Застройщики шагают за горизонт
Как девелоперы Краснодарского края осваивают рынки других регионов
Более 10% девелоперов Краснодарского края активно реализуют проекты за пределами родного региона. Чаще всего выбор кубанских застройщиков падает на соседние Ростовскую область и Республику Адыгея. Наиболее активно за пределы Краснодарского края выходят ГК «Точно», Dogma и ССК. Эксперты прогнозируют замедление экспансии кубанских девелоперов из-за общего снижения темпов роста в строительной отрасли, однако сами участники рынка заявляют о намерении расширять географию проектов.
Тринадцать из почти ста застройщиков Краснодарского края работают за пределами родного региона
Фото: Владимир Антонов, Коммерсантъ
Тринадцать из почти ста застройщиков Краснодарского края работают за пределами родного региона
Фото: Владимир Антонов, Коммерсантъ
Тринадцать из почти ста застройщиков Краснодарского края работают за пределами региона, рассказала «G» директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская. «Это довольно высокое значение, признак сильного развитого рынка»,— отметила она.
Примечательно, добавляет эксперт, что кубанские застройщики активны в своей экспансии, тогда как девелоперы из других регионов в крае — большая редкость. Уже давно на рынке работает компания «ЮСИ» родом из Ставрополя, проект в Сочи есть у ростовской компании «ГК Носта». В прежние годы здесь работали федеральные компании, в частности у «ПИК» был проект в Новороссийске. «Сейчас рынок Краснодарского края сложный с точки зрения градостроительных норм и к тому же высококонкурентный с рядом сильных застройщиков. Девелоперы с большим интересом смотрят в сторону побережья, но порог входа очень высок»,— добавляет госпожа Змиевская.
Что касается краснодарских застройщиков, то активнее всего в экспансии проявляет себя ГК «Точно» (помимо Краснодарского края, девелопер реализует проекты в Москве, Ростовской и Тюменской областях, Республиках Крым и Татарстан, в планах компании — выход в ДНР); Dogma (работает в Московской, Калужской, Ленинградской и Омской областях); «ССК» (имеет проекты в Ростове-на-Дону, Адыгее, а также в Ленинградской и Калининградской областях).
Все три компании входят в топ-10 девелоперов РФ по объему строительства на начало 2026 года, согласно рейтингу Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ).
Ольга Змиевская обращает внимание, что, к примеру, у «СИК Девелопмент-Юг» сейчас нет активных проектов в Краснодарском крае, но этот кубанский застройщик работает сразу в пяти других регионах: в Ростове-на-Дону, Астрахани, Екатеринбурге, Перми и Владивостоке.
«Экспансия девелоперов — это общероссийская тенденция. И если еще 5–10 лет назад выход в другие регионы был преимущественно характерен для компаний из Москвы и Санкт-Петербурга, то за последние несколько лет прослеживается тренд на экспансию региональных компаний. В том числе они выходят на рынок столиц»,— делится Ольга Змиевская.
Член правления по развитию Alias Group Виктория Костикова отмечает, что если около десяти лет назад на общероссийском рынке работало порядка 200 краснодарских застройщиков, то после изменений в законодательстве их число сократилось в разы. «Это послужило триггером для повышения эффективности ведения бизнеса, и теперь наравне с федеральными девелоперами местные девелоперы имеют отлаженные стандарты и эффективные политики в области строительства, что позволяет выходить в новые регионы»,— отмечает эксперт.
При этом, добавляет госпожа Костикова, экспансия краснодарских компаний в другие регионы в большей степени сфокусирована на комфорт- и стандарт-классах, так как работа в этих сегментах в регионах, безусловно, имеет перспективы. «Наша же компания ориентирована на реализацию новых проектов бизнес-класса и выше в привлекательных локациях»,— рассказывает Виктория Костикова.
Директор ГК «Точно» Анастасия Маслеха считает, что крупные застройщики стремятся выйти на региональные рынки именно для того, чтобы переосмыслить устоявшиеся подходы: «В столичных городах сегодня большая конкуренция, рынок избыточен. А в регионах мы наблюдаем неспешные темпы строительства и меньшую концентрацию качественного продукта».
Коммерческий директор ГК «Метрикс Development» Юлия Сидорова считает, что важные стимулирующие факторы расширения рынка — это усиление влияния, привлечение новых клиентов и увеличение продаж. Однако ключевым стратегическим мотивом для экспансии остается диверсификация рисков. «Присутствие в нескольких регионах и сегментах позволяет снижать зависимость от колебаний спроса и рыночной конъюнктуры в отдельных локациях. В условиях цикличности рынка недвижимости диверсифицированный портфель обеспечивает большую устойчивость бизнеса: снижение активности в одном регионе может компенсироваться стабильностью или ростом в другом. Именно поэтому географическая и продуктовая диверсификация сегодня становится залогом устойчивого и предсказуемого развития девелопера»,— комментирует госпожа Сидорова.
С юга — на север
Наибольший интерес для кубанских девелоперов для экспансии, по данным Macon, представляют соседние регионы — Ростовская область и Республика Адыгея. В Ростове-на-Дону кубанские девелоперы имеют проекты общей площадью 2,3 млн кв. м, что составляет почти половину от общего объема (без учета проектов ставропольской «ЮСИ» — 2,1 млн кв. м). В Адыгее краснодарцы строят 80% жилья.
Виктория Костикова говорит, что стратегическими приоритетами холдинга на ближайшую перспективу остаются Москва и южные регионы России: «Именно на их развитии компания сосредоточит свои ресурсы».
В портфеле ГК «Метрикс Development» — проекты в Краснодарском крае, Республике Адыгея и Саратовской области. «В Адыгее реализуется проект комплексного освоения территории — ЖК "Звезды" в Майкопе. В конце 2024 года компания вышла в сегмент инвестиционной и коммерческой недвижимости: ключевые проекты — пятизвездочный курортный отель Alean Select Agoy в Краснодарском крае и логистический комплекс в Саратовской области»,— рассказывает Юлия Сидорова.
По ее словам, выбор регионов и форматов основан на углубленной аналитике: в компании оценивают инфраструктурный потенциал, демографию, экономику и реальные сценарии спроса, отдавая приоритет территориям с устойчивым развитием и возможностью создания продукта с долгосрочной инвестиционной ценностью. «В наших планах — дальнейшее масштабирование в курортном и инвестиционном сегменте недвижимости Туапсинского района и на черноморском побережье. Параллельно мы рассматриваем развитие логистических комплексов как в центральной, так и в южной частях России — в регионах с устойчивым спросом и понятной экономикой проектов»,— говорит госпожа Сидорова.
В ГК «Точно» рассказали, что компания строит в восьми регионах и 15 городах России — от Ялты до Москвы и Тюмени. В планах девелопера — выход в ДНР.
«К примеру, Ростову, на наш взгляд и по мнению общественности, необходимо более глобальное расширение, более глобальное строительство. И, конечно, для нас это вызов и большая ответственность, потому что Ростов-на-Дону — это город с характером, это серьезный город, в котором ценят слово и дело. Татарстан для нас — регион с большим потенциалом. Видим, как с каждым годом Казань становится ключевой и стратегически важной локацией на карте России — именно здесь реализуются масштабные проекты, сосредоточены новые технологии и инновационные решения. Считаем, что за Татарстаном будущее, он насыщен людьми, активно развивается, в республике хороший уровень жизни — это создает спрос на качественную и современную недвижимость. Здесь особые подходы к градостроительству и архитектурному облику. Суммарно мы инвестируем в развитие Татарстана более 300 млрд руб. В мае 2025 года наша команда пошла дальше и открыла для себя Тюмень»,— поделилась госпожа Маслеха.
СК «Семья» реализует инвестиционно-туристический проект «Аманауз» в Домбае (Карачаево-Черкесская Республика). «Выбор этой локации обусловлен высоким туристическим потенциалом Домбая, устойчивым спросом на качественную курортную недвижимость и ограниченным предложением современных проектов»,— говорит коммерческий директор СК «Семья» Ангелина Радько. В перспективе компания рассматривает возможность расширения географии присутствия как часть долгосрочной стратегии развития.
По словам госпожи Радько, застройщики выходят в регионы с туристическим или инвестиционным потенциалом. «Выход за пределы региона позволяет распределять риски между разными типами проектов и рынков — городским и курортным, жилым и инвестиционным. Такие проекты, как "Аманауз", позволяют компании быть менее зависимой от колебаний локального рынка жилья»,— объясняет госпожа Радько.
Фото: Кирилл Кухмарь, Коммерсантъ
Фото: Кирилл Кухмарь, Коммерсантъ
Трудности перехода
При выходе на новые рынки девелоперы попадают в другую конкурентную среду, сталкиваются с региональным менталитетом и особенностями экономики. Однако, по словам Ангелины Радько, существенных трудностей при выходе в другие регионы нет: «Ключевой особенностью становится удаленность управления проектами, которая требует более выстроенных процессов, усиленного контроля. Учет таких факторов, как экономика региона, конкурентная среда, целевая аудитория, важен, поскольку именно они определяют экономику проекта, его востребованность и устойчивость. Анализ региона позволяет корректно адаптировать продукт и минимизировать риски при реализации».
«При выходе на новые рынки девелоперы сталкиваются с высокой конкуренцией, экономическими и регуляторными рисками, а также с особенностями локального спроса. Каждый регион требует отдельного подхода — универсальные решения здесь не работают. Ключевое значение имеет анализ экономики региона, конкурентной среды и целевой аудитории. Для успешного старта важно адаптировать продукт и стратегию продаж под местные реалии. Грамотно выбранный сегмент позволяет точнее выстроить коммуникации, сократить затраты на маркетинг и повысить эффективность продаж»,— делится Юлия Сидорова.
Выход девелопера на рынок другого региона, как правило, подразумевает строительство социальных объектов, тщательное изучение нормативно-правовой базы субъекта РФ, его специфику, а также диалог с властями, добавляет Анастасия Маслеха. При этом кадры для запуска проекта подбираются в городе, в котором будет вестись строительство.
«Часто бывает так, что рост объемов приводит к штампованному производству. Это не наш путь. Каждый проект "Точно" имеет свою отличительную черту и свою концепцию. Можно ли при огромном объеме делать эксклюзивный продукт? Да, возможно. Мы умеем. Если посмотрите на все наши проекты, найдете только единицы точечных жилых комплексов»,— делится госпожа Маслеха.
Что касается целевой аудитории, то, по словам директора ГК «Точно», в каждом из регионов потребности покупателя очень схожи: «Могу сказать, что сейчас по всей стране присутствует тренд: в нем точечная застройка заведомо проигрывает. Покупатель не готов платить за квадратные метры и красивый фасад — он выбирает инфраструктуру. Клиент становится избирательным — при выборе жилья его внимание сосредотачивается на фактических характеристиках. Наиболее востребованы жилые комплексы с готовыми детскими садами, школами, благоустройством, продуманной коммерческой инфраструктурой».
Действовать осторожно
Ольга Змиевская ожидает некоторого охлаждения активности застройщиков в перспективе: «Сейчас положение в девелопменте жилья сложное из-за роста себестоимости и, соответственно, сокращения маржинальности проектов. Поэтому, с одной стороны, мы ожидаем некоторого охлаждения девелоперской активности в целом. Но, с другой стороны, в сложившихся условиях застройщики будут тщательнее отбирать перспективные проекты. В этом отношении Краснодарский край может уступать другим регионам, и крупные игроки, располагающие достаточным ресурсом, будут все чаще обращать свой взгляд в сторону других регионов России».
«Тенденция к выходу в новые регионы, по нашему мнению, сохранится, особенно для застройщиков с высокой операционной эффективностью. Это касается прежде всего сегментов комфорт- и стандарт-классов, учитывая задачи, поставленные на государственном уровне, по объемам и срокам ввода жилья»,— уверена Виктория Костикова.
Ангелина Радько считает, что в краткосрочной перспективе застройщики будут действовать более осторожно из-за макроэкономических факторов. Однако в среднесрочной перспективе тренд на экспансию сохранится: девелоперы будут выходить в другие регионы точечно, с тщательно просчитанными проектами.
«Сложно прогнозировать, вероятнее всего, экспансия девелоперов в другие регионы будет постепенно эволюционировать: компании станут более избирательными в выборе локаций и проектов, фокусируясь на территориях с устойчивым спросом и понятными инвестиционными условиями»,— резюмирует Юлия Сидорова.
Трудности перехода
При выходе на новые рынки девелоперы попадают в другую конкурентную среду, сталкиваются с региональным менталитетом и особенностями экономики. Однако, по словам Ангелины Радько, существенных трудностей при выходе в другие регионы нет: «Ключевой особенностью становится удаленность управления проектами, которая требует более выстроенных процессов, усиленного контроля. Учет таких факторов, как экономика региона, конкурентная среда, целевая аудитория, важен, поскольку именно они определяют экономику проекта, его востребованность и устойчивость. Анализ региона позволяет корректно адаптировать продукт и минимизировать риски при реализации.
"При выходе на новые рынки девелоперы сталкиваются с высокой конкуренцией, экономическими и регуляторными рисками, а также с особенностями локального спроса. Каждый регион требует отдельного подхода — универсальные решения здесь не работают. Ключевое значение имеет анализ экономики региона, конкурентной среды и целевой аудитории. Для успешного старта важно адаптировать продукт и стратегию продаж под местные реалии. Грамотно выбранный сегмент позволяет точнее выстроить коммуникации, сократить затраты на маркетинг и повысить эффективность продаж",— делится Юлия Сидорова.
Выход девелопера на рынок другого региона, как правило, подразумевает строительство социальных объектов, тщательное изучение нормативно-правовой базы субъекта РФ, его специфику, а также диалог с властями, добавляет Анастасия Маслеха. При этом кадры для запуска проекта подбираются в городе, в котором будет вестись строительство.
"Часто бывает так, что рост объемов приводит к штампованному производству. Это не наш путь. Каждый проект ‚Точно‘ имеет свою отличительную черту и свою концепцию. Можно ли при огромном объеме делать эксклюзивный продукт? Да, возможно. Мы умеем. Если посмотрите на все наши проекты, найдете только единицы точечных жилых комплексов",— делится госпожа Маслеха.
Что касается целевой аудитории, то, по словам директора ГК "Точно", в каждом из регионов потребности покупателя очень схожи: "Могу сказать, что сейчас по всей стране присутствует тренд: в нем точечная застройка заведомо проигрывает. Покупатель не готов платить за квадратные метры и красивый фасад — он выбирает инфраструктуру. Клиент становится избирательным — при выборе жилья его внимание сосредотачивается на фактических характеристиках. Наиболее востребованы жилые комплексы с готовыми детскими садами, школами, благоустройством, продуманной коммерческой инфраструктурой".
Действовать осторожно
Ольга Змиевская ожидает некоторого охлаждения активности застройщиков в перспективе: "Сейчас положение в девелопменте жилья сложное из-за роста себестоимости и, соответственно, сокращения маржинальности проектов. Поэтому, с одной стороны, мы ожидаем некоторого охлаждения девелоперской активности в целом. Но, с другой стороны, в сложившихся условиях застройщики будут тщательнее отбирать перспективные проекты. В этом отношении Краснодарский край может уступать другим регионам, и крупные игроки, располагающие достаточным ресурсом, будут все чаще обращать свой взгляд в сторону других регионов России".
"Тенденция к выходу в новые регионы, по нашему мнению, сохранится, особенно для застройщиков с высокой операционной эффективностью. Это касается прежде всего сегментов комфорт- и стандарт-классов, учитывая задачи, поставленные на государственном уровне, по объемам и срокам ввода жилья",— уверена Виктория Костикова.
Ангелина Радько считает, что в краткосрочной перспективе застройщики будут действовать более осторожно из-за макроэкономических факторов. Однако в среднесрочной перспективе тренд на экспансию сохранится: девелоперы будут выходить в другие регионы точечно, с тщательно просчитанными проектами.
"Сложно прогнозировать, вероятнее всего, экспансия девелоперов в другие регионы будет постепенно эволюционировать: компании станут более избирательными в выборе локаций и проектов, фокусируясь на территориях с устойчивым спросом и понятными инвестиционными условиями",— резюмирует Юлия Сидорова.