«Средний ежемесячный ипотечный платеж превышает стоимость аренды»
Аналитик Валерия Цыганок — о ситуации на рынке жилья Ростовской области
За 2025 года в Ростовской области ввели более 2,7 млн кв. м жилья (в том числе 1,2 млн кв. м. МКД и 1,5 млн кв. м. ИЖС). На 2026 год федеральным проектом «Жилье» показатель по вводу жилой недвижимости на Дону установлен на уровне 2,8 млн кв. м. Таковы официальные данные министерства строительства, архитектуры и территориального развития региона. Эксперты отмечают риски роста затоваренности. Существенное снижение спроса в январе-феврале 2026 года связано с изменениями условий по семейной ипотеке, а также с высокой ключевой ставкой, которая сдерживает покупательскую активность, пояснила «Ъ-Ростов» руководитель отдела аналитики ГК «Точно» Валерия Цыганок:
Фото: из архива эксперта
Фото: из архива эксперта
«Если смотреть динамику год к году, мы наблюдаем уверенный рост цен на первичном рынке жилья Ростовской области. По итогам 2025 года, средневзвешенная стоимость квадратного метра составила порядка 145 тыс. руб., тогда как в 2024-м она находилась на уровне 130 тыс. руб. То есть, рост составил 11,5%. Это является достаточно сильным показателем для рынка в нынешних экономических условиях. По вторичному рынку мы видим более спокойную динамику: рост есть, но он заметно слабее и уступает первичному сегменту.
С точки зрения спроса рынок выглядит устойчиво. Мы видим, что по итогам 2025 года в Ростовской области было продано около 22 тыс. квартир, тогда как годом ранее — около 18 тыс. Прошлый год, даже в условиях высокой ключевой ставки, показал рост, который составил 21% в объеме продаж относительно 2024 года.
Рост спроса в 2025 году был связан сразу с несколькими ключевыми факторами. Во-первых, это активный выход новых проектов, прежде всего, в Ростове-на-Дону и Ростовской агломерации, включая Батайск и Аксай. Во-вторых, значительную роль сыграли льготные ипотечные программы и меры господдержки. Речь идет о семейной ипотеке и о специальных условиях для участников СВО, а также для граждан, потерявших жилье в соседних регионах. Эти категории повлияли на рост спроса в 2025 году.
Предложение при этом остается сбалансированным. В активной продаже сейчас находится чуть более 50 тыс. лотов в новостройках. Мы оцениваем показатель распроданности к стройготовности на уровне 78%, что является показателем стабильности рынка, баланса стройки и продаж.
При этом мы уже видим первые риски роста затоваренности. В январе-феврале 2026 года наблюдаем существенное снижение спроса, связанное с изменениями условий по семейной ипотеке, а также с высокой ключевой ставкой, которая в целом сдерживает покупательскую активность.
По итогам 2025 года, мы видим, что средний ежемесячный ипотечный платеж в большинстве случаев превышает стоимость аренды сопоставимого жилья. Это — прямое следствие высоких процентных ставок.
В среднем стоимость квартиры выросла примерно на 500 тыс. руб. Если мы берем стандартную семейную ипотеку под 6%, то средний ежемесячный платеж вырос на 3 тыс. руб. относительно прошлого года и сейчас составляет около 31 тыс. руб.
При этом мы наблюдаем изменения в поведения покупателей. Сейчас они все чаще выбирают квартиры с отделкой “под ключ” и полностью готовые к проживанию. Клиенты предпочитают в рамках одной ипотеки закрыть не только покупку квартиры, но и дополнительные опции для жизни. Платеж по таким квартирам уже будет в районе 36 тыс. руб.».