Игра вдолгую
В Анапе спрос на недвижимость в 2025 году сократился на 40%
Спрос на недвижимость в Анапе в первом полугодии 2025 года сократился на 40% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Ключевыми причинами падения продаж эксперты считают экологическую катастрофу, ставшую следствием разлива нефтепродуктов в Керченском проливе, и закрытие льготных ипотечных программ. Чтобы снизить зависимость проектов от внешних обстоятельств в будущем, девелоперы делают упор на развитии инфраструктуры комплексов. Эксперты утверждают, что с учетом текущей ситуации, когда падение спроса сдерживает удорожание квадратного метра, потенциальная доходность инвестиций в анапскую недвижимость может быть выше, чем на других курортах.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Объем продаж на первичном рынке жилой и апартаментной недвижимости Анапы в первом полугодии 2025 года сократился на 40% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Об этом «Ъ-Новороссийск» сообщил генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько.
«Для сравнения: в целом по России данный показатель снизился на 8%. Другими словами, падение рынка в Анапе в пять раз выше среднероссийского. Чрезвычайная ситуация, связанная с разливом нефтепродуктов в Керченском проливе, оказала серьезное влияние на всю туристическую отрасль курорта. В первую очередь, сократилось количество гостей, а вместе с этим и все остальные ключевые экономические показатели. Снижение продаж есть прямое следствие аварии с танкерами на экономику недвижимости курорта»,— считает эксперт.
Вместе с тем, по его словам, объем строящихся проектов за первые полгода 2025 года в Анапе возрос на 35%: в стадии строительства сейчас 626 тыс. кв. м жилья и апартаментов. Проекты, старт которых осуществился в этом году, прорабатывались в предыдущие периоды и не могли быть отменены в такой короткий срок, пояснил Илья Володько.
Как писал «Ъ-Новороссийск, объем предложения на первичном рынке недвижимости в Анапе на сервисе «НДВ Супермаркет Недвижимости» за первый квартал 2025 года увеличился в 2,3 раза. В реализации находилось 326,7 тыс. кв. м (5,7 тыс. квартир и апартаментов).
Директор кластера «Черноморье» ГК «Точно» Майя Симдянова считает, что сокращение спроса на жилье в Анапе связано не только с ЧС. Главная причина, по мнению эксперта,— завершение программ льготной ипотеки в России в 2024 году.
Поймать выгоду
Несмотря на снижение спроса, резкого падения цен на квадратные метры в Анапе в январе—июне 2025 года не произошло, в среднем стоимость недвижимости осталась на уровне прошлого года, отмечает Майя Симдянова. «В некоторых жилых комплексах цены даже выросли на 5–10%, так как застройщики сейчас делают расчеты на долгосрочную перспективу. Да и многие покупатели понимают, что качественные объекты с продуманной инфраструктурой на черноморском побережье будут только расти в цене»,— рассказала эксперт.
По данным аналитиков Macon, средняя цена сделок на первичном рынке жилой недвижимости Анапы упала за первое полугодие почти на 8%. В сегменте апарт-отелей произошло повышение на 12%, главным образом не за счет рыночного роста, поясняет Илья Володько, а за счет выхода большого объема более дорогого и качественного предложения.
Глава консалтинговой компании считает, что серьезного влияния на организационную структуру рынка недвижимости Анапы ЧС в Керченском проливе не оказала. «Для таких изменений прошел еще относительно небольшой срок, но маловероятно, чтобы такие же события произошли и в будущем. Рынок продолжает работать, и текущие темпы продаж хоть и замедляют сроки реализации проектов, но не способны радикально изменить планы. Запас прочности девелоперов и их проектов позволяют ждать восстановления рынка еще как минимум год-полтора»,— пояснил эксперт.
С этим утверждением соглашается Майя Симдянова. По ее словам, для крупных застройщиков, включая ГК «Точно», это не повод менять стратегии и отказываться от обязательств, в частности, по комплексному развитию территории. «Любая непростая ситуация на рынке — это еще и возможность укрепить свои позиции, усилить ценность продукта, например сделав упор на собственной инфраструктуре жилого комплекса, включая бассейны, детские и спортивные площадки, зоны отдыха, гастрономические и рабочие пространства»,— рассказала эксперт.
Илья Володько считает, что если расценивать сложившиеся условия на рынке Анапы как временные, то идея о своевременности инвестирования в квадратные метры на курорте сегодня вполне актуальна. «Средний уровень цен на недвижимость здесь ниже, чем в Сочи, а перспективы роста туристического потока в среднесрочной перспективе в любом случае очень высоки. Поэтому потенциальная доходность инвестирования для терпеливых инвесторов может быть выше, чем в другие курортные зоны Юга России»,— допустил эксперт.
По словам эксперта по инвестициям в недвижимость, руководителя федеральной программы «Семейный капитал» Евгения Ткачева спрос на квадратные метры в Анапе восстанавливается, ряд девелоперов даже фиксируют выполнение плана продаж. «Но стоит обратить внимание, что между девелоперами усилилась ценовая и маркетинговая конкуренция. Так как много проектов в жилой недвижимости находятся на завершающей стадии строительства, застройщикам приходится смотреть в сторону снижения стоимости для ускорения реализации товарного остатка»,— отметил эксперт.
Долгосрочные планы
Майя Симдянова уверена, что в долгосрочной перспективе Анапа остается привлекательной для инвестиций. «Когда наш проект будет сдан, экологическая ситуация уже стабилизируется, а жилье в комплексе такого уровня уже существенно вырастет в цене и покажет хорошую инвестиционную ликвидность. Поэтому со временем спрос и цены на недвижимость в Анапе снова пойдут вверх»,— сказал эксперт.
Евгений Ткачев сказал, что с точки зрения привлекательности инвестиций в недвижимость локации в непосредственной близости к морю, обладающие инфраструктурой для круглогодичной загрузки, будут самыми ликвидными. Жилая недвижимость будет давать несколько меньшую доходность, но она будет более ликвидна на вторичном рынке, утверждает собеседник «Ъ-Новороссийск».
По мнению Ильи Володько, падение продаж на 40% хоть и очень болезненное, но еще не критичное явление для рынка недвижимости курорта в целом. «За первое полугодие 2025 года на первичном рынке было продано почти 800 единиц недвижимости. Для многих инвесторов вера в рынок недвижимости Анапы за последние месяцы не пропала, а для большой части покупателей, планирующих переезд в город на ПМЖ, планы носят долгосрочный характер и не меняются под действием пусть серьезных, но все же временных факторов. Можно предполагать, что это был самый болезненный для рынка этап»,— считает эксперт.
Дальнейшего оживления покупательского спроса можно ожидать после постепенного восстановления активности на рынке недвижимости России, снятием остроты проблемы с разливом мазута и уходом темы из новостной повестки. Серьезным фактором, способным оказать позитивное влияние на рынок, станет возобновление авиационного сообщения, сказал Илья Володько.
«Со снижением уровня ключевой ставки темпы продаж вырастут, и девелоперы начнут повышать цены, чтобы компенсировать недополученную прибыль первых трех кварталов 2025 года. Ключевым фактором, определяющим спрос, будет размер ключевой ставки и стимулирование спроса маркетинговыми инструментами»,— прогнозирует Евгений Ткачев.
По мнению Майи Симдяновой, в 2025–2026 годах рынок недвижимости Анапы продолжит адаптироваться к сложившимся условиям: спрос сместится в сторону жилья с автономной инфраструктурой (бассейнами, детскими зонами, местами для работы и отдыха). Уверена, что оживление спроса и роста цен можно ожидать уже в следующем году. Главные драйверы — открытие продаж новых ЖК, подписание крупных договоров КРТ и восстановление имиджа курорта. В долгую Анапа все так же останется одной из лучших точек для инвестиций в курортную недвижимость»,— резюмирует эксперт.