Крым не гасит ипотеку

За восемь месяцев текущего года объем неплатежей по ипотечным кредитам на вторичном рынке в Республике Крым вырос на 219%. Это третье место в России после Тывы и Марий Эл. Рост просрочки по ипотеке в Севастополе с января по ноябрь этого года составил 117%. При этом доля просроченного долга (неплатежи свыше трех месяцев) по жилищным кредитам в Крыму относительного общей задолженности по ипотеке составляет всего 0,99% (в Севастополе — 0,82%). Эксперты не видят в этих цифрах проблемы для кредиторов. Юристы констатируют, что просроченная задолженность по ипотеке чревата изъятием жилья в пользу банка, даже если это жилье — единственное.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Республика Крым замыкает топ-3 лидеров по динамике роста просроченной ипотеки на вторичном рынке недвижимости за восемь месяцев 2025 года. Так, за январь—октябрь объем неплатежей по жилищным кредитам на полуострове вырос на 219% и составил 759 млн руб. Такую информацию публикует коллекторское агентство «Долговой консультант» на основе статистики Банка России. Первые два места рейтинга занимают Республика Тыва (+354% за восемь месяцев) и Республика Марий Эл (+290%).

По итогам 2024 года Крым был вторым после Тывы по росту просроченной задолженности на ипотечном рынке вторичной недвижимости, прибавив за 12 месяцев 621% (Тыва +648%). В настоящее время, по данным «Долгового консультанта», общий объем задолженности жителей Крыма по ипотеке на вторичном рынке составляет 76,5 млрд руб., просроченная задолженность занимает всего 0,99% в портфеле.

На ипотечном рынке Севастополя просроченная задолженность по кредитам на вторичное жилье составляет 241 млн руб. (рост за восемь месяцев 2025 года — 117%, за 2024 год — 75%). Доля просрочки в ипотечном портфеле города-героя — 0,82%.

По данным Объединенного кредитного бюро, по состоянию на октябрь текущего года в Крыму зафиксирован самый длительный средний срок ипотечного кредитования — 312 мес. (26 лет).

В целом же по России средний размер кредита на покупку квартиры в новостройке составил в октябре 5,69 млн руб., средний срок кредитования — 320 мес. (26 лет 8 мес.). Средний размер ипотеки на покупку жилья на вторичном рынке — 3,34 млн руб., средний срок — 236 мес. (19 лет 8 мес.). Полная стоимость кредита (ПСК) на покупку жилья в октябре опустилась до 18,76% (в сентябре показатель был на уровне 19,28%). При этом ПСК на покупку квартиры в новостройке составила 18,64% против 19% в сентябре. ПСК на покупку жилья на вторичном рынке снизилась до 20,13% против 20,81% в сентябре.

Доля просрочки — не критична

Несмотря на серьезную динамику Крыма, общий объем просроченной задолженности по ипотеке на вторичном рынке серьезно уступает соседним регионам. Так, в Краснодарском крае, где за восемь месяцев этого года просрочка по ипотеке на вторичном рынке выросла на 144% (за 2024 год — 93%), объем неплатежей по жилищным кредитам сроком свыше трех месяцев составил на начало ноября 11,6 млрд руб. (1,66% от общей доли просроченной задолженности), а в Ростовской области — 4,2 млрд руб. (динамика на восемь месяцев — 72%, доля от общего объема ипотечной задолженности — 1,12%).

В целом по России за январь—октябрь 2025 года объем неплатежей по ипотеке на вторичном рынке вырос в два раза и превысил 170 млрд руб. Как отмечают в «Долговом консультанте», этот объем сопоставим с 25 тыс. объектами жилой недвижимости по стране, исходя из средней стоимости квартиры в 6,8 млн руб.

Как отмечает генеральный директор «Долгового консультанта» Денис Аксенов, опубликованные цифры достаточно условные. «Во-первых, процесс взыскания с прохождением стадий судебного и исполнительного производства занимает от двух лет, то есть эти объекты не могут появиться одномоментно. Во-вторых, в процессе взыскания до публичных торгов доходит менее половины квартир, а до оставления кредитором объекта недвижимости за собой — еще меньше. Добровольная реализация заемщиками предмета залога чаще осуществляется на досудебной стадии.

В целом залоговое жилье продается немного дешевле незалоговых аналогов, но пока еще не замечено сильного влияния таких квартир на снижение цен на рынке недвижимости»,— говорит господин Аксенов.

По мнению аналитика ФГ «Финам» Игоря Додонова, опережающий рост просрочки по ипотеке в Крыму может быть связан с возможной более сложной экономической ситуацией на полуострове по сравнению с РФ в целом, в частности, в связи с его близостью к боевым действиям. «На данный момент доля просрочки в совокупном портфеле российских банков не выглядит критичной, при этом ЦБ отмечает, что уровень покрытия плохих кредитов резервами остается приемлемым. Хотя, конечно, сама тенденция не может не вызывать определенных опасений»,— комментирует аналитик.

В то же время, по словам господина Додонова, для сдерживания нарастания рисков Банк России сохраняет весьма жесткие макропруденциальные меры регулирования ипотечного сегмента, а банки заметно ужесточили требования к ипотечным заемщикам. «Я полагаю, что ситуацию в итоге удастся удержать под контролем»,— резюмирует представитель «Финама».

Последствия могут быть серьезными

Просроченная задолженность по ипотеке влечет серьезные правовые последствия для заемщика, констатируют юристы. Как рассказал «Review. Ъ-Кубань» адвокат АБ «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле, в отношении заемщиков, которые допустили просрочку, применяются неустойка и штрафы от банка в соответствии с договором. Также, по словам юриста, информация о наличии просрочки попадает в кредитную историю, что в целом создает негативный фон для заемщика при оформлении других кредитов.

«Наиболее негативное последствие — банк может начать требовать досрочный возврат всей суммы кредита и начать процесс обращения взыскания на заложенное имущество. По статье 54.1 102-ФЗ “Об ипотеке”, критическими нарушениями считаются просрочка платежа более 90 дней, систематические нарушения графика более трех раз за 12 месяцев, а также ситуация, когда сумма задолженности превышает 5% от стоимости заложенного имущества. Да, если это даже единственное жилье — они могут его лишиться, если не пойдут по пути урегулирования ситуации и максимального диалога с банком»,— говорит господин Шицле.

По словам юриста, важно понимать, что в случае с залоговым жильем ст. 446 Гражданского процессуального кодекса (об имуществе, на которое не может быть наложено взыскание) не работает в полной силе. Эта статья, отмечает Ярослав Щицле, действительно запрещает обращение взыскания на единственное жилое помещение должника, но не влияет на имущество, являющееся предметом ипотеки.

«Закон об ипотеке содержит специальное регулирование, согласно которому залоговое обременение имеет приоритет перед правилами о неприкосновенности единственного жилья. Даже наличие прописанных несовершеннолетних детей или недееспособных членов семьи в квартире — не является безусловным препятствием для изъятия такого жилья.

Судебная практика показывает, что семейное положение заемщика, наличие иждивенцев могут учитываться судом при определении отсрочки исполнения решения, но принципиально не меняют право банка на удовлетворение требований за счет заложенного имущества»,— рассказывает юрист.

Процесс передачи такой квартиры банку и его продажа может растянуться от полугода до полутора лет при судебном производстве, отмечает эксперт. По его словам, возможен также и внесудебный порядок обращения взыскания — он существенно быстрее.

«Судебная практика по делам об обращении взыскания на ипотечное жилье демонстрирует устойчивую поддержку требований банков. Российские суды исходят из того, что ипотечные отношения строятся на договорной основе и заемщик при заключении кредитного договора добровольно принял обязательства и согласился с залоговым обременением. Статистика показывает, что более 90% исков банков об обращении взыскания на ипотечное жилье удовлетворяются судами первой инстанции. ВС РФ неоднократно указывал, что залоговое обеспечение является основой ипотечного кредитования, и отказ в обращении взыскания при существенных нарушениях со стороны заемщика подрывал бы всю систему ипотечного кредитования»,— резюмирует Ярослав Щицле.

Дмитрий Михеенко