Проект накрылся ПЗЗ
Застройщик проиграл спор с мэрией Сочи о выдаче разрешения на строительство
Кассационный суд подтвердил законность отказа администрации Сочи в выдаче разрешения на строительство жилого комплекса ООО «Специализированный застройщик "Тригон"». Девелопер, намереваясь построить ЖК на Вишневой улице, собирал разрешительные документы, но на курорте изменили Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), согласно которым новое строительство стало возможным только в рамках комплексного развития территории (КРТ). Юристы отмечают, что данный запрет противоречит нормам Градостроительного кодекса РФ.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, которые встали на сторону администрации Сочи в споре с ООО «Специализированный застройщик "Тригон"» о выдаче разрешения на строительство жилого комплекса.
Согласно данным системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «Специализированный застройщик "Тригон"» зарегистрировано в 2019 году в Сочи. Руководит компанией Ирина Маковецкая. Основным учредителем является Георгий Трапаидзе. Компания занимается строительством жилых и нежилых зданий. Уставный капитал фирмы — 80,68 млн руб. В 2024 году компания показала убыток 1,34 млн руб.
Согласно материалам дела, застройщик владеет земельным участком площадью 6 тыс. кв. м на улице Вишневой в Центральном районе Сочи (кадастровый номер 23:49:0205005:491). В апреле 2019 года компания получила градостроительный план земельного участка, но с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома с автостоянкой в администрацию застройщик обратился лишь в марте 2022 года. К этому времени на курорте изменились Правила землепользования и застройки. Согласно новым нормам, застройщиков обязали заключать договоры о комплексном развитии территории. На этом основании администрация отказала в выдаче разрешения на строительство.
Компания обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края. 28 декабря 2023 года суд признал отказ незаконным и обязал администрацию повторно рассмотреть заявление. «На общество не может быть возложена обязанность соблюдать положения муниципального правового акта, принятого через два года после получения застройщиком полной информации о градостроительных регламентах и ограничениях, которые ему надлежит соблюдать при проектировании, основываясь на информации градостроительного плана от 9 апреля 2019 года»,— говорится в судебном акте.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставили решение суда первой инстанции в силе.
5 декабря 2024 года Верховный суд (ВС) РФ, рассмотрев жалобу мэрии, отменил все судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. ВС отметил, что, так как с момента выдачи градплана прошло более полутора лет, нижестоящие суды должны были проверить, изменились ли правила землепользования и застройки, а также генеральный план города и как эти изменения могли повлиять на проект ЖК.
16 апреля 2025 года Арбитражный суд Краснодарского края отказал в удовлетворении требований «Тригона». В решении указано, что проектируемое здание высотой 39,6 м превышает предельно допустимую высоту в 36 м, установленную ПЗЗ. Суд отметил, что градостроительный план от 9 апреля 2019 года утратил силу и не может использоваться. 3 июля 2025 года Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения. 18 сентября 2025 года Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отклонил кассационную жалобу «Тригона» и подтвердил законность отказа администрации.
По мнению главы юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаза Кучембаева, градостроительный план земельного участка защищает от запрета на строительство без договора комплексного развития территории максимум полтора года и только если он выдан до введения ограничений. «В данном случае план был выдан в 2019 году, а заявление подано только в 2022-м»,— отмечает он. При этом, по его словам, превышение высоты здания на 3,6 м не имело решающего значения: «Это отклонение можно было бы согласовать через публичные слушания, но на момент спора они проведены не были. Суды всегда исходят из обстоятельств, действовавших на момент вынесения решения». Эксперт добавляет, что Верховный суд не имел полномочий изменить исход дела, однако существует практика, в которой указывается, что сам запрет на строительство без договора КРТ противоречит ст. 51 Градостроительного кодекса, где перечислены все основания для отказа в выдаче разрешения. «Регион или муниципалитет не могут вводить дополнительные основания в обход федеральных норм»,— подчеркивает специалист.