«Это красиво, благородно, но почти никогда не окупается быстро»

В Новороссийске за рубль сдают в аренду объект культурного наследия регионального значения — дачу инженера Александа Щенсновича. Этот полуразрушенный каменный дом площадью 416 кв. м был построен на рубеже XIX — XX вв. и сейчас находится в полуразрушенном состоянии. По условиям аукциона, победитель должен будет реконструировать памятник архитектуры. Основатель и руководитель компании «Бастион» Виталий Хижный считает, что дача Щенсновича в Новороссийске — классический пример того, как государство пытается переложить ответственность за памятники архитектуры на частный бизнес.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Рубль за аренду звучит соблазнительно, пока не начинаешь считать реальные цифры. Потенциальных инвесторов три типа. Первый — локальные девелоперы с амбициями создать бутик-отель или ресторан премиум-класса. Новороссийск — не курортный Сочи, но близость к морю и уникальная архитектура могут сработать. Второй тип — коллекционеры недвижимости, для которых владение замком вопрос престижа, а не бизнеса. Третий — некоммерческие организации, способные привлечь гранты на реставрацию. Восстановление такого объекта — от 50 до 150 млн руб. минимум. Зависит от степени разрушения фундамента, перекрытий, инженерных систем. Плюс бесконечное согласование каждого гвоздя с управлением по охране памятников. Срок окупаемости — 10-15 лет при идеальном сценарии.

Открыть в реконструированной даче можно многое: камерный отель на 8-10 номеров, арт-резиденцию, музей с кафе, event-площадку для свадеб. Главное — не превращать в банальный ресторан.

Положительная практика существует, но точечно. Усадьба Покровское-Стрешнево в Москве, дворец Дурасова на Яузе — примеры удачных реставраций. Но назвать это трендом нельзя. Скорее героические единичные случаи. Почему не “взлетает” массово? Экономика не бьется: реставрация исторического объекта в три-четыре раза дороже нового строительства. При этом ограничения жесткие — нельзя менять планировки, пристраивать современные конструкции, даже просто перекрасить фасад. Бюрократия съедает время и нервы. Согласование проекта — год-полтора. Обнаружили под штукатуркой старинную фреску? Остановка работ, новая экспертиза, дополнительные миллионы. И главное — отсутствие реальной господдержки. В Европе инвестор получает налоговые вычеты до 20% от затрат на реставрацию. У нас — символический рубль за аренду и пожелание удачи.

Есть альтернативные пути. Передача объектов некоммерческим организациям с привлечением волонтеров и грантов работает для небольших усадеб. Плюс краудфандинг — люди готовы жертвовать на восстановление конкретного красивого здания с историей. Государство могло бы создать реставрационный фонд с упрощенной процедурой, ввести налоговые каникулы для инвесторов в памятники архитектуры, разрешить частичное современное использование без ущерба историческому облику. Но пока предпочитают раздавать объекты за рубль и надеяться на энтузиаста-миллионера. Иногда находится. Чаще — нет, и через пять лет дача становится еще более разрушенной. Инвестиции в историческую недвижимость — это красиво, благородно, но почти никогда не окупаются быстро. Для бизнеса сегодня это больше социальная ответственность или статус, а не способ заработать».