Курорт комплексного развития

Рынок жилой недвижимости Анапы показывает рост после серьезной просадки, связанной со снижением доступности ипотеки, а также общим негативным фоном вокруг выбросов на побережье курорта мазута из затонувших танкеров. Аналитики связывают позитивные тенденции с инвестиционной привлекательностью Анапы. Стоимость квадратных метров жилья и апартаментов на курорте сегодня ниже, чем в других черноморских локациях, а перспективы — огромные. В анапской мэрии подчеркивают, что жилое строительство в городе возможно только в рамках комплексного развития территории.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По состоянию на август текущего года в Анапе строится восемь жилых комплексов — это 626 тыс. кв. м жилой площади. Об этом «Review. Ъ-Кубань» рассказали в консалтинговой компании Macon. Аналитики отмечают, что после сильной просадки в 2021–2023 годах по причине действовавших на тот период запретов на строительство в курортной зоне Краснодарского края, в 2024 году девелоперская активность в Анапе восстановилась и продолжила увеличиваться в 2025 году.

По словам директора по исследованиям Macon Ольги Змиевской, за семь месяцев этого года число сделок на рынке недвижимости Анапы выросло на 12% к аналогичному периоду 2024-го. При этом, как отмечает госпожа Змиевская, в стране за сопоставимый период произошло падение спроса на 23% — из-за снижения доступности ипотеки.

«В Анапе рост числа сделок носил компенсаторный характер, поскольку в первой половине 2024 года предложение было сильно ограничено, что сдерживало спрос. Рост объемов строительства насытил рынок и остановил рост цен. Средняя стоимость проданной в июле 2025 года квартиры составила 219 тыс. руб. за кв. м. По отношению к концу 2024 года значение показателя сократилось на 6%»,— подчеркнула эксперт.

Как отмечает заместитель директора по первичному рынку и зарубежной недвижимости ЖИЦ «Каян» Инна Грибанова, сегодня на рынке недвижимости Анапы превалируют «курортные лоты». «Мы по-прежнему видим интерес инвесторов к этому направлению, даже несмотря на экологическую катастрофу в данной локации. И во втором полугодии даже наблюдаем рост цен на объекты доходной недвижимости, по которым в первом полугодии цена практически не росла»,— говорит госпожа Грибанова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Она отмечает, что средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости Анапы сейчас варьируется от 78 тыс. до 320 тыс. руб. Такая вилка, по словам эксперта, обусловлена разнообразием предложений в разных категориях. «Популярные локации для жизни в Анапе — это район Высокого берега и поселка Супсех. Инвестиционные проекты востребованы в новом курортном кластере — на Пионерском проспекте в районе Джемете. Еще одна интересная локация, которая набирает популярность,— поселок Сукко»,— говорит Инна Грибанова.

«Пока объем строительства жилья не вернулся к пиковым значениям 2018–2019 годов, когда строилось порядка 780 тыс. кв. м. Однако рынок заместили апарт-отели, на которые сейчас приходится около 40–50% возводимой площади»,— комментирует Ольга Змиевская.

С поправкой на мазут

Чрезвычайная ситуация с разливом нефтепродуктов оказала определенное влияние на строительную отрасль Анапы, отмечает гендиректор Macon Илья Володько. По его словам, по сравнению со вторым полугодием 2024 года продажи на первичном рынке жилой и апартаментной недвижимости Анапы за первые шесть месяцев 2025 года упали на 40%. Снижение продаж, считает эксперт, и есть прямой негативный вклад аварии с танкерами на экономику недвижимости курорта.

«Вместе с тем объем строящихся проектов за последние полгода возрос на 35%. Проекты, старт которых осуществился в этом году, прорабатывались в предыдущие периоды и не могли быть отменены в такой короткий срок. Серьезного влияния на организационную структуру рынка произошедшие события не оказали. Запас прочности девелоперов и их проектов позволяет ждать восстановления рынка еще как минимум в течение одного-полутора лет»,— говорит господин Володько.

С этим утверждением соглашается директор проекта «Хозяин морей» Майя Симдянова. По ее словам, для крупных застройщиков, включая ГК «Точно», это не повод менять стратегию и отказываться от взятых на себя обязательств, в частности, по комплексному развитию территории. «Любая непростая ситуация на рынке — это еще и возможность укрепить свои позиции, усилить ценность продукта, например, сделав упор на собственной инфраструктуре жилого комплекса, включая бассейны, детские и спортивные площадки, зоны отдыха, гастрономические и рабочие пространства»,— рассказывает эксперт.

Что касается сегодняшней ситуации с экологической обстановкой в Анапе, то, по информации оперативного штаба Краснодарского края, продолжается механизированная очистка пляжей, в настоящее время идет выравнивание и планировка территории, а на Центральном пляже курорта уже демонтировали защитный вал и очистили основное тело зоны отдыха. В августе на всем протяжении анапских пляжей — от Сукко до Благовещенской — новых выбросов мазута не зафиксировано.

«Недавно закончены работы на 800-метровом участке береговой линии, сейчас идет очистка тех мест, которые ранее нуждались в освобождении от пляжного оборудования. На сегодня обработано 30 гектаров из 34 по контракту, очищено 11,7 км из 12,9 км береговой линии. Завершение текущего этапа ожидается в ближайшее время»,— рассказал директор ООО «Курорты Анапы» Николай Заливин.

Пример комплексной застройки

В последние годы, по словам экспертов, рынок жилья на черноморском побережье переживает трансформацию: спрос смещается от вторичного фонда и малоэтажного строительства к комплексным проектам с продуманной инфраструктурой.

После принятия нового генплана Анапы в конце 2021 года строительство на курорте стало возможным исключительно в рамках комплексного развития территории. Речь, по словам анапских властей, идет о жилищном освоении территории, когда параллельно с «квадратами на продажу» возводится социальная и инженерная инфраструктура.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Одним из заметных примеров стала застройка в поселке Супсех. В конце июля этого года врио мэра Анапы Светлана Балаева посетила строительную площадку будущего жилого комплекса «Хозяин морей», где в настоящее время параллельно с многоквартирными домами строят школу и два детских садика в рамках договора о комплексном развитии территории.

«“Хозяин морей” — пример комплексной и сбалансированной застройки. Каждый детсад будет трехэтажным и вмещать 250 детей или 11 групп. Школа площадью свыше 30 тыс. кв. метров будет высотой четыре этажа и рассчитана на 1100 мест, это 44 класса. Строительство стартовало в апреле и идет по графику, даже с небольшим опережением»,— рассказала по итогам встречи с застройщиком Светлана Балаева.

В пресс-службе ГК «Точно» «Review. Ъ-Кубань» рассказали, что ЖК «Хозяин морей» — проект бизнес-класса, который одним из первых в Анапе реализуется по программе комплексного развития территорий. Сумма инвестиций в дебютный жилой комплекс девелопера на «детском курорте» составит около 40 млрд руб. На участке площадью почти 21 га возведут четыре квартала из девяти домов высотой 8–12 этажей. Социальные объекты будут занимать территорию более 28,3 тыс. кв. м., а благоустроенная территория вокруг жилого комплекса — более 58,4 кв. м. Помимо жилых корпусов, проектом также предусмотрен подземный паркинг на 1491 место с зарядками для электромобилей.

С точки зрения локации проект выигрывает сразу по нескольким параметрам. С одной стороны — соседство с заповедником «Утриш» и доступ к туристическим маршрутам вроде лестницы «800 ступеней» или смотровой площадке «Ласточкины гнезда». С другой — транспортная доступность: за час жители комплекса могут доехать доедут до Бугазской косы и Новороссийска, за два — до Геленджика. До краевой столицы дорога займет 3,5 часа.

По оценке девелопера, значительная часть покупателей — это приезжие, рассматривающие недвижимость в Анапе как альтернативу инвестициям в Сочи, где цены достигли пиковых значений. Для этой аудитории важна не только близость к морю (от комплекса до пляжа около 15 минут на машине), но и инфраструктурное наполнение. Резиденты «Хозяина морей» смогут гулять с питомцами на огороженной территории, готовить в зоне барбекю и заниматься йогой на открытом воздухе. Также здесь предусмотрены спортивные и досуговые зоны, включая бассейны, лаунж-пространства на крышах, игровые детские пространства для разных возрастов с безопасным прорезиненным покрытием и воркаут-площадки с тренажерами.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Рядом с жилым комплексом находятся детский сад, школа, гимназия, спортивные секции, медицинский центр и фитнес-зал, в пешей доступности — супермаркеты, кафе и рестораны.

Как рассказали в пресс-службе ГК «Точно», в настоящее время в литере 1.1 завершено около 40% монолитных конструкций, началась кладка стен и монтаж закладных под инженерные сети, параллельно ведутся гидроизоляционные работы. Литер 1.2 готов примерно на 8% — там завершены земляные и гидроизоляционные работы, продолжается возведение монолита. Социальные объекты также находятся в активной фазе строительства: так в детском саду подходит к завершению устройство монолита цокольного этажа, после чего планируется переход к надземной части. На площадке школы ведутся работы по устройству фундамента, монолитные работы выполнены на 50%.

Выгодное направление для инвестиций

Эксперты отмечают, что развитие комплексных проектов в Анапе может изменить структуру спроса на рынке. Если раньше город воспринимался как сезонный курорт, то появление полноценных жилых кварталов с социальной и спортивной инфраструктурой формирует предпосылки для круглогодичного проживания и долгосрочных инвестиций. Многие эксперты сходятся во мнении, что комплексное развитие выводит анапскую застройку на новый уровень — ближе к стандартам Сочи, но при более умеренной стоимости входа.

По словам Ильи Володько, если расценивать сложившиеся условия на рынке Анапы как временные, то идея о своевременности инвестирования в Анапу сегодня вполне актуальна. Средний уровень цен на недвижимость на курорте ниже, чем в Сочи, а перспективы роста туристического потока в среднесрочной перспективе — высоки. Поэтому, отмечает эксперт, потенциальная доходность инвестирования для терпеливых инвесторов в Анапе может быть выше, чем в другие курортные зоны юга России.

«Падение спроса в 2025 году во многом основано на общей стагнации рынка недвижимости России и первой шоковой реакции на произошедшую ЧС. Вместе с тем падение продаж на 40% хоть и является чрезвычайно болезненным, но еще не является критичным для рынка в целом. За первое полугодие 2025 года на первичном рынке было продано почти 800 единиц недвижимости. Для многих инвесторов вера в рынок недвижимости Анапы за последние месяцы не пропала, а для большой части покупателей, планирующих переезд в город на ПМЖ, данные планы носят долгосрочный характер и не изменяются под действием пусть серьезных, но все же временных факторов»,— говорит господин Володько.

Он отмечает, что дальнейшее оживление рынка недвижимости Анапы можно связывать с ожидаемым в течение года постепенным восстановлением активности на рынке недвижимости России, снятием остроты проблемы с разливом мазута и уходом данной темы из новостной повестки. Серьезным фактором, способным оказать позитивное влияние на рынок, может стать возобновление авиационного сообщения, считает Илья Володько.

О росте интереса к недвижимости в Анапе рассказала и Майя Симдянова. По ее словам, зафиксированное ранее сокращение спроса на жилье связано не только с ЧС. Главная причина, по мнению эксперта,— завершение программ льготной ипотеки в России в 2024 году. Несмотря на снижение спроса, резкого падения цен на квадратные метры в Анапе в январе—июне 2025 года не произошло, в среднем стоимость недвижимости осталась на уровне прошлого года, отмечает Майя Симдянова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«В некоторых жилых комплексах цены даже выросли на 5–10%, так как застройщики сейчас делают расчеты на долгосрочную перспективу. Да и многие покупатели понимают, что качественные объекты с продуманной инфраструктурой на черноморском побережье будут только расти в цене»,— рассказывает эксперт.

По мнению Инны Грибановой, Анапа — регион перспективный для инвестирования и приобретения жилья, поскольку там в том числе появится современный курорт «Новая Анапа».

«Это будет большой гостиничный кластер, и приток туристов туда будет идти, потому что Анапа — это пока доступный по ценовой политике курорт, в отличие от Сочи, который сегодня перегружен. И даже текущий год показал, что, несмотря на негативный фон с мазутом, отдыхающие в Анапе были. Курортный кластер, который строится в районе Джемете, будет создавать инфраструктуру с бассейнами, различными SPA, медицинскими учреждениями. Во все времена Анапа привлекала семьи с детьми, потому что там условное мелководье, и спрос на этот курорт был и остается, поэтому его перспективы достаточно высокие. На сегодняшний момент в Анапе выгодно приобретать недвижимость, потому что негативный фон с мазутом немножко притормозил рост цен. С точки зрения инвестиций — это очень выгодное направление»,— резюмирует госпожа Грибанова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Майя Симдянова уверена, что в долгосрочной перспективе Анапа остается привлекательной для инвестиций. «Когда наш проект будет сдан — экологическая ситуация уже стабилизируется, а жилье в комплексе такого уровня уже существенно вырастет в цене и покажет хорошую инвестиционную ликвидность. Поэтому со временем спрос и цены на недвижимость в Анапе снова пойдут вверх»,— говорит эксперт.

По ее мнению, в 2025–2026 годах рынок продолжит адаптироваться к сложившимся условиям: спрос сместится в сторону жилья с автономной инфраструктурой (бассейнами, детскими зонами, местами для работы и отдыха). «Уверена, что оживления спроса и роста цен можно ожидать уже в следующем году. Главные драйверы — открытие продаж новых ЖК, подписание крупных договоров КРТ и восстановление имиджа курорта. В долгую Анапа все так же останется одной из лучших точек для инвестиций в курортную недвижимость»,— резюмирует госпожа Симдянова.

Дмитрий Михеенко