«Не курорт, но город у моря»

Во втором квартале 2025 года Новороссийск возглавил рейтинг городов Южного федерального округа (ЮФО) по самой низкой стоимости элитной недвижимости. Средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте в городе достигла 216 тыс. руб. В среднем по ЮФО элитное жилье во втором квартале подорожало на 17,4% и достигло 493 тыс. руб. за «квадрат». Основатель агентства недвижимости «Лайтхаус» Иван Маяк подчеркнул, что в Новороссийске есть потенциал для роста цен на элитное жилье в связи с планируемыми инфраструктурными проектами и смещением спроса с «перегретых» курортов.

«На первый взгляд — парадокс: крупнейший порт России, большой город с морем и горами, а жилье премиум-класса здесь почти на треть дешевле, чем в соседних курортных городах.

Объясняется это просто. Традиционно Новороссийск воспринимается не как курорт, а как промышленно-логистический центр. Порт, терминалы, заводы — это фон и история города. В отличие от Анапы, Геленджика и Сочи здесь нет роскошных отелей с мировыми брендами, ярко выраженного пляжного отдыха и высокого туристического ажиотажа. Соответственно, нет и привычного “курортного коэффициента” в цене квадратного метра. Местные жители так и говорят — “Наш город — не курорт!”, словно отстраиваясь от своих соседей-конкурентов и стараясь сдержать рост интереса к городу и недвижимости в нем.

Важным фактором, повлиявшим на цены, стал минимальный за последние 12 лет объем сделок, зафиксированный в 2024 году: всего 2,6 тыс. Это связано как с действующим мораторием на строительство, так и с осторожностью покупателей, вызванной геополитической ситуацией и высокой ключевой ставкой. В итоге рост цен в Новороссийске был более сдержанным, чем в соседних городах.

Стоит понимать, что элитная квартира в Новороссийске — это, прежде всего, привычная городская жизнь, но с видом на море и закат. Здесь представлены клубные дома, закрытые территории, подземные паркинги, а в некоторых проектах — бассейны и “умный дом”, но без акцента на курортный сервис. Это ключевое отличие от Анапы и Геленджика, где премиальный сегмент — это роскошные комплексы апартаментов с собственными СПА-зонами, фитнесом и гостиничным управлением.

Если коротко сравнить три города, то картина получится следующая: Анапа — песчаные пляжи, вино и туризм, высокая доходность от посуточной аренды; Геленджик — статус, яхты, престиж, курортный люкс; а Новороссийск — практичность, комфорт, море и наиболее адекватная цена.

Основные клиенты — местный бизнес и топ-менеджеры. Это те, кто ценит комфорт, безопасность и качественную городскую среду, и при этом любит море и теплый южный климат. Кроме того, велика доля покупателей из других регионов, поскольку Новороссийск предлагает баланс между городом, работой, морем и оберегает от туристического шума и толп.

Новый генплан предполагает комплексную застройку южного района города, где будут и гостиничные проекты.  В пригороде также ведется активная застройка — Абрау-Дюрсо и Широкая Балка известны элитными частными домами. Таким образом, потенциал для роста цен на элитную недвижимость в Новороссийске есть. Однако догнать или обогнать курорты — задача со звездочкой. Основными драйверами роста могут стать: недооцененность города в глазах переезжающих на юг, планируемые инфраструктурные проекты, ограниченность предложения и смещение спроса с перегретых курортов. 

К условным недостаткам города можно отнести промышленный имидж, слабую инвестиционную привлекательность для краткосрочной аренды в сегменте бизнес и премиум в сравнении с курортными городами, а также разнородное качество застройки: есть действительно достойные проекты, а есть и те, кто громко называет себя “элитным”, не являясь таковым.

Новороссийск сегодня — это скрытый потенциал для инвесторов в недвижимость юга России. Не курорт, но город у моря».