двух земельных участков на улице Вишняковой, 1 в Краснодаре, которые используются предприятиями с 60-х годов прошлого века.
АО «Кубанское речное пароходство» зарегистрировано в Краснодаре в 1993 году. Кроме погрузочно-разгрузочных работ и перевозки речным транспортом, общество занимается и добычей нерудных строительных материалов. Как указано на сайте АО, благодаря наличию земельных участков в историческом центре Краснодара с 2005 года Кубанское речное пароходство вело девелоперскую деятельность, осуществляя услуги застройщика-заказчика и реализацию жилой и нежилой недвижимости. В 2018 году предприятие завершило строительство жилого комплекса «Адмирал» на Кубанской набережной в г. Краснодаре. В настоящее время обществом ведется разработка плана по выносу речного порта с ул. им. Вишняковой за пределы города Краснодара и комплексной застройке территории многоэтажными жилыми домами с элементами транспортной, инженерной и социальной инфраструктур. По данным Rusprofile, выручка АО в 2024 году составила 47 млн руб., чистая прибыль — 6,2 млн руб.
Как следует из материалов дела, земельный массив был изъят под нужды пароходства еще в 1963 году решением исполкома Краснодарского горсовета. В 1988 году участок закрепили за предприятием на праве бессрочного пользования с целью: «организация речных причалов и складирование песка». Впоследствии земля была оформлена в аренду на 49 лет.
Под спор попали два смежных участка: первый занят инфраструктурой речного порта (причалами, складами, ремонтными мастерскими); второй, переданный в 2016 году в субаренду строительной компании «Кубаньречфлотинвест», представляет собой огороженную территорию с учебно-производственным корпусом и открытым полем, примыкающим к реке.
Ключевым аргументом истца было несоответствие фактического использования участков договорам аренды. По мнению ведомства, на территории порта появились признаки коммерческой деятельности, не связанной с судоходством, а земля под жилую застройку (второй участок) используется не по назначению.
Суд в своем постановлении указал, что фактическое использование участков полностью соответствует исторически сложившемуся назначению — «водный транспорт». На первом участке располагаются объекты, необходимые для добычи песка (лицензия у пароходства действует), судоремонта и стоянки флота. Что касается второго участка, суд принял во внимание, что ответчики с 2019 года пытаются привести вид разрешенного использования в соответствие, сменив формулировку «для строительства жилья» на «водный транспорт». Однако уполномоченные органы последовательно отказывают в этом.
Суд также учел принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. На первом участке находятся здания и сооружения, принадлежащие пароходству на праве собственности. Расторжение договора аренды в такой ситуации, по мнению суда, создало бы правовую коллизию и фактически лишило бы предприятие возможности использовать свою производственную базу.
Руководитель краснодарского офиса ООО «Центр Правосудия» Валентина Куделина говорит, что выводы суда обоснованы и опираются на ст. 619 ГК РФ: «Суды учли долгосрочный характер аренды, фактическое использование участков под речной транспорт и отсутствие существенного нарушения целевого назначения».
По оценке госпожи Куделиной, вероятность пересмотра в кассации низкая — менее 20%. Успех возможен при новых аргументах (экспертиза ущерба) или жалобе на несоответствие общим принципам. Но, по словам эксперта, обычно такие споры заканчиваются на апелляции, особенно с госучастниками — ведомство рискует преюдицией для других портов. «АО "Кубанское речное пароходство" ускоряет разработку проекта по переносу речного порта с улицы Вишняковой за пределы Краснодара — в район шлюзов Краснодарского водохранилища. Это сохранит операционную деятельность (добыча песка, транспорт) и минимизирует риски новых исков Росимущества. Решение суда дает уверенность для инвестиций в релокацию за счет собственных средств»,— резюмирует Валентина Куделина.