Съемщики проявляют гибкость
Предложение аренды офисов в Сочи выросло за год на 45%
Предложение аренды офисов в Сочи во втором квартале 2025 года выросло на 45% год к году. В среднем снять офис на территории курорта стоит 1580 руб. за кв. м. Эксперты отмечают дефицит качественных офисных площадей и переход части спроса в гибкие форматы типа коворкингов.
Фото: Сергей Ворсин, Коммерсантъ
Фото: Сергей Ворсин, Коммерсантъ
Во втором квартале 2025 года рынок аренды офисов в Сочи продемонстрировал рост: объем предложения в апреле—июне увеличился на 45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 520 объектов. Средняя стоимость аренды офиса в Сочи во втором квартале составила 103,4 тыс. руб. в месяц (или 1580 руб. за «квадрат»). За этот период отмечалось ограниченное предложение офисных помещений на продажу — всего около 50 объектов. Такие данные «Ъ-Сочи» приводят в «Авито Недвижимости».
Как отмечает специалист в области гражданского и земельного права, основатель и управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко, стоимость аренды офисов в Сочи за последние два года в среднем выросла на 50–60%. В центральной части курорта эксперт констатирует серьезный дефицит качественных офисных площадей и практически полное отсутствие офисных центров с паркингами.
«Мой офис располагался в центре Сочи. Помещение находилось в аренде, были парковочные места. Когда заезжал, аренда стоила 900 руб. за кв. м. Далее собственник ежегодно повышал стоимость на 5–10%, в последнее время она составляла порядка 1,2–1,3 тыс. руб. за “квадрат” в месяц. После смены собственника и ремонта здания стоимость арендной платы выросла до 3 тыс. руб. за кв. м. Арендаторы начали отказываться от помещений, в том числе пришлось съехать и нам. После этого полгода я не мог найти качественный офис, к которому прилагалось хотя бы одно парковочное место»,— привел пример из собственной практики господин Домащенко.
По данным ведущего аналитика компании «Этажи» в Сочи Виктора Быкова, на сочинском рынке объем офисов на сегодня составляет порядка 98,6 тыс. кв. м при вакантности всего 3%, что на 34,2% ниже показателя годичной давности. Более 70% бизнес-центров, по словам господина Быкова, были введены в эксплуатацию до 2013 года и не соответствуют современным требованиям по планировкам, энергоэффективности и сервисам. Поэтому часть спроса все активнее переходит в гибкие форматы, отмечает эксперт.
При этом, по оценкам «Этажей», рынок коворкингов в Сочи пока относительно невелик, но гораздо динамичнее офисного. Так, за год ставка аренды в них выросла в среднем на 15–20%, до 15–25 тыс. руб. за кв. м в год. Тогда как арендная плата в классических офисах класса A увеличилась лишь на 1,8% (до 28,5 тыс. руб. за кв. м в год), а в офисах класса B — на 8,5% (до 21,8 тыс. руб. за кв. м в год).
«Рост гибких пространств подпитывают сложности поиска качественных традиционных площадей и приток “цифровых кочевников”, совмещающих работу и отдых»,— комментирует Виктор Быков.
Как отмечает собеседник издания, предложение офисных помещений на продажу в Сочи крайне ограниченно. В открытой продаже сегодня около 28 объектов площадью от 18 кв. м до нескольких тысяч квадратных метров с ценами от 1,99 млн до 620 млн руб. Квадратный метр в центральных локациях (центр, Сириус) достигает 400–600 тыс. руб., тогда как в Адлере цены ниже на 15–20%.
«Дефицит качественных классических офисов в Сочи уже очевиден. В секторе коворкингов дефицита не зафиксировано, однако в разгар курортного сезона и в прибрежных, и в горных кластерах спрос значительно опережает ввод новых гибких пространств»,— констатирует господин Быков.
По оценкам управляющего директора категории «Коммерческая недвижимость» сервиса «Авито» Олега Изотова, в настоящее время в Сочи спрос на рынке офисов сосредоточен в сегменте аренды. «Вероятно, такая тенденция сохранится, в том числе за счет того, что сейчас многие компании предпочитают гибкие краткосрочные арендные решения с целью минимизировать риски и сохранить ликвидность»,— комментирует эксперт.
Как считает Виктор Быков, массового строительства новых бизнес-центров в Сочи не предвидится. По его словам, главный тренд на рынке — реконцепция и модернизация существующих устаревших зданий, прежде всего под форматы коворкингов и гибких офисов с современными сервисами (кафе, переговорные, зоны отдыха, паркинг).
«Ставки аренды продолжат расти. Давление дефицита и растущие затраты на модернизацию приведут к дальнейшему удорожанию аренды. Рост ставок в офисах класса В составит 7–10%, а в сегменте коворкингов — на 12–15%»,— говорит собеседник «Ъ-Сочи».
По оценкам Виктора Быкова, сегодня возрастает популярность микроофисов (20–50 кв. м) — спрос на компактные, полностью готовые к въезду блоки отмечается у малого бизнеса и стартапов. Проекты развития Сириуса и Красной Поляны, по мнению эксперта, потребуют формирования новых офисных кластеров, возможно, с участием государственно-частного партнерства.
«С учетом банкротств и схлопывания малого и среднего бизнеса на конец 2025-го — начало 2026 года спрос нормализуется, возможно, остановится рост ставок аренды. Но в перспективе 2027–2028 годов дефицит офисных площадей в Сочи вернется снова»,— прогнозирует Роман Домащенко.