Девелопер взялся за здравницу
В Сочи планируют реконструировать старый советский санаторий на 263 номера
В городе-курорте показали проект реконструкции пансионата «Белые ночи», построенного в 1976 году. Заниматься обновлением пансионата планирует девелопер Parade Development (AVA Group). Объект намерены преобразовать в экокомплекс премиум-класса с сохранением исторического названия и части традиций советской здравницы. Эксперты считают, что этот проект станет началом грядущей реконструкции курортной инфраструктуры, но указывают на возможные финансовые и юридические сложности.
Фото: travelata.ru
Фото: travelata.ru
В Сочи презентовали проект реконструкции советского пансионата «Белые ночи», построенного в 1976 году для сотрудников Кировского завода. Объект, расположенный в долине Уч-Дере на первой береговой линии, планируют преобразовать в экокомплекс премиум-класса с сохранением исторического названия и части традиций советской здравницы.
Заниматься обновлением пансионата планирует девелопер Parade Development (AVA Group). Презентованный проект предполагает преобразование территории в экокомплекс премиум-класса с пятью корпусами категории «четыре звезды». Ключевыми элементами обновления станут реконструкция лечебного пляжа, интеграция существующего дендропарка в новую среду, а также создание термального комплекса площадью 260 кв. м, аллеи гидротерапии и бассейна с морской водой. Коммерческий директор компании Тамара Коломийцева, представляя проект, отметила стабильный интерес инвесторов к сочинскому рынку и высокую ликвидность премиальных приморских активов.
История здравницы началась почти 50 лет назад, когда на Ленинградском производственном объединении «Кировский завод» было принято решение о строительстве пансионата в городе-курорте. Участок в 10 га в приморской части горной долины Уч-Дере, ранее принадлежавший генералу от инфантерии Александру Кутепову и входивший в имение князей Константина и Дмитрия Романовых, стал местом для реализации проекта. К середине 1970-х здесь построили двадцатиэтажное здание в виде уступчатой пирамиды. Торжественное открытие состоялось 7 августа 1976 года, хотя территория оставалась неблагоустроенной. Следующим этапом стало формирование дендропарка, который в 1998 году получил статус Субтропического ботанического сада Кубани, а в 2024-м — особо охраняемой природной территории местного значения.
Эксперты отрасли указывают на серьезные вызовы, стоящие перед проектом. Председатель экспертного совета ассоциации отельеров АМОС Дмитрий Богданов, оценивает потенциальные инвестиции как крайне значительные: «Сейчас в сегменте пяти звезд расчет идет от 20–25 млн руб. на номер. То есть, отель на 200 номеров — это 4–5 млрд руб. Если заявлена большая инфраструктура — то еще плюс 10–15%».
Как считает господин Богданов, необходима очень хорошая лечебно-оздоровительная санаторно-курортная база. Также нужен очень хороший блок по MICE и событийность — конференц-залы, возможно, театр, конгресс-холл». Эксперт также отметил, что не увидел в представленных материалах информации о ключевых специалистах, участвующих в проекте, и указал на риски повторения ошибок других новых отелей, где после первого сезона уже требовалась срочная реновация.
Юридические и административные сложности, характерные для реконструкции советских здравниц, добавляют проекту рисков. Управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко отмечает, что наиболее длительными и затратными процедурами остаются прохождение экологических экспертиз и согласование проектной документации.
«Эти этапы напрямую влияют на итоговую стоимость: она может увеличиться примерно на 25% по сравнению с первоначальными расчетами»,— уточнил он.
Среди ключевых рисков господин Домащенко выделил несоответствие старых зданий действующим нормам, сложности при оформлении прав на землю и береговую полосу для объектов 1970-х годов, а также наличие исторической инфраструктуры. «Судебные кадастровые споры по таким пансионатам встречаются достаточно часто, и значительная часть дел доходит до суда»,— констатировал юрист. В итоге, по оценке специалиста, итоговый бюджет реконструкции может составить порядка 100–150 тыс. руб. за кв. м.
Несмотря на возможные сложности, проект реновации «Белых ночей» рассматривается Дмитрием Богдановым как часть неизбежного и масштабного процесса обновления курортной инфраструктуры всего юга России. «Очень многим объектам Сочи и курортов юга России нужна реновация в ближайшие два-три года. В ближайшие 8–10 лет нам нужна реновация практически всех объектов в стране, а это только номерной фонд больше 1,2 млн номеров»,— подчеркнул господин Богданов. По мнению эксперта, успех проекта «Белые ночи» будет зависеть от того, насколько девелоперу удастся совместить современные стандарты гостеприимства с сохранением природного наследия и созданием устойчивой бизнес-модели, отвечающей запросам современного туриста.