Два участка связать не могут
Застройщик ЖК «Радонеж» в Краснодаре не может ввести детский сад в эксплуатацию
Застройщик ЖК «Радонеж» — АО «Цифей» — обязал власти Краснодара исправить ошибку и внести в разрешительную документацию сведения о земельном участке, на котором построен детский сад. Без этого компания не может ввести в эксплуатацию социальное учреждение. Суды двух инстанций встали на сторону застройщика, однако ответчик намерен обжаловать эти решения в кассации. Юристы считают, кассационная инстанция вряд ли отменит судебные акты, объясняя позицию властей формальным подходом к соблюдению градостроительных норм и опасениями создать прецедент.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа принял кассационную жалобу департамента архитектуры Краснодара на решение нижестоящих судов, признавших незаконным отказ департамента во внесении изменений в разрешение на строительство ЖК «Радонеж» (застройщик АО «Цифей»).
По данным аналитической системы Rusprofile, АО «Цифей» зарегистрировано в 2002 году в Краснодаре. Руководит компанией Дмитрий Зеленков. Выручка компании в 2024 году составила 199 млн руб., чистая прибыль — 48 млн руб. Как указано на сайте АО, компания сотрудничала с такими крупными заказчиками, как «Ямбурггаздобыча», ГУ ЦБ РФ по Краснодарскому краю, Управление Федерального казначейства по КК, ОАО «Кубаньбанк», КубГУ, ООО «М.Т. «ВПИК», завод ОБД. Среди реализованных объектов — ЖК «Дом в Чистяковской роще» и ЖК «Радонеж» в Краснодаре.
Как следует из материалов дела, АО «Цифей» является застройщиком жилого комплекса «Радонеж», строительство которого предусмотрено проектной документацией на двух смежных земельных участках, а именно — 23:43:0306051:1 (18618 кв. м) и 23:43:0306051:44 (2863 кв. м) по улице Вишняковой, д. 1/23 и 1/26.
ЖК «Радонеж» состоит из нескольких зданий: двух многоэтажных домов, подземной парковки и детского сада. Для строительства детского сада компания купила смежный участок земли. Однако в 2013 году департамент архитектуры и градостроительства администрации Краснодара выдал разрешение на строительство, указав в нем только данные по одному земельному участку, в то время как второй участок, также задействованный в проекте, не был указан. После завершения строительства детского дошкольного учреждения в 2024 году АО «Цифей» обратилось в департамент с просьбой внести изменения в разрешение на строительство, указав оба земельных участка. Однако компания неоднократно получала отказы.
В департаменте считают, что ЖК не может находиться на двух участках одновременно, а также указывают на различие видов разрешенного использования земельных участков. Из-за этого компания не может ввести детский сад в эксплуатацию.
В сентябре 2025 года Арбитражный суд Краснодарского края встал на сторону АО «Цифей» и обязал департамент указать в разрешении на строительство, что возведение ЖК осуществляется на двух смежных участках. Апелляция оставила это решение в силе. Однако департамент пытается оспорить судебные акты в кассационном порядке. В настоящий момент исполнение решения нижестоящих судов приостановлено. Следующее заседание по делу назначено на 4 марта 2026 года.
По мнению управляющего партнера Zharov Group Евгения Жарова, у департамента мало шансов на успех в кассации, поскольку две предыдущие судебные инстанции уже последовательно поддержали позицию застройщика, а кассация обычно не пересматривает установленные факты. «Принципиальная позиция департамента, вероятно, связана с формальным подходом к соблюдению градостроительных норм и опасениями создать прецедент, однако она противоречит реальной ситуации, когда объект уже построен на двух смежных участках, и препятствует вводу социально значимого объекта. Если же застройщик проиграет суд, детский сад действительно не удастся ввести в эксплуатацию, что приведет не только к экономическим потерям компании, но и к дефициту мест для детей в новом микрорайоне, а также может спровоцировать дальнейшие судебные разбирательства, включая требования о возмещении убытков»,— комментирует эксперт.
Управляющий партнер ЮК «Варшавский и партнеры» Владислав Варшавский также считает, что кассационная инстанция вряд ли отменит судебные акты. «У департамента была информация при запросе разрешения на строительство о том, что строительство предполагается на смежных участках, находящихся в собственности одного лица.
В данном случае позиция департамента, вероятно, связана с нежеланием признать фактически допущенную ошибку при выдаче разрешения на строительство.
Плюс на ход судебного процесса накладывается тот факт, что податель жалоб является одним из департаментов муниципального образования. Муниципальные образования, как и государственные органы, идут по всем судебным инстанциям, вплоть до кассации, исключительно в силу внутренней процедуры, чтобы впоследствии не быть обвиненными проверяющими органами в несовершении исчерпывающих мер для защиты интересов муниципального образования»,— объясняет юрист.
Он добавляет, что суд справедливо указал на социальную значимость построенного объекта.