«Бабушек» поставили под сомнение
Риелторы и юристы рассказали, как кейс Долиной отразился на рынке недвижимости Кубани
История с продажей квартиры Ларисы Долиной и соответствующая судебная практика вызвала напряжение среди участников рынка недвижимости, в том числе в Краснодарском крае, где объекты часто имеют сложную историю. Риелторы сталкиваются с тем, что клиенты опасаются риска последующего оспаривания сделки, особенно если продавец — пожилой человек. Как отмечают юристы, покупатели стали более внимательными и в ряде сделок стали использовать эскроу-механизмы.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
История с продажей квартиры российской певицы Ларисы Долиной и сформировавшаяся в связи с этим судебная практика вызвала напряжение среди участников рынка недвижимости, в том числе на Кубани. Это существенно усилило правовую нагрузку и сделало покупателей более избирательными. Уже есть случаи отказов от сделок с пенсионерами. Краснодарские риелторские и юридические агентства вводят в практику новые методы проверок собственников и объектов, а также заключения сделок.
Агенты по недвижимости уже сталкиваются с тем, что клиенты опасаются риска последующего оспаривания сделки, особенно если продавец — пожилой человек. Об этом «Ъ-Кубань» рассказала замдиректора по маркетингу Жилищно-ипотечного центра «Каян» Юлия Мошкина.
«В одном из недавних случаев покупатель отказался выходить на сделку сразу после проверки, узнав, что собственники — пенсионеры. Покупатели теперь требуют расширенной юридической проверки, изучения документов и биографии продавца, участия родственников и дополнительных гарантий добровольности сделки. Из-за этого некоторые сделки откладываются или вовсе срываются при появлении "тревожных деталей"»,— рассказывает госпожа Мошкина.
По оценкам эксперта, в целом рынок в Краснодаре по-прежнему живой, но стал заметно осторожнее, более требовательным и фрагментированным. «Эффект Долиной» не обрушил цены, но усилил юридическую нагрузку на сделки и сделал спрос более селективным: ликвидные квартиры продаются быстрее, а «рисковые» — дольше. Это также подталкивает часть покупателей к новостройкам и объектам, где минимизированы потенциальные судебные споры.
В 2024 году Лариса Долина продала свою квартиру Полине Лурье, сделка обошлась в 112 млн руб. После певица заявила, что отдала деньги мошенникам, под влиянием которых совершила «фиктивную» продажу. Суд вернул певице право собственности на квартиру. Госпожа Лурье осталась и без квартиры, и без денег. Она подала жалобу в Верховный суд. Лариса Долина пообещала вернуть ей деньги, но покупательница отзывать жалобу не намерена. История вызвала огромный резонанс в обществе, посчитавшем подобное решение суда несправедливым.
Директор департамента по юридическому сопровождению агентства недвижимости «Аякс» Виктория Жаркова также говорит о том, что из-за кейса Ларисы Долиной покупатели усилили настороженность в отношении пожилых продавцов. В агентстве фиксируют рост числа уточняющих вопросов и стремление клиентов глубже разбираться в юридической стороне сделки.
«После выхода резонансных материалов несколько клиентов полностью отказались от покупки: даже усиленные юридические гарантии не смогли их убедить продолжить сделку. Это прямое отражение того, как подобные истории перестраивают поведение потребителей»,— рассказывает госпожа Жаркова. Она уточняет, что для агентства эта ситуация стала поводом усилить юридическую экспертизу при проверке объекта и собственника.
«Сейчас, учитывая рекомендации Российской гильдии риэлторов и профессионального юридического сообщества, перечень применяемых инструментов расширен. В работу внедрены видеопротоколирование этапов сделки, уточняющие опросники для продавцов и покупателей, расширенные пункты в договорах, запросы в Бюро кредитных историй, получение добровольного психиатрического заключения и согласие родственников на отчуждение имущества. Эти меры помогают минимизировать риск вовлечения в сделку граждан, находящихся под давлением третьих лиц или не осознающих последствий своих действий», — поясняет эксперт.
Она подчеркивает, что сейчас риелторы проверяют не только документы — отдельное внимание уделяется поведенческим маркерам, которые часто становятся ключом к предотвращению мошенничества.
Кроме того, юристы направляются на обучение к московским судебным специалистам, используют рекомендации психиатров по оценке воли и мотивации сторон. Эти темы подробно обсуждаются в экспертном сообществе и на форуме недвижимости, где они обмениваются опытом и методиками.
«На рынке усиливается понимание: важно не только юридическое сопровождение сделки, но и установление подлинной воли собственника. Мы также рекомендуем передавать объект и ключи в день сделки и не предоставлять продавцам право проживания после перехода собственности — такие меры значительно снижают риски»,— добавляет госпожа Жаркова.
Представитель Краснодарского регионального отделения Ассоциации юристов России Дмитрий Рябов рассказывает, что даже при отсутствии каких-либо отметок в ЕГРН покупатели теперь чаще запрашивают архивные документы, старые договоры и стараются глубже заглянуть в контекст прошлых сделок.
«Участники рынка чаще задают дополнительные вопросы о прошлом объекта: не было ли споров между наследниками, нет ли потенциальных претендентов, как возникало право собственности у прежних владельцев. Иногда закрытие сделки переносят на одну-две недели, чтобы прояснить эти моменты и получить от продавца подтверждения в удобной форме.
В договорах активно расширяют блок гарантий об отсутствии притязаний, наследственных конфликтов и любых иных обстоятельств, способных повлиять на право собственности. Продавцы сейчас в большинстве своем готовы подписывать такие положения»,— говорит юрист.
Как рассказал господин Рябов, дополнительно в ряде сделок стали использовать эскроу-механизмы: часть суммы или даже весь расчет размещают на эскроу-счете до момента перехода права и проверки покупателем всех существенных обстоятельств. Это снижает риск, что у покупателя не останется рычагов воздействия, если после сделки вдруг всплывут факты, о которых продавец умолчал.
В целом, отмечает он, на рынке стало меньше слепого доверия и больше вопросов. «Покупатели стали более внимательными. Юристы по сопровождению сделок используют кейс Долиной как пример для объяснения того, почему важно не ограничиваться простой выпиской из ЕГРН — и почему расширенная проверка объекта должна быть нормой, особенно в южных регионах, где объекты недвижимости нередко имеют сложную историю»,— резюмирует Дмитрий Рябов.