«Иски будут приличные»
Эксперты рассказали о последствиях отмены «девелоперского» моратория на Кубани
Президент РФ Владимир Путин заявил о согласии с необходимостью отмены моратория на применение штрафных санкций к застройщикам. На Кубани девелоперы пока предпочитают не обсуждать это заявление. Риелторы и эксперты рынка недвижимости призывают дождаться фактического вступления решения в силу. Защитники прав потребителей, напротив, воодушевлены анонсированной отменой моратория, а юристы предрекают девелоперам проблемы.
Фото: Пресс-служба администрации Краснодарского края
Президент России Владимир Путин в ходе «прямой линии» заявил, что согласен с необходимостью отмены моратория на неустойки, взыскиваемые с застройщиков, и обещал попросить Правительство не продлевать его. Блок на применение неустоек (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве был установлен в период пандемии COVID-19 и затем несколько раз продлевался. В последний раз срок действия такой меры правительство РФ сместил на конец 2025 года. Сразу после «прямой линии» премьер Михаил Мишустин во время заседания членов кабмина заявил, что решение о непродлении моратория уже принято.
Мораторий «слишком затянулся»
Председатель правления Краснодарской краевой общественной организации «Общество по защите прав потребителей "Юнепа"» Прасковья Чуйкова приветствует отмену моратория, который, по ее мнению, «слишком затянулся».
«Пандемия была несколько лет назад, а застройщики все еще “нуждаются” в каких-то послаблениях. Пора переключить внимание на выполнение ими своих обязанностей, поскольку девелоперы слишком активно пользуются всеми поблажками, которые им предоставляют закон и суды (срезая законные неустойки на 50%, 70%, а то и на 90% от расчета даже с учетом мораториев), а про свои обязанности забывают»,— отмечает правозащитник.
Она добавляет, что в ее практике не было ни одного случая, чтобы застройщик сдал объект вовремя и без нарушений, выполнил свои обязательства «от и до». Даже если объект вовремя вводился в эксплуатацию, экспертиза выявляла нарушения, допущенные при строительстве.
«Получается такая "замечательная" схема — цены на квартиры просто колоссальные, качество строительства оставляет желать лучшего, сроки затягиваются максимально, но даже в судебном порядке положенных по закону возмещений не добьешься. В выигрыше — только сам застройщик, поскольку при минимальных расходах он получает максимум прибыли. Граждане — семьями, с детьми, с пожилыми, с инвалидами, которые собирают на оплату своего жилья из последних сил (не все, но многие) — вынуждены нести двойные расходы, пока ждут получения своей квартиры. Это платежи по ипотеке, аренда жилья, растущая стоимость предстоящего ремонта. И это не считая тех убытков, которые они понесут ввиду необходимости исправления допущенных застройщиком нарушений при строительстве»,— комментирует Прасковья Чуйкова.
Рост ответственности и цен
Представители работающих на Кубани девелоперских компаний пока воздерживаются от обсуждения вопроса отмены моратория и его ожидаемых последствий.
Генеральный директор краснодарской консалтинговой компании Macon Илья Володько отмечает, что правительство РФ сегодня действует крайне осторожно, и для начала следует все-таки дождаться, в каком виде это решение вступит в силу.
«В сегодняшней непростой ситуации каждая мера поддержки, конечно, важна. И работа с претензиями дольщиков, возражениями занимает много ресурсов, лишней никакая копейка сейчас не бывает. Да, это решение будет очень неприятным и осложнит ситуацию. Но вместе с тем отмена моратория отрасль не надорвет, рынок не обрушит, не вызовет массовые банкротства. Штрафные санкции — это все-таки проблема не того масштаба. И я бы не сказал, что застройщики слишком злоупотребляют возможностями, которые им обеспечивает этот мораторий»,— отмечает эксперт.
«В сегодняшней непростой ситуации каждая мера поддержки, конечно, важна. И работа с претензиями дольщиков, возражениями занимает много ресурсов, лишней никакая копейка сейчас не бывает»
Специалист отдела первичного рынка ЖИЦ «Каян» Юлия Арутюнова считает, что после отмены моратория на неустойки застройщиков можно будет ожидать роста ответственности девелоперов перед дольщиками и их более внимательного отношения к своевременности выполнения обязательств, чтобы избегать штрафных санкций и неустойки.
Вместе с тем увеличение рисков, связанных с возможным возникновения дополнительных финансовых обязательств в случае задержек или нарушений договорных условий, в какой-то мере может отразиться на финансовой устойчивости девелоперов, а следовательно, не исключен рост стоимости жилья, так как подрядчики и застройщики могут компенсировать свои дополнительные расходы, полагает риелтор.
С предположением о росте цен не вполне согласен Илья Володько. По его мнению, рынок уже отыграл рост. Девелоперы на фоне затоваренности рынка построенными квартирами будут довольны уже просто восстановлению темпов продаж. «Для роста цен нужен новый виток экономического роста, когда будет понятно, что это долгосрочный тренд, что рост спроса устойчивый. На ближайшие год-полтора я этого сценария не вижу»,— говорит господин Володько.
Рынок не в лучшем состоянии
Управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко, который специализируется на правовых услугах на девелоперском рынке, считает, что застройщики окажутся в непростой ситуации.
«Власти уже не отыграют назад. Я считаю, это решение критичным, потому что сам рынок находится не в лучшем состоянии, продажи в 2026 году будут низкими. С середины ноября появляется все больше предложений уступить права по "долевке" даже на московском рынке, который в 2025 году как-то рос, с дисконтом в 25-30% при расчете наличными»,— комментирует собеседник «Ъ-Кубань».
«Власти уже не отыграют назад. Я считаю, это решение критичным, потому что сам рынок находится не в лучшем состоянии, продажи в 2026 году будут низкими»
Как считает господин Домащенко, когда на рынке появляется большой объем предложения с большим дисконтом, то в такой ситуации застройщикам едва ли удастся восстановить темпы продаж. Недостаток финансового потока легко может переходить в проблемы с вводом жилья. «Конечно, за старую просрочку взыскивать будет ничего нельзя, но за просрочки, которые начнутся с января — уже да. Это не скажется одномоментно в первом полугодии, но со второй половины 2026 года пойдут иски. И они будут приличные»,— предупреждает Роман Домащенко.
По мнению собеседника издания, каких-то формальных указаний поддерживать застройщиков не будет — суды будут варьировать, пытаться находить «золотую середину». Подход будет индивидуальным.
Смотреть по совокупности
Опрошенные изданием эксперты отмечают, что в текущей ситуации неверно оценивать последствия отмены моратория в отрыве от других факторов: снижения ключевой ставки, затоваривания рынка недвижимости квартирами, льготных госпрограмм, общей ситуации на фондовом рынке и в экономике.
Например, крымский квалифицированный инвестор Алена Кладько ранее высказала мнение, согласно которому снижение «ключа» уже привело к снижению ставок по депозитам. Это запускает, переток сбережений в том числе и в недвижимость — традиционный для юга актив.
Как считает Илья Володько, недвижимость действительно воспринимается многими как защитный актив в период нестабильности, и «перебегание» населения со вкладов в "бетон" очень вероятно. Этот фактор работает против того, что отрасль обрушится. Также стабилизирует настроения тренд на снижение ставки ЦБ: пусть и не до желаемых величин, тем не менее, в нем «читается» оптимизм. Эти факторы играют более существенную роль, чем отмена моратория на применение штрафных санкций.