«Лучшая защита собственника от претензий — проверка ограничений до начала работ»
Юрист Валентин Лазарев — о рисках самовольного строительства в охранных зонах
В Новороссийске демонтировали незаконное гаражное сооружение на территории памятника природы «Цемесская роща». Постройку ликвидировали специалисты по требованию Азово-Черноморской межрайонной природоохранной прокуратуры. Надзорное ведомство подало иск об освобождении охраняемой территории от объекта самовольного строительства после проверки соблюдения лесного законодательства. Управляющий партнер юридической компании «Лазарев и Партнеры» Валентин Лазарев пояснил «Ъ-Новороссийск», почему в подобных случаях ключевым является не масштаб постройки, а сам факт самовольного занятия территории с особым режимом охраны.
Валентин Лазарев
Фото: предоставлено автором
Валентин Лазарев
Фото: предоставлено автором
«История с “Цемесской рощей” показательная: спор возник не вокруг «классической» капитальной застройки, а из-за факта самовольного занятия территории и пристройки без правоустанавливающих документов, что и стало основанием для иска природоохранной прокуратуры и последующего сноса по решению суда. Для территорий со специальным режимом охраны такие кейсы обычно заканчиваются жестко: приоритет отдают публичным интересам и сохранению природного объекта.
По стране случаи самовольного строительства на памятниках природы возникают регулярно: как правило, это либо точечные объекты, либо работы по "благоустройству", которые фактически меняют режим использования территории.
В Новороссийске риск повышается из-за близости жилой застройки к природным территориям и наличия охранных зон, которые создают дополнительные ограничения даже на "пограничных" участках.
В целом лучшая защита собственника от претензий — это проверка ограничений до начала работ, потому что "право собственности на землю" не равно "право строить что угодно". Практический минимум для владельца объекта: заказать актуальную выписку ЕГРН по участку и проверить наличие обременений/ограничений; получить градостроительный план и свериться с ПЗЗ (какие параметры/виды объектов допустимы). Если планируется объект капитального строительства — удостовериться, требуется ли разрешение или уведомительный порядок. Отдельно проверить, не попадает ли стройка под запреты режима ООПТ/охранной зоны.
Если претензии уже предъявлены, обычно спор строится вокруг доказательств: где проходят границы режима/зоны, какие работы выполнены, есть ли правовые основания, и какова квалификация объекта (капитальный/некапитальный).
Ключевым риском для собственника является признание объекта самовольной постройкой и снос/приведение в соответствие по ст. 222 ГК РФ. Параллельно возможна административная ответственность за нарушение режима ООПТ (ст. 8.39 КоАП РФ), а при наличии "значительного ущерба" — и уголовно-правовые риски по ст. 262 УК РФ. В делах, связанных с территориями с особым режимом, суды обычно подходят строже: сам факт нарушения режима часто перевешивает доводы о малозначительности объекта.
Типовая реакция правоохранительных органов включает проведение надзорной проверки, фиксацию нарушений установленного режима и последующую подачу иска об освобождении территории. Нередко с участием природоохранной прокуратуры.
Кейс "Цемесской рощей" — хороший ориентир. На территориях с повышенной охраной "самострой" почти всегда превращается в судебные расходы, снос и дополнительные санкции».