«Русичей» попросили из Кооперативного сквера
Суд пересмотрит дело о возвращении в собственность города земли в центре Сочи
Кассационный суд вернул на пересмотр в первую инстанцию спор о праве бессрочного пользования земельным участком в центре Сочи. В 90-х часть Кооперативного сквера возле морского вокзала отдали ООО «Русичи», которое построило и зарегистрировало там на праве собственности кафе и магазин. Сейчас мэрия и прокуратура доказывают в суде незаконность сделки по распоряжению федеральной землей, чтобы вернуть участок земли городу. Суд кассационной инстанции указал на процессуальные нарушения при рассмотрении дела. Юристы полагают, что после устранения этих нарушений шансы администрации Сочи повторно выиграть процесс существенно снижаются.
Фото: Александр Любарский, Коммерсантъ
Фото: Александр Любарский, Коммерсантъ
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил судебные акты предыдущих инстанций, признавших отсутствующим право бессрочного пользования ООО «Русичи» земельным участок в центре Сочи. Спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Предметом разбирательства стала часть участка общей площадью более 1,5 га в Центральном районе Сочи (район КЗ «Фестивальный», в границах улиц Несебрской, Войкова и Кооперативной). Кадастровая стоимость участка — 439,8 млн руб.
Как следует из материалов дела, здесь рядом со сквером «Кооперативный» находится здание площадью 502,7 кв. м, используемое под кафе и розничную торговлю. Объект, зарегистрированный в 2015 году, принадлежит на праве долевой собственности ООО «Русичи», ИП Сергею Михайловскому и ИП Ольге Ганженко. С 2021 года кафе и магазин официально сдаются в аренду ООО «Блины Юга».
По данным системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «Русичи» зарегистрировано в Сочи в 1997 году. Генеральный директор — Ольга Ганженко, бенефициар — Виталий Ахметов. В отношении компании подано заявление о банкротстве, в ЕФРСБ значатся девять исполнительных производств на сумму более 16 млн руб. Финансовая отчетность отражает нулевые показатели.
ООО «Блины Юга» принадлежит Наталье Кузнецовой и зарегистрировано в 2012 году. Основной вид деятельности — общественное питание. По итогам 2023 года выручка компании составила 146,5 млн руб., расходы — 139,5 млн руб., налоговые отчисления — 5,1 млн руб. Финансовая отчетность за 2024 год отсутствует.
Часть спорного участка, по данным суда, фактически выведена из общественного пользования: около 900 кв. м территории огорожены. Представители арендатора утверждают, что договор аренды распространяется как на здание, так и на прилегающий участок.
Согласно материалам дела, право постоянного пользования ООО «Русичи» получило в 1997 году на основании постановлений администрации Сочи. Однако, как говорится в представлении городской прокуратуры, на момент издания данных постановлений правопредшественник общества — АООТ «Русичи» — еще не был создан как юридическое лицо и не был наделен правоспособностью, а у администрации курорта отсутствовали полномочия по распоряжению указанным земельным участком ввиду его отнесения к землям федерального курорта.
Позднее участок был отнесен к муниципальной собственности, а ООО «Русичи» сохранили за собой право бессрочного пользования. Разрешенное использование — строительство торгово-культурного центра. Участок находится в пределах второй зоны санитарной охраны федерального курорта. В поданном в суд иске администрация Сочи отрицает наличие законных оснований возникновения права общества на землю.
Параллельно в краевом арбитражном суде рассматривается требование мэрии о сносе здания как самовольной постройки. Производство по нему приостановлено до завершения строительной экспертизы. Это обстоятельство повлияло на выводы кассационной инстанции: суд указал, что до разрешения вопроса о правомерности постройки невозможно однозначно определить состав участников дела.
По мнению управляющего партнера Zharov Group Евгения Жарова, собственники здания должны были участвовать в процессе в качестве ответчиков, поскольку их права на землю производны от титула прежнего правообладателя. «Если здание не признают самостроем, собственники сохранят право пользования участком, и суду будет сложнее удовлетворить требования администрации»,— пояснил он. При этом, добавил эксперт, суды, как правило, строго оценивают законность распоряжения землями федеральных курортов.
Партнер адвокатского бюро RSP Partners Ксения Горбунова отмечает, что возвращение дела в первую инстанцию дает собственникам возможность расширить доказательственную базу — представить заключения специалистов, свидетельские показания и иные доказательства в свою пользу. По ее словам, лица, обладающие правом постоянного пользования, не могут участвовать в деле в статусе третьих лиц, поскольку иск администрации направлен против их вещного права.
Жалоба арендатора ООО «Блины Юга» в кассационном суде была удовлетворена частично: суд признал незаконным исключение компании из дела, но отметил, что отсутствие у арендатора вещного права исключает возможность его участия в споре о праве бессрочного пользования участком. Как поясняет госпожа Горбунова, влияние возможного сноса здания на права арендатора следует оценивать исключительно в рамках заключенного договора аренды.
Существенным риском для администрации Сочи, по мнению юристов, остается изначальное оформление прав на участок. «Муниципалитет предоставил землю до фактического создания юридического лица и, вероятно, в обход запрета на отчуждение территорий федеральных курортов»,— отмечает господин Жаров. По его словам, после отмены судебных актов кассацией практика нередко меняется: суды первой инстанции, устраняя формальные нарушения, принимают противоположные решения. «Если суд откажется признавать здание самостроем, собственники сохранят право на землю. Это снижает вероятность удовлетворения иска администрации»,— заключил эксперт.