В порядке исключения
Анапский застройщик и власти Кубани разрешили спор о статусе земли в Новороссийске
Строительная компания «Ника», принадлежащая бизнесмену Виктору Бударину, и власти Краснодарского края полюбовно разрешили спор о статусе земли площадью 6 га в Новороссийске. Участок одновременно был отнесен и под застройку, и под сельское хозяйство. Застройщик в судебном порядке требовал исключить его из перечня особо ценных сельхозугодий, но отозвал иск, после того как власти региона самостоятельно скорректировали этот перечень. Эксперты рынка девелопмента считают такое решение исключением из правил.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Арбитражный суд Краснодарского края (АСКК) закрыл дело о признании незаконным отказа кубанских властей исключать из перечня особо ценных сельхозземель участки площадью 6 га в Новороссийске. Иск к администрации региона подало ООО СЗ ИСК «Ника», принадлежащее, по данным системы «СПАРК-Интерфакс» Виктору Бударину (владельцу банка «Кубань-Кредит» и других компаний). После ряда процессов администрация края исправила перечень, а застройщик отозвал иск. Об этом сообщается в картотеке арбитражных дел.
ООО СЗ ИСК «Ника» зарегистрировано в Анапе в 2014 году. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, девелопер свою основную деятельность ведет в Ростове-на-Дону. Там он сдал в эксплуатацию пять многоквартирных домов.
Речь идет о массиве из восьми земельных участков на улице Волгоградской. В 2006 году постановлением губернатора Кубани они были внесены в краевой перечень особо ценных сельхозземель, использование которых в иных целях запрещено. Но в 2011 году генплан Новороссийска отнес участки к землям поселений и наделил статусом, который позволил вести на них строительство многоэтажного жилья. В 2022 году мэрия Новороссийска заключила с компаний договор о комплексном развитии территории (КРТ).
По данным местных властей, кроме «Ники», этот массив будут застраивать также специализированный застройщики «Деловое партнерство», «ОБД-Строй» и ИСК «Наш Город». Помимо жилья, девелоперы будут возводить на территории социальные объекты.
В процессе реализации проекта компания «Ника» столкнулась с противоречиями в правовом регулировании данного массива. В досудебном порядке решить проблему не удалось. Власти отказали девелоперу в исключении массива из перечня особо ценных земель, сославшись на то, что вносить изменения в документ рационально комплексно, а не выборочно по разным массивам, и предложили повременить с этим до принятия нового генплана Новороссийска, который на тот момент еще только разрабатывался. Тогда строительная компания обратилась в суд.
Кубанский арбитраж, принимая сторону девелопера, рассудил, что массив должены быть вычеркнут из перечня особо ценных земель в случае его перевода в другую категорию, что фактически осуществлено принятием генплана 2011 года. Однако власти края это решение оспорили, и апелляция вернула дело на пересмотр.
Юристы тогда разъясняли «Ъ-Кубань» неоднозначность ситуации. С одной стороны, отнесение массива генпланом к черте города меняет статус земель. С другой — для изменения категории сельхозземель требовалось согласие региональных властей, о получении которого информации в материалах дела нет. В дополнение к этому — генплан Новороссийска в этой части краевыми властями оспорен не был, он является нормативным актом и его требования являются обязательными, потому что специальные нормы градостроительного законодательства имеют приоритет перед нормами земельного права. Но, в конечном итоге, юристы заключали, что ясной практики по таким делам в регионе пока не сложилось, и то, как в дальнейшем будут разрешаться подобные коллизии, во многом будет зависеть от позиций судебных инстанций более высокого уровня.
В мэрии города на этапе подготовки генплана 2024 года четкой позиции не занимали. Там до последнего не сообщали, в каком статусе этот массив будет вынесен на публичные слушания. В администрации говорили, что власти края разрабатывают упрощенный алгоритм исключения застроенных земельных участков из перечня особо ценных сельхозземель. Однако в результате принятия нового генплана города в ноябре 2024 года данный массив все-таки сохранил свою категорию, предусматривающую жилищную застройку. В мае этого года глава Кубани Вениамин Кондратьев подписал распоряжение о корректировке перечня особо ценных сельхозугодий Новороссийска, которым из перечня исключен и спорный массив.
Один из экспертов рынка девелопмента региона на условиях анонимности поделился с «Ъ-Кубань» мнением, что данное решение скорее — исключительный шаг и ожидать, что в перечень особо ценных сельхозугодий часто будут вноситься подобные изменения, не стоит.
Вместе с тем распоряжение губернатора разрешило накопившиеся проблемы «двойного учета» земель комплексно. Всего документ содержит 47 пунктов-правок. В администрации Новороссийска пояснили, что из перечня ценных сельхозугодий выведен также массив в станице Натухаевской, о «двойном учете» которого местные жители в позапрошлом году сообщали президенту. Всего более чем 7,5 тыс. участков в 25 поселках были определены гордумой Новороссийска как земли под ИЖС, позже, согласно новому генплану, их отнесли к сельхозземлям.