Метры с видом на сезон
Курортная недвижимость в Сочи подорожала за год на 15–25%
Сочи в 2025 году оставался в числе лидеров по спросу на курортную недвижимость. По оценке участников рынка, около 20% всех запросов на покупку курортных объектов в России приходится именно на Сочи. В 2026 году сегмент сервисных апартаментов и апарт-отелей станет главным инвестиционным форматом, считают эксперты. Однако высокая плотность застройки и нагрузка на городскую среду становятся сдерживающими факторами дальнейшего роста.
Фото: Антон Новодерёжкин, Коммерсантъ
Фото: Антон Новодерёжкин, Коммерсантъ
Спрос на курортную недвижимость в Сочи, по словам генерального директора агентства «Городской риэлторский центр» Юлии Усачевой, остается устойчивым на протяжении последних лет. Эксперт отмечает, что у покупателей город стабильно находится в числе приоритетных направлений. «Примерно пятая часть всех запросов на курортные объекты приходится именно на Сочи»,— говорит собеседница «Ъ-Сочи». Интерес поддерживается как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей, рассматривающих недвижимость для личного проживания.
При этом предложение, по оценке Юлии Усачевой, не успевает за спросом, особенно в верхних сегментах. Она указывает на дефицит качественных объектов в премиальном сегменте. «Интерес высокий, а пул объектов ограничен»,— отмечает эксперт. В косвенной оценке она поясняет, что именно этот дисбаланс становится одним из ключевых факторов, влияющих на поведение покупателей и структуру сделок.
На фоне ограниченного предложения усиливается перекос в сторону вторичного рынка. Госпожа Усачева отмечает, что готовые квартиры выигрывают за счет возможности быстрого использования объекта — заселения или выхода в аренду. Эксперт подчеркивает, что покупатели все реже готовы ждать окончания строительства и все чаще выбирают объекты с понятным сроком окупаемости.
Изменение структуры спроса отражается и на динамике цен. По оценкам эксперта агентства «Оникс-Недвижимость» Марины Мальцевой, за последний год апартаменты и апарт-отели в Сочи подорожали на 15–25%. «Этот сегмент показал наиболее заметный рост»,— отмечает госпожа Мальцева. Эксперт указывает, что рост цен связан с высоким спросом со стороны инвесторов и ограниченным числом качественных проектов.
Также Марина Мальцева подчеркивает, что сервисные форматы становятся все более востребованными. По ее словам, апартаменты и апарт-отели позволяют совмещать личное использование и аренду. «Формат удобен тем, что снимает с владельца часть операционных вопросов»,— говорит эксперт. Она отмечает, что наличие управляющей компании делает такие объекты привлекательными для покупателей, ориентированных на пассивный доход.
Классические квартиры, по словам Марины Мальцевой, сохраняют спрос, но чаще рассматриваются как инструмент сохранения капитала. Собеседница издания указывает, что доходность аренды в этом сегменте ниже, а участие собственника в управлении объектом выше, что сдерживает интерес со стороны инвесторов.
По словам эксперта по недвижимости Сочи Кирилла Флуткова, основную долю спроса формируют инвесторы и семьи, переезжающие в город на постоянное место жительства. «Инвесторы сегодня подходят к выбору объектов более прагматично»,— отмечает господин Флутков. По его словам, покупатели смотрят не только на цену, но и на формат, локацию и перспективу загрузки объекта в течение года.
Как отмечает Кирилл Флутков, сервисные форматы позволяют сгладить сезонные колебания. «Апарт-отели дают более ровную загрузку в течение года»,— говорит эксперт. Такие объекты менее чувствительны к спадам туристического потока по сравнению с классическими квартирами.
На динамику рынка влияет и конкуренция между курортными регионами. Господин Флутков отмечает рост интереса к другим направлениям, в том числе к Алтаю и Архызу. При этом он подчеркивает, что Сочи сохраняет позиции за счет развитой инфраструктуры и круглогодичного спроса. Однако высокая плотность застройки и нагрузка на городскую среду становятся сдерживающими факторами дальнейшего роста.
Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков отмечает, что интерес к Сочи как к инвестиционному направлению сохранится. «Доходность объектов будет зависеть от формата»,— считает эксперт. По его мнению, апарт-отели и гостиничные проекты чувствуют себя устойчивее за счет туристического потока и ограниченности предложения.
Как считает эксперт по рынку недвижимости Ярослав Кобаладзе, в 2026 году сегмент сервисных апартаментов и апарт-отелей станет главным инвестиционным форматом.