Разрыв цен между новостройками и вторичным жильем в Сочи достиг 80%
Рынок жилой недвижимости Сочи демонстрирует устойчивое расхождение цен между новостройками и объектами вторичного фонда. По итогам анализа динамики стоимости квадратного метра за период с конца 2023 года по декабрь 2025 года ценовой разрыв между сегментами приблизился к 80% и перестал носить временный характер, отмечает эксперт по недвижимости Сочи Кирилл Флутков.
Фото: Екатерина Якель, Коммерсантъ
Фото: Екатерина Якель, Коммерсантъ
В конце 2023 года средняя стоимость «квадрата» в новостройках курорта составляла 390–430 тыс. руб., тогда как на вторичном рынке показатель находился на уровне около 270 тыс. руб. Разница в пределах 40–45% позволяла покупателям выбирать между сегментами без существенного ценового давления.
К концу 2025 года ситуация изменилась принципиально. Стоимость кв. м в новостройках выросла до 620–660 тыс. руб., тогда как вторичный рынок остался в диапазоне 340–350 тыс. руб. Таким образом, разрыв между сегментами увеличился почти вдвое.
Рост цен на первичном рынке носил волатильный характер. За два года в отдельные периоды стоимость квадратного метра увеличивалась более чем на 50%, сопровождаясь резкими колебаниями. Вторичный рынок, напротив, демонстрировал сдержанную динамику: фазы умеренного роста сменялись коррекциями, а в ряде периодов цены снижались на 10–15% от локальных максимумов.
Наиболее заметным расхождение стало во второй половине 2025 года. В то время как новостройки за короткий срок проходили ценовой диапазон в 120–150 тыс. руб. за кв. м, вторичное жилье сохраняло стабильность с колебаниями в пределах 1–3%.
По оценке эксперта, вторичный рынок Сочи постепенно утрачивает роль ценового ориентира для первичного сегмента. Новостройки формируют стоимость в рамках собственного инвестиционного контура, все меньше рассматривая вторичное жилье как прямую альтернативу.
«Вторичный рынок сегодня — это скорее инструмент сохранения стоимости, чем ее наращивания. Новостройки живут по иной логике, с другими цифрами и ожиданиями. Эти сегменты все меньше пересекаются, и речь идет уже не о фазе цикла, а о новой рыночной конфигурации»,— отметил Кирилл Флутков.