Земельный вопрос их испортил
Прокуратура требует пересмотра сделки с земельным участком в Крыловском районе Кубани
Администрация Крыловского района, по мнению краевой прокуратуры, незаконно продала ООО «Итал-Авто» земельный участок площадью 58 294 кв. м для эксплуатации склада, занизив его стоимость с 66,5 млн руб. до 681,4 тыс. руб. из-за неправильного вида разрешенного использования. Кассационная инстанция уже возвращала дело на пересмотр, а затем отказала в его передаче в судебную коллегию ВС. Следующее рассмотрение состоится 29 января. Как считает юрист, при следующем рассмотрении дела кассационная жалоба едва ли будет удовлетворена.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Заместитель прокурора Краснодарского края подал исковое заявление к администрации муниципального образования Крыловского района и ООО «Итал-Авто» (новое название компании, согласно данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «Талавто»). Соответчиком также выступает Николай Черкасов. По мнению надзорного органа, районные власти нарушили законодательство при продаже земельного участка ООО «Итал-Авто». Теперь прокуратура требует изъять земли, а администрацию обязать вернуть 681,4 тыс. руб., полученные от продажи участка.
Как следует из материалов дела, в феврале 2022 года предприятие обратилось в администрацию Октябрьского поселения Крыловского района за получением земли в собственность для эксплуатации склада. Компания не предоставила документы, подтверждающие необходимость использования участка площадью 58 294 кв. м.
На момент передачи территории в собственность на ней располагалось нежилое здание — склад площадью 144 кв. м, принадлежащий обществу. По данным отдела архитектуры и градостроительства, участок находится в зоне обслуживания и деловой активности при транспортных коридорах (ОД-3).
Согласно техническому заключению ГБУ КК «Крайтехинвентаризация», для эксплуатации склада площадью 144 кв. м необходим участок размером примерно 455 кв. м. Фактически переданная территория превышает требуемую в 128 раз.
После заключения договора предприятие разделило участок на шесть отдельных территорий с присвоенными кадастровыми номерами. Один из этих участков приобрел Николай Черкасов.
Дополнительные нарушения выявлены при определении стоимости участка. Администрация указала вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», который не соответствует назначению расположенного объекта недвижимости. Такой вид использования отсутствует в утвержденных правилах землепользования Октябрьского сельского поселения.
Применение неправильного удельного показателя привело к существенному занижению кадастровой стоимости — с 66,5 млн руб. до 681,4 тыс. руб. Согласно Земельному кодексу, уполномоченный орган должен отказать в предоставлении участка без торгов, если разрешенное использование не соответствует заявленным целям.
«Материалы проверки содержат указание на недобросовестное поведение сторон сделки и нарушение требований земельного законодательства»,— говорится в материалах суда. Суд первой инстанции полностью удовлетворил требования прокурора.
Однако апелляционная инстанция посмотрела на дело иначе. Поскольку заместитель прокурора требовал признать недействительным договор купли-продажи исходного участка и возвратить всю площадь исходного участка (то есть все вновь образованные земельные участки, в том числе участок, приобретенный ИП Черкасовым) администрации, ИП Черкасов, как собственник одного из участков, был также указан в качестве соответчика. Суд апелляционной инстанции, отменяя решение Арбитражного суда Краснодарского края в части изъятия у ИП Черкасова земельного участка, исходил из необходимости защиты добросовестного приобретателя. По мнению суда, господин Черкасов не мог знать о том, что участок был продан администрацией с некорректным видом разрешенного использования и, как следствие, по цене существенно ниже рынка. С учетом выводов экспертизы суд посчитал, что кадастровая стоимость приобретенного ИП Черкасовым земельного участка соответствовала рыночной, и отменил решение в части изъятия участка у добросовестного приобретателя.
Впоследствии суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение в апелляцию, и при повторном рассмотрении решение суда первой инстанции уже было оставлено в силе в полном объеме, а затем кассация отказала в передаче дела в судебную коллегию ВС.
«Вероятно, отказывая в передаче дела на рассмотрение коллегии Верховного суда РФ (ВС РФ), суд посчитал дело не столь важным для создания и развития практики или не увидел существенных нарушений норм материального и процессуального права нижестоящими судами. С учетом того, что ВС РФ в порядке надзора рассматривает лишь крайне небольшое число дел, сложно судить о том, какими именно критериями должно обладать то или иное дело для его рассмотрения ВС РФ»,— поясняет юрист практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и Партнеры» Георгий Мазарович.
По его мнению, при следующем рассмотрении кассационная жалоба компании едва ли будет удовлетворена. Отчуждая в пользу ООО исходный земельный участок на том основании, что на нем был расположен принадлежащий компании объект недвижимости, администрация не учла, что площадь участка была явно несоразмерна площади склада. В связи с этим основания для продажи участка такой площади компании без проведения конкурса отсутствовали.
Господин Мазарович отмечает, что изначально ИП Черкасов обжаловал первое постановление кассационного суда, которым решение апелляционной инстанции было отменено, а дело повторно направлено в апелляцию. Теперь же предприниматель таким же образом обжалует окончательное решение кассации, которым оставлено в силе решение суда первой инстанции, в том числе об изъятии у него земельного участка. Далее уже судье ВС РФ предстоит решить, будет ли дело передано на рассмотрение коллегии ВС.