Метры на вырост

Жилье в Ростовской области в 2025 году в зависимости от класса объекта подорожало на 5–13,5%. Наибольшая доля сделок пришлась на покупки с использованием ипотечных кредитов. Эксперты отмечают, что рынок стал более спокойным и рациональным, рост цен замедлился. Это не кризис, а трансформация бизнеса, утверждают девелоперы. Они прогнозируют умеренный рост стоимости и спроса на жилье в 2026 году.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

На Дону в третьем квартале 2025 года жилье на первичном рынке недвижимости в среднем подорожало на 10,1% в сравнении с аналогичным периодом 2024-го, а на вторичном — на 9,2%. Цена варьировалась в зависимости от особенностей объекта. Например, типовую квартиру в новостройке можно было приобрести по цене 111,5 тыс. руб. за кв. м, на вторичном рынке — за 92,6 тыс. руб. Такие данные привели в министерстве строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области.

Как отмечает руководитель партнерского направления СК10 Евгения Атарщикова со ссылкой на данные Дом.РФ, средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке Ростовской области в 2025 году достигла 143 тыс. руб., в то время как в 2024-м этот показатель составлял 130,4 тыс. руб. На вторичном рынке «квадрат», по данным Домклик, стоил 114,5 тыс. руб. в 2025 году и 110,2 тыс. руб. в 2024-м. При этом количество сделок в новостройках Ростовской области, по информации Дом.РФ, в прошлом году выросло на 21% в сравнении с предшествующим годом.

По оценкам директора департамента ценообразования и аналитики ГК Dogma Анны Никольской, цены на типовые квартиры по итогам 2025 года в регионе увеличились в среднем на 7%, на комфорт — на 13,5%, а на бизнес-класс — на 5,6%. «Вторичка» в среднем подорожала на 10%.

В консалтинговой компании Macon уточнили, что в Ростове-на-Дону и его агломерации средняя стоимость 1 кв. м на рынке нового жилья к концу 2025 года достигла 151 тыс. руб., на вторичном — 126 тыс. руб. В целом по региону средняя цена за «квадрат» в новостройке выросла на 11%, в региональном центре и его пригородах — на 10%.

«Схожий прирост по итогам года был характерен и для других крупнейших городов России. Главной причиной положительной динамики цен мы считаем высокий уровень инфляции, оказавший давление на себестоимость, а также рост расходов на проектное финансирование из-за падения продаж и высоких ставок. На вторичном рынке цены по итогам года остались без существенных изменений»,— комментирует директор по исследованиям компании Macon Ольга Змиевская.

На начало 2026 года средняя цена за 1 кв. м в новостройках составила 154 тыс. руб. Жилье на вторичном рынке обойдется дешевле — в среднем 109,3 тыс. руб., рассказывает Анна Никольская.

Как считает эксперт по недвижимости, основатель и директор АН «Любимое» София Любимова, «вторичка» сейчас сильнее зависит от состояния конкретной квартиры, дома и адекватности продавца. Покупатели стали гораздо чаще сравнивать старое жилье с новостройками по льготной ипотеке, и в этом сравнении вторичный рынок часто проигрывает.

«Рынок жилья Ростовской области по итогам 2025 года заметно изменился. Если сравнивать его с периодом активного роста и ажиотажа, то сейчас он стал более спокойным и рациональным. Это не кризис и не падение, а переход в состояние, где покупатели считают деньги, а застройщики и продавцы вынуждены подстраиваться под реальный спрос. Цены на квадратный метр в 2025 году продолжили расти, но темпы роста стали ниже. Себестоимость строительства увеличилась, подорожали материалы, рабочая сила и финансирование для застройщиков. При этом предложение новых проектов сократилось, что автоматически поддержало цены»,— комментирует София Любимова.

Спрос вышел на максимум

По оперативным данным министерства строительства региона, в 2025 году на Дону в эксплуатацию ввели более 2,7 млн кв. м (в том числе 1,2 млн кв. м МКД и 1,5 млн кв. м ИЖС). Это на 6,3% меньше, чем сдали годом ранее. Основной объем ввода жилья пришелся на территории старого аэропорта, (152,8 тыс. кв. м), жилого района «Левобережье» (146,6 тыс. кв. м), ЖК «ГринСайд» (81,1 тыс. кв. м), ЖК «Малина Парк» (76,7 тыс. кв. м).

Как отмечает Ольга Змиевская, число договоров долевого участия по итогам 2025 года в строящихся домах в Ростовской области выросло на 21% и приблизилось к 22 тыс. единиц. Однако с учетом падения в 2024 году почти на 30% объем спроса не вернулся к рекордным отметкам 2023 года.

Анна Никольская со ссылкой на данные Дом.рф уточняет, что на однокомнатные квартиры в Ростовской области в 2025 году пришлось 46% от общего объема продаж, на двухкомнатные квартиры — 32%, студии — 13%, а доля трехкомнатных и более просторных квартир составила 9%.

По оценкам Евгении Атарщиковой, на студии и однокомнатные квартиры пришлось 52% от общего числа продаж компании в 2025 году. Лидером по популярности в регионе стали проекты комфорт-класса.

На сегмент комфорт-класса в Ростове-на-Дону в прошлом году пришлось более 80% сделок, подтверждает Ольга Змиевская. По данным Macon, наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры (32% сделок) и квартиры формата «евро-2» (21% сделок). На классические двухкомнатные квартиры пришлось 16% сделок, на студии — 13%.

Спрос на недвижимость увеличивался с самого начала 2025 года и достиг своего годового максимума в декабре, констатирует коммерческий директор ГК «Носта» Виталий Каревский. По его мнению, такой ажиотаж вызван изменениями в ипотечных программах с 2026 года. Если в январе 2025 года в регионе продано 499 квартир, то в декабре — уже более 3,7 тыс. Суммарно за год на первичном рынке жилья Ростовской области заключено около 16,1 тыс. сделок — в 2,7 раза больше, чем в 2024 году. Основной объем спроса пришелся на областной центр — более 12,3 тыс. сделок, приводит примеры господин Каревский.

«Предложение и спрос находятся в балансе и составляют в среднем для Ростова-на-Дону 40% от общего объема строящегося жилья, находящегося в открытой продаже. В области объем остатков в жилых комплексах в продаже выше — 60%»,— комментирует эксперт.

Как считает София Любимова, спрос в регионе есть, но он уже не импульсивный. Основные покупатели сегодня — это семьи с детьми, которые используют семейную ипотеку, а также люди с собственными накоплениями, ищущие понятные и ликвидные варианты. Инвесторов стало заметно меньше. Покупки ради перепродажи или сдачи в аренду подходят не всем.

Ипотека или аренда

В 2025 году средний показатель доли ипотечных кредитов на рынке жилья в Ростовской области составил 73%, а к концу года этот показатель увеличился до 83%, приводит данные Анна Никольская. Как считает эксперт, такая динамика обусловлена повышением активности заемщиков в связи с планируемыми изменениями условий семейной ипотеки с 2026 года. По итогам 2025 года Ростовская область и Краснодарский край вошли в первую десятку регионов России по объему спроса на жилищные кредиты. Основным драйвером оставалась льготная ипотека — на нее пришлось 79% жилищных кредитов, говорит госпожа Никольская.

Как отмечает Ольга Змиевская, средний размер ежемесячного платежа по ипотечным кредитам на первичном рынке региона вырос на 2% по сравнению с предыдущим годом, составив 29,5 тыс. руб. При этом средняя стоимость аренды квартиры, по ее словам, «вполне сопоставима» — 29 тыс. руб. в месяц.

«В 2025 году средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Ростове-на-Дону снизилась на 13,5%. В январе она составляла 35 тыс. руб., а к декабрю сократилась до 30,3 тыс. руб. За однокомнатную квартиру в новостройке при тех же условиях платеж был ниже — около 25,9 тыс. руб. в месяц»,— комментирует Анна Никольская.

По оценкам собеседницы, к концу 2025 года платеж по ипотеке на вторичном рынке превышал стоимость аренды однокомнатной квартиры. На это повлияло удорожание квадратного метра жилья, повышение процентных ставок по ипотеке и сокращение льготных программ. «В начале января 2026 года стоимость аренды однокомнатной квартиры в регионе составляла около 28 тыс. руб.»,— привела пример госпожа Никольская.

По данным Виталия Каревского, аренда квартиры в Ростове в среднем обходится в 25 тыс. руб. в месяц. Средний платеж по ипотеке на однокомнатную квартиру на первичном рынке составляет 30–36 тыс. руб. в месяц при использовании льготных программ. Таким образом, разрыв достигает порядка 15–30%. Это больше, чем в 2024 году, и влияет на поведение покупателей, заставляя многих оставаться в аренде, отмечает София Любимова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Дефицита не будет

По данным министерства строительства региона, на 2026 год федеральным проектом «Жилье» показатель по вводу жилой недвижимости в Ростовской области установлен на уровне 2,8 млн кв. м.

«Количество строящихся домов в Ростове-на-Дону за последний год увеличилось в 1,2 раза. В начале 2025 года интерес со стороны покупателей был сдержанный, но с третьего квартала ситуация стала меняться — объем продаж стал планомерно расти, и декабрь стал самым продаваемым месяцем, отражая изменения на рынке. Также отмечается рост интереса к жилью бизнес-класса, востребована краткосрочная аренда»,— комментирует Анна Никольская.

«В регионе строится 4,1 млн кв. м жилья, в том числе 3,2 млн кв. м в Ростове-на-Дону и его ближайших пригородах. За год объем строительства вырос на 12%, и Дон по этому показателю вышел на шестое место в России»,— рассказывает Ольга Змиевская.

Как отмечает Евгения Атарщикова со ссылкой на информацию Дом.РФ, в Ростовской области 94 застройщика строят 103 ЖК (101 353 квартир, или 4762 тыс. кв. м жилой площади). При этом в 2026 году ожидается ввод в эксплуатацию 1427 тыс. кв. м. По словам собеседницы, темпы запуска новых проектов несколько замедлились, поскольку с декабря 2024-го по август 2025 года в области действовал мораторий на строительство.

Область сейчас активно наращивает объемы строительства, а объем запущенных проектов превышает спрос по итогам года. При этом увеличение объемов строительства в Ростове-на-Дону происходит преимущественно за счет крупных комплексных проектов. Дефицита нового жилья как минимум ближайшие 10 лет в городе не будет, считает Ольга Змиевская.

София Любимова, напротив, отмечает, что застройщики стали осторожнее запускать новые проекты. Чаще выходят небольшие очереди, а не масштабные застройки сразу на несколько лет вперед. Это осознанная стратегия, потому что рынок больше не готов поглощать большие объемы без поддержки ипотеки, считает эксперт.

По оценкам Виталия Каревского, в стадии строительства в регионе находятся более 4,7 млн кв. м, а за 2025 год введено более 1,1 млн кв. м. В 2026 году застройщики планируют сдать в эксплуатацию свыше 1,4 млн «квадратов» жилой площади, что превышает аналогичный показатель прошлого года на 27%. В 2027 году плановый ввод заявлен уже на уровне 759 тыс. кв. м, констатирует собеседник.

Анна Никольская отмечает в Ростовской области стабильное развитие строительной отрасли — регион остается одним из лидеров по жилищному строительству. На начало 2026 года объем вырос на 4,9% по отношению к январю 2025 года. В Ростове-на-Дону в 2026 году этот показатель вырос на 4% год к году. Основной объем строительства обеспечивается реализацией проектов комплексного развития территорий, что составило 88% от общего объема разрешений, выданных за 2025 год, и индивидуальным жилищным строительством, обращает внимание эксперт.

Как отмечает Виталий Каревский, новые проекты в регионе запускаются не активно. Из-за макроэкономической ситуации в стране застройщики в основном фокусируются на реализации уже существующих проектов. «Ростовская область остается перспективным и развивающимся направлением рынка недвижимости. На данном этапе его ограничивают макроэкономические условия и ключевая ставка. В 2026 году ключевая ставка продолжит снижение к показателю в 12%, что в свою очередь подстегнет отложенный спрос на недвижимость, но в то же время и обеспечит рост цены на квадратный метр, учитывая текущий уровень предложения»,— комментирует господин Каревский.

Строительство в регионе продолжается, но без прежнего размаха, отмечает София Любимова. По оценкам эксперта, активнее всего застраиваются Ростов-на-Дону, Батайск и Аксайский район. Количество новых проектов сократилось, но это не означает остановку рынка. Скорее, речь идет о более взвешенном подходе и фокусе на качестве, а не на количестве.

«Говоря о перспективах 2026 года, я бы охарактеризовала рынок как сдержанно стабильный. Резкого роста цен ожидать не стоит, но и существенного снижения тоже не будет. Себестоимость строительства, ограниченное предложение и поддержка льготных программ будут удерживать цены»,— отмечает госпожа Любимова.

Как считает Анна Никольская, активность запуска новых жилых проектов в Ростовском регионе сохраняется выше среднего по стране и строится в основном на устойчивом спросе на первичный рынок жилья в Южном федеральном округе и на локальной динамике. По мнению собеседницы издания, новый строительный цикл продолжится. Ожидается умеренный рост стоимости жилья Ростовского региона в 2026 году — около 4–6% в год.

«В 2026 году рынок все еще будет сильно зависеть от ипотеки. Мы ожидаем медленный рост числа сделок и умеренный рост цен в пределах инфляции»,— резюмирует Ольга Змиевская.

Андрей Пугачев