«Проект "нового Краснодара" сегодня не укладывается в экономическую модель»

В Краснодарском крае ведется работа по градостроительному планированию муниципалитетов с учетом их специфики — курортной, промышленной, сельскохозяйственной. Жилая застройка теперь обязательно должна вписываться в проекты комплексного развития территорий. Об этом, а также о будущем проектов по строительству «нового Краснодара», «новой Анапы» и возможной реновации исторического центра кубанской столицы на пресс-конференции в Доме журналистики рассказал глава департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Илья Поздняков.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Какие прогнозные цифры роста населения городов Краснодарского края учитываются при подготовке градостроительных документов? Какое количество людей у нас может комфортно жить в городах?

— Честно говоря, такой планки по количеству людей, которые могут комфортно жить в населенных пунктах, нет. Наверное, это зависит от тех условий, которые мы сможем им создать. Комфорт не измеряется количеством людей, он измеряется количеством благ на одного человека. Соответственно, нужно сделать так, чтобы среда развивалась равномерно, чтобы не один центр города собирал все функции, а вокруг периферии создавалась смешанная многофункциональная зона, чтобы комфорт был равномерно распределен.

На мой взгляд, количество населения, которое Краснодар может спокойно потянуть с учетом равномерного развития инфраструктуры,— порядка 2 млн человек. В первую очередь акцент делается сейчас на транспортную инфраструктуру, поскольку она объективно отстала от бурно развивающегося города. Также социальная инфраструктура — в Краснодаре каждый год строится больше десяти школ. Я думаю, что еще четыре-пять лет, и этот вопрос уйдет в прошлое.

«На мой взгляд, количество населения, которое Краснодар может спокойно потянуть с учетом равномерного развития инфраструктуры,— порядка 2 млн человек»

По другим городам края ситуация похожая. В курортных городах был, наоборот, сделан акцент на сокращение селитебных территорий и развитие объектов рекреации. Большое количество людей — это не так плохо, но на курортах нужно больше туристов, чем жителей. В Сочи, например, осталось буквально четыре-пять площадок, которые могут застроиться жильем. При этом они не сильно крупные, до 15 га. В Анапе градпотенциал с 9 млн кв. м был сокращен до 1,5 млн. В Армавире, наоборот, хотелось бы как-то стимулировать рост населения, потому что с учетом развития его промышленной составляющей нужны новые руки.

— Каким вы видите решение проблемы с пробками в Краснодаре?

— Решить эту проблему — задача нетривиальная, но тем не менее даже теми проектами генпланов, которые были разработаны и утверждены ранее, закладывалось большое количество дорожных реконструкций и строительство новых, в том числе двухуровневых развязок, а также новых магистральных улиц. Планы, которые были заложены, на текущий момент не реализованы даже, наверное, процентов на 20. Поэтому сейчас губернатором Краснодарского края принято решение активно поддержать Краснодар в этой части.

В частности, решено направить значительные средства на создание новых транспортных развязок. В течение десяти лет в городе должно появиться порядка 10 таких развязок.

Планируется и реконструкция существующих улиц. Например, сейчас к такой работе приступают на Западном обходе, который планируется полностью реконструировать в ближайшие пару лет. Конечно, на 100% это не освободит территорию от пробок, но тем не менее сильно и значительно улучшит ситуацию на дорогах. Кроме того, в настоящее время осуществляется развитие трамвайной сети в северо-восточную и юго-западную часть Краснодара. Это одно из дорогостоящих и масштабных решений, которое должно улучшить качество жизни горожан.

— Расскажите о перспективах строительства «нового Краснодара» в районе Новознаменского. Когда начнется реализация этого проекта?

— В едином документе территориального планирования закреплены все функциональные зоны нового перспективного района, соответственно, на текущий момент можно было бы уже приступить к реализации проекта, но, к сожалению, ситуация на рынке несколько поменялась. В первую очередь я имею в виду сильно подорожавшие кредиты, в том числе на строительство. Тот объем строительной нагрузки, который был заложен в план реализации проекта «нового Краснодара», сегодня сложно уложить в экономическую модель.

Это связано с тем, что из всей территории нового района только порядка 35% запланировано под строительство жилья. Все остальное имеет дополнительные функции, которые, по нашим планам, должны закрыть потребности разросшегося Краснодара. Там закладывается строительство театра, дворца технического творчества молодежи, средних специальных учебных заведений, двух больших парков, а также предусмотрена территориальная связанность различных локаций пешеходными зонами. В общем, там есть все то, что нам бы хотелось видеть в городе, где хотелось бы жить самим. На текущий момент мы, конечно, занимаемся этим проектом, но насколько быстро получится приступить к его реализации, прогнозировать сложно, просто по ряду экономических параметров. Возможно, какие-то части проекта нужно будет просто зарезервировать на будущее строительство, чтобы приступить хотя бы к части его реализации

— Как повлияет на реализацию проекта «Новая Анапа» ситуация с экологической катастрофой в Черном море?

— Можно сказать, что проект «Новая Анапа» попал в похожую ситуацию, как и проект «Новый Краснодар», только, помимо экономических трудностей, там все еще усугубилось ситуацией с экологией и, как следствие, существенным ухудшением инвестклимата. Проект сейчас немножко притормозился. Им занимается федеральная корпорация «Туризм.РФ», и мы в большей степени ждем активности от нее. Соответственно, если они посчитают возможным продолжение работы, полагаю, она продолжится.

— Растет ли, по-вашему, туристическая привлекательность Краснодара?

— На текущий момент у Краснодара принят единый документ территориального планирования, в котором заложены требования к архитектурно-градостроительному облику объектов. И сейчас, я знаю, власти города проводят эту процедуру как муниципальную услугу. Это необходимо, чтобы улучшить качество архитектурных решений и преобразить город. Но результаты работы мы увидим только через несколько лет.

Рекомендации по согласованию зданий распространяются на территорию всего Краснодарского края, однако муниципалитеты сами решают, как данные требования применять на практике. При этом для разных зон требования могут отличаться. Например, в историческом центре требования соответствия зданий общему архитектурному облику могут быть жесткими, а на периферии — чуть мягче. В том числе, допустим, может регулироваться цветовая гамма для разных районов.

— Какие вы видите перспективы развития индивидуальной жилищной застройки в Краснодаре? И как вы относитесь к росту районов с высотными зданиями?

— Развитие индивидуального жилищного строительства на Кубани — это, наверное, историческое явление. Да и большинство жителей привыкли жить в частных домах. И это нормально. Скорее всего, эта тенденция никуда не уйдет с учетом того, что введены нормы, которые позволяют брать ипотеку под строительство частных домов, и граждане этим активно пользуются.

Что касается многоэтажной застройки, то многое зависит от самих комплексов. Есть комплексы, которые могут стать небольшими районными центрами, где, помимо необходимого объема социальной инфраструктуры, есть большой портфель торгово-развлекательных функций, есть большие открытые зоны и так далее. Естественно, они будут становиться центрами притяжения для жителей всей близлежащей застройки. А есть районы, вроде Музыкального, куда люди не будут ехать, чтобы там погулять, а будут оттуда уезжать в более интересную среду, с более богатым функционалом.

— Какие есть планы по приведению в порядок исторического центра Краснодара?

— Вопрос застройки или перестройки центра — довольно сложный. Чтобы им заниматься, нужно найти, условно говоря, бенефициара, который смог бы в текущих реалиях что-то реализовать. Ситуация довольно сложная в финансовом плане, а развитие комплексной застройки на границах исторического центра — довольно дорогое удовольствие. Помимо прочего, в центре живут люди, которых нужно каким-то образом уговорить переехать либо продать свою недвижимость. А люди, которые живут в центре, хотят получить значительно больше, чем их жилье действительно стоит. И если мы говорим про жилые объекты, то, наверное, насильно выселять людей — не самая лучшая идея.

Кроме того, на территории исторического центра Краснодара установлены довольно жесткие градостроительные регламенты, чтобы больше не получить такие объекты, как тот же ЖК «Центральный». Несмотря на то что он выглядит неплохо, но в целом он не очень уместен на том месте, где находится.

Сейчас утверждено исторпоселение, которое на значительной части центра Краснодара ограничило и высотные характеристики, и плотность застройки, и протяженность фронтов улиц, и снизило градостроительный потенциал территории, а также инвестиционную привлекательность. В текущих реалиях, наверное, сложить все эти факторы будет очень сложно и очень долго. Но тем не менее такая работа тоже ведется. Есть несколько инвесторов, которые в рамках рынка договариваются с людьми, чтобы все остались довольны, и планируют реализовать несколько пробных кварталов в центре Краснодара. Может быть, там в меньшей степени будет развита жилая функция, потому что центр тоже имеет проблемы, в частности, с обеспеченностью школьными местами. Имеющиеся школы перегружены, а новых школ строить мы уже не сможем, потому что для этого нужно расселить целый квартал — порядка 2 га. По предварительным оценкам, такое расселение может обойтись в сумму от 300 до 500 млн руб.

Более того, сложность работы с историческим центром еще связана с тем, что в нем довольно плотно распределены объекты культурного наследия. Мы не можем их не сохранить. Они накладывают значительные ограничения вокруг себя и тем самым еще сильнее сокращают градостроительный потенциал.

Заставить жителей отремонтировать свои старые объекты, к сожалению, мы тоже не можем, потому что у людей на это нет средств. Кроме того, у частных домовладений в центре Краснодара большое количество собственников. Например, один дом может содержать с десяток частей по 20–30 «квадратов», и в каждой из этих частей живут разные люди. Они как-то коммуницируют друг с другом, взаимодействуют и не планируют никуда уезжать. Если проводить реновацию — это довольно болезненный с точки зрения жителей процесс.

Комплексное развитие жилой застройки и реновация — понятия по сути тождественные, но запуск процесса начинается с того, что жители с ним соглашаются. Мы должны им что-то такое предложить, что заставит их принять наши условия и расстаться со своей недвижимостью. Но куда бы они согласились переехать? Проблема исторического центра в том, что, как я уже сказал, очень много объектов, которые разделены на маленькие площади, и каждый из собственников этих площадей хочет получить нечто большее, чем имеет сейчас. Сделать это очень сложно, люди не соглашаются отдать свои 12 метров за равнозначную площадь, они хотят получить полноценную, допустим, одно- или двухкомнатную квартиру, особенно если в этих 12 метрах у них прописано три или пять человек.

Дмитрий Михеенко