Иск скатился с горки
Суд обязал снести аквапарк в селе Лермонтово
Апелляционный суд в Ростове-на-Дону обязал ООО «Стройинвест» снести водно-развлекательный комплекс в селе Лермонтово Туапсинского района, признав его самовольной постройкой. Судебное разбирательство инициировал департамент имущественных отношений Краснодарского края. Согласно позиции истца, участок был предоставлен в аренду для строительства гостиничного комплекса, а не аквапарка. Кроме того, указал департамент, строительство велось без обязательной государственной экологической экспертизы. Юристы по-разному оценивают шансы ответчика в кассации.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение Арбитражного суда Краснодарского края (АСКК) в рамках спора департамента имущественных отношений региона и компании «Стройинвест» о сносе аквапарка в селе Лермонтово Туапсинского района. Информация об этом содержится в картотеке арбитражных дел.
Самовольными постройками признаны четыре объекта общей площадью свыше 3,7 тыс. кв. м: административно-бытовой комплекс, релаксационный и детский бассейны и водные горки. Кроме того, демонтажу подлежат вспомогательные сооружения — навесы и генераторная.
Компания должна освободить земельный участок площадью 2,5 га и привести его в первоначальное состояние в течение трех месяцев. За каждый день просрочки предусмотрена неустойка 100 тыс. руб. в пользу краевого департамента имущественных отношений.
По данным системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «Стройинвест» зарегистрировано в 2004 году в Туапсе. Основной вид деятельности — строительство жилых и нежилых зданий. Компания в равных долях принадлежит Гургену Айвазяну и Наталье Подольской. Общество в 2024 году показало убыток 33 млн руб.
Согласно материалам дела, в 2004 году с ООО «Стройинвест» был заключен договор аренды земельного участка на улице Дружбы, 1 в селе Лермонтово. По условиям конкурса и согласно виду разрешенного использования участка, компания должна была построить гостиницу на 250 мест. Но вместо отеля в границах участка был построен водно-развлекательный комплекс.
Условиями договора аренды также закреплена обязанность арендатора не осуществлять строительство до проведения государственной экологической экспертизы проектной документации. В иске департамент указал, что отсутствие такого документа свидетельствует о том, что проверка безопасности возведенных строений для жизни и здоровья граждан не проводилась.
АСКК обратил внимание, что в 2019 году между минкурортов Краснодарского края, администрацией Туапсинского района и ООО «Стройинвест» заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта, в рамках которого предусмотрено строительство аквапарка в Лермонтово. Объем инвестиций составил 500 млн руб. Местные власти выдали разрешения на строительство административно-бытового комплекса и бассейнов.
«Следовательно, утверждение департамента о том, что органы государственной власти Краснодарского края не знали о строительстве спорных объектов, а также о самовольном характере спорных объектов, является безосновательным»,— отметил суд первой инстанции и отказал в удовлетворении требований о сносе объектов.
Депимущества Кубани с этим решением не согласился и обжаловал его.
Старший юрист Национальной юридической компании «МИТРА» Елена Сулейманова говорит, что суд первой инстанции не учел, что государственная экологическая экспертиза обязательна для строительства в зоне горно-санитарной охраны. Ее отсутствие — самостоятельное основание для признания построек самовольными. «Суд апелляционной инстанции учел принцип пропорциональности, указав, что снос является крайней мерой, но в данном случае необходим, так как: объекты возведены с грубыми нарушениями (несоответствие целевому назначению, отсутствие экспертизы). Сохранение построек создало бы прецедент для обхода публичных процедур предоставления земельных участков»,— говорит госпожа Сулейманова.
Между тем примечательно, по ее мнению, что в рамках рассмотрения спора ответчик не заявил иск о признании права собственности на эти самовольные постройки и не была проведена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет соответствия объектов градостроительным нормам и правилам землепользования и застройки.
«Если обратить внимание суда кассационной инстанции, что демонтаж является крайней мерой, сослаться на доказательства, свидетельствующие о том, что истец не мог не знать о строительстве спорных объектов (как основание применения срока исковой давности), а также доказать, что данные объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан (настаивать на проведении судебной строительно-технической экспертизы), то шансы на отмену данного постановления возрастут»,— отмечает эксперт.
«Суд апелляционной инстанции признал, что срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки не начался, поскольку арендодатель не предъявлял требования о возврате участка, что соответствует правовой позиции Верховного суда РФ. Однако она применима лишь при условии, что арендатор не отрицает владение и использование земли. В данном деле суд проигнорировал факт, что департамент еще в 2020 году получил от арендатора официальное уведомление о построенных объектах, а значит, узнал о возможном нарушении, что должно было запустить течение срока давности. Таким образом, подход апелляции фактически освобождает публичного собственника от бремени своевременной защиты своих прав, против чего неоднократно предостерегал ВС РФ. Подобное расширительное толкование рискует быть пересмотрено при кассационном обжаловании в Верховном суде как не соответствующее балансу публичных и частных интересов. Однако кассационная инстанция, скорее всего, оставит постановление апелляции без изменения, так как оно соответствует практики Северо-Кавказского округа»,— отметил старший партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов.
В компании «Стройинвест» на запрос «Ъ-Кубань» не ответили. Аквапарк продолжает работать.