Инвесторы перетряхивают портфели

Разворот денежно-кредитной политики в сторону снижения ключевой ставки обещает перераспределение инвестиционных предпочтений. Пока фокус инвесторов смещен на облигации, но чем ниже ключевая ставка, тем выше интерес к элитной недвижимости. Ценность трофейных объектов не меняется, а с учетом рыночного роста их стоимости они могут принести владельцу до 35% дохода.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Участники рынка еще до решения по ставке начали закладывать ее снижение минимум на 1%, а к моменту заседания уже большинство были уверены в снижении на 2%. Помимо этого ЦБ дал нейтральный сигнал вместо привычного жесткого»,— рассказывает руководитель по развитию инвестиционных и специальных продуктов УК «Альфа-Капитал» Сергей Рогозин.

На этом фоне растут вложения в облигации. С начала июня (когда начали закладывать ожидания) и заканчивая серединой августа (когда сигнал прошлого заседания полностью отыгран) доходность наиболее коротких выпусков снизилась с 17% до 15%, доходность десятилетних облигаций — с 15% до 13,6%. Ставка однодневного размещения репо (RUSFAR) — с 20% до 17,75%.

«Доходность в акциях сейчас значительно ниже доходности в облигациях, что и определяет спрос со стороны инвесторов. Рынок акций с начала года показал доходность до 10% с учетом дивидендов»,— приводит пример управляющий директор по ЗПИФ УК ПСБ Елена Часовских.

И если в начале года инвесторы сохраняли интерес к инструментам денежного рынка, то ко второй его половине постепенно вытеснили облигационные стратегии. Облигации в большей степени, чем акции, подчиняются финансовой математике. Доходность облигаций состоит из нескольких компонентов: базовая доходность (например, доходность ОФЗ), премия за кредитный риск, премия за риск ликвидности, премия за срочность (процентный риск). «Снижение ключевой ставки снижает как базовую доходность, так и премию за кредитный риск, особенно для компаний с высоким уровнем долга. При этом чем длиннее облигация, тем более яркой будет реакция ее стоимости. В этом случае процентный риск идет инвестору на пользу»,— объясняет Сергей Рогозин.

Когда для инвесторов стало более очевидно, что ставка будет снижаться, они условно разделились на две основные группы. Первая — это те, кто начал искать более перспективную альтернативу депозитам и фондам денежного рынка. Инвесторы, желающие зарабатывать больше ключевой ставки, но не готовые брать избыточный риск. Для них оптимальным решением стали корпоративные облигации с перемененным купоном, которые при низком риске предлагают премию плюс 2–3% к ключевой ставке.

Вторая группа инвесторов готова брать на себя риск повыше, покупая облигации с фиксированным купоном, и уверенная в начале тренда на снижение ставки. «И те, и другие не ошиблись. При этом сохраняющаяся геополитическая напряженность все еще отталкивает инвесторов от объемных инвестиций на рынке акций»,— отмечает Сергей Рогозин. Хотя в долгосрочной перспективе он выглядит оптимистично. Так, за три года (15.08.2022 — 15.08.2025) индекс Мосбиржи вырос на 37%, индекс Мосбиржи полной доходности — на 84,6%, индекс Мосбиржи «голубых фишек» полной доходности — на 93%, а индекс Мосбиржи компаний малой и средней капитализации полной доходности — на 36,2%.

Инвесторы разворачиваются к элитной недвижимости

Для рынка элитной недвижимости снижение ключевой ставки ЦБ — это хорошо. «Пока ставка высокая, выгоднее держать средства на депозитах. При ее снижении инвесторы активнее обращают внимание на рынок недвижимости»,— говорит основатель Kalinka Ecosystem Екатерина Румянцева. Этот интерес усиливают программы рассрочки, количество которых растет.

Средневзвешенная цена квадратного метра элитного жилья в Москве за год выросла более чем на 20%, несмотря на незначительное снижение числа сделок во втором квартале этого года. По прогнозу Елены Часовских, этот тренд сохранится. «Помимо ограниченного предложения, которое влияет на рост стоимости квадратного метра, катализатором станет рост спроса: в условиях снижения ключевой ставки инвесторы будут перераспределять портфели»,— предупреждает эксперт. Учитывая, что инвестиции в зарубежные активы по-прежнему ограничены, элитная жилая недвижимость станет одним из бенефициаров этого процесса. Сегмент не зависит от ипотеки, в меньшей степени подвержен влиянию денежно-кредитной политики и кризисов. Екатерина Румянцева ожидает, что цены до конца года могут вырасти еще на 10%.

Главный плюс инвестиций в элитную недвижимость — ее ликвидность при любом состоянии рынка. «Это качественные объекты, с уникальной, например, за счет локации ценностью.

Единичные лоты часто годами караулят для покупки»,— напоминает инвестиционный стратег «Гарда Капитал» Александр Бахтин. В исторических зданиях собственники меняются крайне редко, и это становится событием для рынка. «Купив квартиру или дом, которыми владели известные люди, инвестор гарантированно вписывает себя в историю города. И за это многие готовы платить»,— добавляет господин Бахтин.

«Такие объекты невозможно воспроизвести, они штучные и ближе к предметам искусства, чем жилью. Это делает их востребованным инструментом сохранения капитала и престижа даже в период экономической турбулентности»,— объясняет привлекательность инвестиций в элитную недвижимость партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF GROUP Андрей Соловьев. Это подтверждает статистика. За прошедшие пять лет средневзвешенная цена на элитную недвижимость в Москве выросла более чем в 2,5 раза (в первом полугодии 2020 года — 803 тыс. руб. за 1 кв. м, по итогам первого полугодия 2025 года — 2,1 млн руб. за 1 кв. м). «Такой рост связан с изменением баланса объектов premium и deluxe в структуре предложения: роста доли deluxe от 25% пять лет назад до 50% в настоящее время»,— объясняет Екатерина Румянцева.

На фоне растущих цен спрос на элитную недвижимость остается стабильно высоким. В первом полугодии 2025 года в Москве продано около 30 объектов — на 13% больше, чем за тот же период прошлого года. Сейчас цена квадратного метра в элитных новостройках на историческом максимуме — 2,2 млн руб. Средний бюджет такой сделки за два года вырос на 70%, до 195 млн руб., а площадь, доступная за условные 100 млн руб. («индекс миллиона» — показатель NF GROUP), за год сократилась на четверть. «Покупатели готовы платить премию за уникальность — видовые пентхаусы, исторические особняки и резиденции в локациях с ограниченной застройкой»,— поясняет Андрей Соловьев.

На что рассчитывать

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Для покупателей элитное жилье — особенный актив, потому что это одновременно и место для комфортной жизни, и инвестиция. Поэтому к выбору подходят тщательно. По данным NF GROUP, сейчас на элитном рынке около 20 объектов (и новых очередей), вышедших в продажу в прошедшие полтора года, а значит, имеющих потенциал роста цен.

Выбор перспективной локации с небольшим объемом нового строительства может усилить этот потенциал. Павелецкий кластер — одна из них. Москва вокруг станции метро «Павелецкая» очень быстро меняется. Сейчас это уже не «вокзал» или бизнес-центры в шаговой доступности от метро, но престижная городская среда — с современными жилыми комплексами и культурными точками притяжения. Поэтому Замоскворечье быстро вошло в десятку районов по объему продаваемого жилья. Здесь есть проекты, к которым стоит присмотреться внимательнее. Элитный жилой комплекс «Монблан» от девелопера группы ВТБ «Галс-Девелопмент» (шесть корпусов на 341 квартиру) с эффектной акцентной башней в 27 этажей и закрытым парком в альпийском стиле на 7000 кв. м эксперты считают одним из самых инвестиционно привлекательных проектов на рынке. Стоимость квадратного метра в нем выросла за год с начала продаж почти в два раза — на 48%. «Монблан» расположен на первой линии у воды — на камерной Шлюзовой набережной, в нескольких шагах от Дома музыки. Здесь представлены квартиры от 47 до 228 кв. м, включая уникальные форматы — лоты с личными террасами, пентхаусы с потолками 4,35 м. В августе был завершен этап подземных работ, часть корпусов уже достигла тринадцатого этажа, а сдача в эксплуатацию объекта запланирована в первом квартале 2028 года.

Проекты в стройке и удачной локации подходят под основные стратегии инвестирования на рынке недвижимости. «Первая — спекулятивная. Это покупка недвижимости по цене ниже рынка или на стадии строительства с целью быстрой перепродажи. Такая стратегия может принести инвестору доход 15–35%. Вторая — доходная и предполагает покупку низковолатильного объекта недвижимости в востребованных у арендаторов локациях с целью получения регулярного рентного дохода. Ее доходность составляет 4–5%. Совмещенная стратегия может приносить 10–15%»,— говорит Екатерина Румянцева, отмечая, что самой прибыльной на рынке недвижимости является стратегия с использованием флиппинга. Она предполагает покупку старой недвижимости, ее реновацию и последующую перепродажу. «Ее доходность достигает 30–45%»,— резюмирует эксперт.

Екатерина Геращенко

ООО СЗ «ГАЛС-ШЛЮЗОВАЯ»

Реклама