Дорогое дорожает
Спрос на элитную недвижимость в Сочи вырос за год на 15%
Премиальный сегмент недвижимости в Сочи показал относительную стабильность в период общей просадки рынка. По данным риелторов, на курорте в 2025 году спрос на элитные объекты — стоимостью 150–300 млн руб. — вырос на 15%. Участники рынка считают, что это обусловлено как инвестиционной привлекательностью сочинской «элитки», так и общим стремлением состоятельной части россиян жить в мягком климате и статусном окружении. В дальнейшем, по словам экспертов, тренд на формирование обособленного и характерного рынка премиальной недвижимости в Сочи будет только укрепляться.
Фото: Екатерина Якель, Коммерсантъ
Фото: Екатерина Якель, Коммерсантъ
Спрос на рынке элитной загородной жилой недвижимости Сочи вырос в 2025 году на 15% год к году. Такие данные публикует агентство курортной недвижимости Golden Brown. По словам риелторов, покупатели в основном ищут дома площадью от 150–200 кв. м с тремя-четырьмя спальнями в Центральном Сочи, в Красной Поляне и на границе с Сириусом. Наиболее востребованный метраж — 300–400 кв. м.
Минимальный бюджет сделок, по данным Golden Brown, составляет 50 млн руб., однако основная активность покупателей сосредоточена в ценовой категории 150–300 млн руб. «Цели покупки домов в Сочи самые разные: переезд на ПМЖ, покупка жилья для пожилых родителей, сдача в аренду. Некоторые покупатели вообще впервые решаются на приобретение жилья такого формата»,— отмечает основатель агентства Golden Brown Татьяна Бурлаковская.
Актив для жизни
В пресс-службе федерального девелопера «Неометрия» подтверждают, что на фоне сокращения общего объема сделок в 2025 году (почти в три раза по сравнению с аномально высоким 2024-м), элитный сегмент показал свою устойчивость. Участники рынка констатируют, что массовый рынок (сегменты «стандарт» и «комфорт») просел на 67%, а падение в сегментах «премиум» и «элит» ограничилось 34%, что свидетельствует о его меньшей волатильности.
«Спрос на элитную недвижимость обеспечивают два фактора: рынок теперь предлагает не просто метры, а инвестиционно привлекательный актив "для жизни", где высокоразвитая инфраструктура выступает гарантом роста стоимости и будущей доходности, а покупатели выбирают качество проекта как подтверждение статуса и надежности инвестиции. В целом же рынок Сочи движется в сторону более дорогих и статусных объектов: сегмент элитного и премиального жилья на курорте стремительно наращивает свою долю в сделках, отвоевывая рыночное пространство у некогда доминирующего комфорт-класса»,— говорят в «Неометрии».
Коммерческий директор ГК «Десо» Этери Потеряева также констатирует, что спрос на элитную недвижимость в Сочи уверенно растет. Это, по ее словам, связано с дефицитом качественных проектов, высокой привлекательностью локации и стремлением людей к жизни в комфортном климате.
«Сочи — город, где сочетаются природа, инфраструктура, статус и возможности для жизни и отдыха круглый год. При этом рынок остается дефицитным, новых объектов немного — именно поэтому интерес остается стабильным даже в период общей рыночной турбулентности»,— рассказывает госпожа Потеряева.
По мнению заместителя генерального директора курорта «Лучи» Ольги Нарт, сегмент элитной недвижимости в Сочи традиционно чувствует себя стабильнее остальных, а в текущих условиях его растущая динамика выглядит особенно заметной на фоне замедления спроса и снижения покупательской активности в других регионах и ценовых категориях.
«Сочи исторически воспринимается как один из самых престижных курортов страны — во многом благодаря инфраструктурному развитию после Олимпиады и уникальному сочетанию морского и горного кластеров. Устойчивый интерес со стороны состоятельной аудитории также поддерживается возвращением капитала из-за рубежа, стабильно высоким турпотоком, инфляционными факторами и ограниченным предложением качественных объектов, связанным с дефицитом земли и редким выходом новых проектов»,— говорит госпожа Нарт.
Второй дом у моря
Дорогую недвижимость в Сочи, а также в Сириусе и Красной Поляне люди покупают как для себя, так и в инвестиционных целях. По мнению Этери Потеряевой, многие покупатели элитного жилья в курортной столице России делают выбор именно в пользу климата, а также — качества жизни, приватности и естественной среды. «Люди стремятся жить или отдыхать ближе к природе, но с уровнем комфорта мегаполиса. Что касается инвестиционной составляющей, то премиальная недвижимость в Сочи — актив с устойчивой капитализацией, не теряющей ценности, а наоборот, набирающей ее на фоне ограниченного предложения и спроса, не зависящего от сезона»,— говорит эксперт.
В «Неометрии» рассказывают, что инвестиции в премиальную недвижимость в курортных локациях имеют несколько ключевых преимуществ: во-первых, они обеспечивают стабильный пассивный доход от круглогодичной аренды, а во-вторых, имеют долгосрочный рост стоимости на фоне ограниченного предложения, выступая как надежный инструмент для сохранения капитала. Участники сочинского рынка считают, что с развитием внутреннего туризма в Сочи проявился дефицит качественных объектов размещения высокого класса, поэтому в ближайшие годы в пресс-службе федерального девелопера прогнозируют стабильный инвестиционный спрос на такие объекты.
«Помимо этого, такие проекты закрывают потребность во "втором доме у моря", где можно восстановить здоровье в уникальном климате, а также иметь доступ к престижному образу жизни с закрытой инфраструктурой и широкими возможностями для активного отдыха в любое время года. По нашим оценкам, за последние три года доля тех, кто покупает жилье в Сочи для постоянного или сезонного проживани, удвоилась и сегодня превышает 50%»,— рассказывают в «Неометрии».
«По нашим оценкам, за последние три года доля тех, кто покупает жилье в Сочи для постоянного или сезонного проживания, удвоилась и сегодня превышает 50%»
Ольга Нарт также констатирует, что в большинстве случаев приобретения дорогой недвижимости в популярных локациях Большого Сочи — речь идет о покупке объектов для личного использования как дополнительной резиденции. Удобная транспортная доступность, в том числе бесперебойная работа аэропорта Сочи, по словам замгендиректора «Лучей», позволяет использовать такие объекты для коротких поездок, выходных, сезонного проживания или удаленной работы. «Часто недвижимость приобретается с учетом потребностей всей семьи: ею могут пользоваться поочередно родители и взрослые дети. Существенно реже элитные объекты рассматриваются как инвестиция под аренду — для этого сегмента первична именно lifestyle-составляющая»,— говорит эксперт.
Проекты про стиль
Тот факт, что в премиальном сегменте недвижимости курорта спрос опережает предложение,— сходятся все опрошенные «Ъ-Сочи» эксперты. По словам Этери Потеряевой, городская застройка ограничена природными ландшафтами и инфраструктурной емкостью, а девелопмент в прибрежных и центральных зонах — требует высокой архитектурной и градостроительной ответственности. Поэтому, по мнению эксперта, новые объекты появляются точечно, но они задают новый стандарт. «Это проекты про стиль жизни, инфраструктуру и долгосрочную ценность»,— говорит госпожа Потеряева.
Она считает, что премиальный рынок Сочи будет развиваться в сторону качества, концептуальности и бережного отношения к контексту — природному, городскому, культурному. «Покупатели сегодня становятся все более требовательными: им важна не просто недвижимость, а целостная среда — архитектура, благоустройство, виды, приватность, сервис. Мы видим формирование зрелого, устойчивого премиального сегмента, где каждая новая локация и проект становятся точкой притяжения капитала и нового уровня жизни»,— говорит коммерческий директор ГК «Десо».
Ольга Нарт, в свою очередь, утверждает, что, несмотря на ограниченное количество проектов, рынок элитной недвижимости Сочи в целом остается сбалансированным. Спрос, по словам эксперта, стимулирует появление новых предложений: наряду с уже существующими объектами на рынок постепенно выходят новые проекты, способные соответствовать высоким требованиям покупателей. «Массового дефицита предложения на сегодняшний день не наблюдается, однако выбор по-настоящему качественных объектов остается ограниченным, что поддерживает интерес к сегменту»,— комментирует эксперт.
«Массового дефицита предложения на сегодняшний день не наблюдается, однако выбор по-настоящему качественных объектов остается ограниченным, что поддерживает интерес к сегменту»
По ее словам, перспективы на 2026 год можно оценивать как умеренно позитивные. «Ожидается сохранение трендов 2025 года с некоторым усилением интереса, что коррелируется с общими ожиданиями рынка недвижимости. Элитный сегмент в Сочи продолжит развиваться за счет устойчивого спроса и статуса региона как сформировавшегося курортного и рекреационного центра для обеспеченной аудитории»,— говорит госпожа Нарт.
В «Неометрии» констатируют, что на рынке Большого Сочи наблюдается устойчивый структурный дисбаланс: спрос на качественные новостройки стабильно превышает предложение, что формирует долгосрочный дефицит. Этот разрыв, по словам экспертов девелопера, усиливается ограниченным числом новых проектов (особенно в престижных локациях), высокой инвестиционной привлекательностью курорта и его статусом как всесезонного направления. Данные факторы, считают участники рынка, создают прочную основу для роста цен и обострения конкуренции за ликвидные объекты.
«Существенный рост спроса на элитные проекты в 2026 году возможен только при условии выхода на рынок новых ликвидных элитных проектов с сильной концепцией, сервисом и локацией. Без появления значимых новых проектов, рынок, скорее всего, стабилизируется на уровне 2025 года. Спрос останется сфокусированным на узком круге самых качественных объектов из существующего предложения»,— резюмируют в «Неометрии».