Назад в малометражки

Краснодарский край остается одним из лидеров по объемам вводимого в строй жилья в России, однако кризис строительной отрасли, связанный с падением продаж и маржинальности работы застройщиков, показал снижение девелоперской активности в регионе. Участники рынка делают ставку на семейную ипотеку, которая на сегодняшний день остается практически единственным инструментом, подогревающим спрос на жилье. Эксперты полагают, что условия льготной жилищной программы, которые меняются с 1 февраля, сильно ограничивают нуждающихся в квадратных метрах покупателей.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Объем строительства в Краснодаре по итогам 2025 года вырос на 4% и достиг 5,7 млн кв. м. По девелоперской активности город сохраняет позиции лидера в России, сообщили «Review. Ъ-Кубань» в консалтинговой компании Macon, однако, по словам аналитиков, к этим показателям приближаются Екатеринбург и Ростов-на-Дону.

По информации департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края, в 2025 году в регионе было выдано 68 разрешений на возведение многоквартирных домов, что на 41% меньше, чем в 2024 году (115). При этом объем строительства по выданной документации уменьшился на 31% — до 1,6 млн кв. м.

Согласно данным Единого ресурса застройщиков, объем выведенных на рынок Краснодарского края проектов многоквартирных домов в 2025 году составил 2,6 млн кв. м. По этому показателю регион занял второе место в России, уступив только Москве (3,6 млн кв. м). Всего за январь—декабрь 2025 года в крае было представлено 243 новых строительных проекта.

«Что касается цен на недвижимость, то Краснодар — один из самых дорогих рынков новостроек. На конец 2025 года средняя стоимость квадратного метра первичного жилья составляла 161 тыс. руб. Прирост за год — 7%. Спрос в городе, по нашим прогнозам, упадет на 17% по сравнению с прошлым годом, реакция на снижение доступности ипотеки оказалась очень сильной. В 2026 году спрос начнет восстанавливаться и, вероятно, вернется к отметке 2024 года, но цены при этом не имеют возможности роста»,— комментирует директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская.

Разрыв в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилья в Краснодарском крае составляет порядка 30–35%. Например, в Краснодаре, по словам госпожи Змиевской, стоимость новостроек — 161 тыс. руб. за кв. м, тогда как по вторичному рынку средняя стоимость составляет порядка 125 тыс. руб.

«Важно понимать, как формируется эта разница. Действительно сильный разрыв будет со старым фондом — хрущевками с устаревшим ремонтом, изношенными инженерными коммуникациями, несовременным форматом планировок. Их преимущество перед новостройками только в местоположении. Цены в таких квартирах могут быть 1,5 раза ниже новостроек и более»,— комментирует Ольга Змиевская.

По ее словам, «вторичку» сегодня в первую очередь выбирают покупатели со стопроцентной оплатой либо с высоким первоначальным взносом. «Недостающий остаток они могут добрать по рыночной ипотеке, с расчетом на то, что погасят ее в течение ближайших лет и тем самым избегут значительной переплаты»,— резюмирует аналитик.

По словам старшего эксперта компании «Аякс» Ирины Дробот, среднюю стоимость недвижимости в Краснодаре оценить сложно, так как в городе есть объекты и бизнес-класса, и стандартные хрущевки, и жилье в спальных районах. Там не менее, по словам эксперта, стоимость квадратного метра в современных домах в сложившихся районах сопоставима с ценой за квадратный метр новостроек на окраине (около 170 тыс. руб. за кв. м). Квартиры в старом фонде, по информации «Аякса», можно найти за 90–100 тыс. руб. за кв. м, а бизнес-класс уверенно фиксируется в диапазоне 200–300 тыс. руб. за кв. м.

«В начале прошлого года спрос на жилье был стандартным, без явных всплесков и провалов. К концу года, по мере снижения ключевой ставки и приближения конца года, спрос существенно увеличился как на вторичном рынке, так и в новостройках»,— констатирует госпожа Дробот.

По словам основателя девелопера Bravo Аркадия Погосяна, которого цитирует ТАСС, покупательский спрос на первичное жилье в Краснодарском крае в 2025 году вырос на 10–15%. Оживление рынка, считает эксперт, связано со снижением ключевой ставки ЦБ РФ ниже 18% и открытием аэропортов в Краснодаре и Геленджике. «После снижения ставки интерес к покупке недвижимости усилился, что позволило реализовать отложенный спрос. В сочетании с открытием аэропортов рост спроса составил 10–15%»,— отметил господин Погосян.

Рынком завладела семейная ипотека

Старший эксперт компании «Аякс» Ирина Дробот отмечает два главных тренда рынка недвижимости Краснодара 2025 года. Во-первых, по ее словам, это приобретение вторичного жилья и преимущественно с готовым ремонтом. На сегодняшний день многие покупатели, по наблюдению эксперта, не готовы заниматься самостоятельно ремонтом, отнимающим много сил и денег, поэтому весь год отмечался достаточно высокий спрос именно на квартиры с ремонтом. Вторым трендом госпожа Дробот называет покупку новостроек по семейной ипотеке.

«Несмотря на постоянные ужесточения в условиях этой программы, многие люди объективно понимают, что ставка 6% — это ниже, чем инфляция, и покупают квартиры на будущее детям или себе. То есть не в инвестиционных целях под перепродажу, а для собственного использования и формирования активов»,— рассказывает Ирина Дробот.

По словам министра экономики Краснодарского края Алексея Юртаева, за 11 месяцев прошлого года банки, которые работают на территории региона, выдали льготных ипотечных кредитов на сумму 132,1 млрд руб., в том числе по программе «Семейная ипотека» — 126,7 млрд руб.

«С 2026 года, благодаря обновленному перечню Дом.РФ, география действия "Семейной ипотеки" на вторичное жилье в Краснодарском крае расширена. В программу вошли новые города, в частности Гулькевичи и Тихорецк. Сейчас в крае 18 городов, где можно приобрести жилье с использованием этой программы. Помимо вышеназванных городов — это Горячий Ключ, Приморско-Ахтарск, Туапсе, Абинск, Апшеронск, Хадыженск, Белореченск, Кореновск, Крымск, Курганинск, Лабинск, Славянск-на-Кубани, Темрюк, Тимашевск, Усть-Лабинск и Геленджик»,— отметил министр.

В пресс-службе администрации Краснодарского края уточнили, что льготную ипотеку на «вторичное» жилье по ставке до 6% годовых могут взять семьи с детьми до шести лет (включительно). Для получения кредита потребуется первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья. Максимальная сумма займа — 6 млн руб., сумму кредита можно увеличить до 15 млн руб. по рыночной ставке. Под условия программы попадают родителей, которые усыновили детей.

«Возраст ребенка учитывается на момент оформления кредитного договора. Приобрести готовое жилье на льготных условиях можно в городах, где по данным ЕИСЖС нет строящихся многоквартирных домов или их количество менее двух. Дом, в котором приобретается квартира, не должен быть аварийным и старше 20 лет. С 1 февраля 2026 года устанавливается правило "одна семья — одна льготная ипотека". При заключении ипотечного договора супруги автоматически становятся созаемщиками»,— говорят в краевой администрации.

Раньше, по словам директора ГК «Точно» Анастасии Маслехи, была возможность оформить льготную ипотеку и на мужа, и на жену, с февраля — это можно будет сделать только на одного из супругов. Помимо этого, участница рынка отмечает, что с 1 февраля отменяется и донорская ипотека — механизм, который открывал доступ к льготной семейной ипотеке тем, кто не имел на нее формального права.

Покупатель ограничен лимитом

Директор департамента продаж «Инсити Девелопмент» Ксения Гагарина отмечает, что новость об изменении условий программы по семейной ипотеке повлекла за собой всплеск продаж, подогреваемых как девелоперами, так и агентствами недвижимости. В то же время, по словам Анастасии Маслехи, сегодня на рынке недвижимости складывается ситуация, когда клиент выбирает новое жилье не по потребностям, а по лимиту семейной ипотеки, который в регионах составляет всего 6 млн руб. За эти деньги, отмечает руководитель застройщика, современная семья может приобрести лишь студию или однокомнатную квартиру. Так как в общем объеме продаж девелоперов почти 90% составляют сделки по семейной ипотеке, госпожа Маслеха делает вывод: структуру спроса сегодня определяют именно условия льготных программ.

«В текущей ситуации многие семьи вынуждены ограничиваться малогабаритным жильем, которое не отвечает долгосрочным потребностям растущей семьи — у них нет доступных финансовых инструментов для приобретения более просторной квартиры. В итоге двухкомнатные и трехкомнатные лоты остаются нереализованными, а все, что попадает под лимиты льготного кредита,— мгновенно вымывается. Согласно исследованиям, более 60% молодых пар называют жилищный вопрос главным препятствием для увеличения семьи. Когда родители с ребенком вынуждены жить в студии или однокомнатной квартире без личного пространства, вопрос о втором ребенке автоматически откладывается на неопределенный срок»,— рассказывает руководитель ГК «Точно».

В этой ситуации Анастасия Маслеха видит решением не точечные меры, а системные изменения, которые возможно обеспечить только при поддержке государства. Например, по словам девелопера, это могут быть новые ипотечные программы, которые помогут семьям приобрести подходящее жилье по площади, а не ограничиваться форматами студий и однокомнатных лотов.

«В этом во многом может помочь переход от фиксированного лимита по семейной ипотеке к дифференцированной системе, когда льготный лимит напрямую зависит от комнатности приобретаемого жилья: 6 млн руб. — для однокомнатных квартир, 8 млн руб. — для двухкомнатных и 12 млн руб. — для трехкомнатных. Именно такой подход позволит не допустить агрессивного роста цен на недвижимость, сделает комфортное жилье доступным и даст семьям с детьми возможность улучшить свои жилищные условия»,— рассуждает девелопер.

Также, по словам Анастасии Маслехи, значительно оживит спрос на квартиры большей комнатности и снижение ключевой ставки Центрального банка РФ до уровня 10–12%. Это, отмечает она, позволит застройщикам снизить показатели затоваренности, а людям приобрести жилье, ведь квартиры нужны не только семьям с детьми.

Застройщики оптимизировались

В Краснодарском крае средняя себестоимость строительства 1 кв. м общей площади в декабре 2025 года составила 58,9 тыс. руб. Такие данные публикует Единая информационная система жилищного строительства «Дом.РФ» (ЕИСЖС). Медианная себестоимость 1 кв. м на Кубани, по данным системы, составила 56,5 тыс. руб., при этом в системе ЕИСЖС в декабре было зарегистрировано 755 новостроек и 295 проектных деклараций.

Краснодарский край занял десятое место в России по уровню себестоимости строительства. Лидером стала Москва (161,5 тыс. руб. за 1 кв. м), далее следуют Санкт-Петербург (115,2 тыс. руб.), Татарстан (86,1 тыс. руб.), Крым (85,5 тыс. руб.) и Хабаровский край (80,8 тыс. руб.).

Анастасия Маслеха констатирует, что в прошлом году себестоимость строительства выросла от 5 до 20% — в зависимости от материалов. Это, отмечает участница рынка, закономерно повлекло за собой сокращение выручки застройщиков.

«Мы изменили подход к ведению бизнеса и сосредоточились не только на увеличении доходов, но и на тщательном учете расходов. Начали уделять внимание каждой статье расходов, что позволило более детально анализировать, куда уходят средства и как можно оптимизировать затраты. В 2025 году оптимизировали штат на 11%. Вместо того чтобы увеличивать численность, фокусируемся на эффективности уже имеющихся сотрудников.

Если вспомнить начало года, прогнозы рисовались намного страшнее»,— говорит госпожа Маслеха.

Ксения Гагарина называет адаптивность к сверхзадачам ключевым показателем, который девелопер реализовал в третьем и четвертом кварталах 2025 года. «Резкий рост продаж вызвал давление на внутреннюю структуру компании, но грамотное распределение ролей и усиление конкретных точек дали положительный результат»,— отметила госпожа Гагарина.

Анастасия Маслеха констатирует, что в 2025 году покупатель не обращал внимание на продукт. Рыночные условия, по словам руководителя девелопера, привели к тому, что люди выбирали по большей части по цене и размеру ипотечного платежа. В связи с этим, отмечает госпожа Маслеха, многие застройщики прибегли к удешевлению отделочных работ и материалов — меняли решения в попытке удержаться в запланированных бюджетах и сроках реализации проектов. «Надеемся, что уже к середине 2026 года рыночная ипотека вернется, и мы будем конкурировать не только ипотечными ставками, но и качеством продукта»,— говорит участница рынка.

Рынок будет более прогнозируем

По мнению риэлторов, прогнозы рынка недвижимости на 2026 год неплохие. Ирина Дробот отмечает, что многие девелоперы Краснодарского края наблюдают оживление в связи с постепенным снижением ставки. «Не думаю, что в новом году мы дойдем до уровня 10%, но даже когда рыночная ставка будет около 15%, больше покупателей смогу себе позволить собственное жилье. Будем наблюдать за геополитической обстановкой, так как, конечно же, мы от нее сейчас очень сильно зависим»,— говорит эксперт «Аякса».

По прогнозам специалистов «Инсити девелопмент», объемы продаж в 2026 году будут стабилизированы, более плавные и прогнозируемые. «Мы выходим на плато стабильности, где в рынке все на своих местах. Предпочтения покупателей, скорее всего, коснутся увеличенных площадей, на двух- и трехкомнатные квартиры, так как привилегией низкой ставки по семейной ипотеке будут пользоваться многодетные семьи. Ключевая ставка будет иметь место, но незначительно, так как ее плавное снижение не дает резких толчков в продажи, то есть выполняет свою стратегическую функцию по урегулированию рынка и спроса»,— комментирует Ксения Гагарина.

Анастасия Маслеха констатирует, что, так как с 2026 года НДС повышается до 22%, для строительной отрасли это означает прямой рост себестоимости: по самым оптимистичным оценкам — еще на 7–9%, но фактически — больше. Все эти факторы, отмечает участница рынка, неизбежно повлияют и на цену недвижимости, поэтому, если у людей есть наличные средства — самое время, по ее словам, покупать квартиры сейчас, потому что к концу 2026 года застройщики прогнозируют рост цен на недвижимость минимум на 20–25%.

«Согласно опросам, большинство россиян считают приемлемыми ипотечные ставки до 12%. Но, по прогнозу ЦБ, к такому уровню мы придем не раньше 2027–2028 года. Поэтому даже если к 2027 году ставка снизится, то это уже не сможет компенсировать рост цен на недвижимость, которая к этому времени успеет подорожать на 10–15%. Я смотрю в будущее с оптимизмом. Уверена, что 2026 год станет для отрасли и для страны годом выхода из кризиса. Все предпосылки для этого есть»,— резюмирует руководитель ГК «Точно».

Дмитрий Михеенко