Бизнес-центры сжались от спроса
Как долго будет сохраняться дефицит офисных площадей
Снижение деловой активности негативно сказалось на спросе на офисные помещения. В первом полугодии 2025 года в Москве объем сделок в сегменте сократился, по разным оценкам, на 15–24% год к году. Этому также способствовали сокращение доступного предложения и рост ставок аренды. Теперь бизнес сместил фокус с расширения офисов на оптимизацию площадей и переезжает только в вынужденных случаях.
Фото: Антон Новодерёжкин, Коммерсантъ
Фото: Антон Новодерёжкин, Коммерсантъ
Покупка вместо аренды
В январе—июне 2025 года, по предварительным оценкам IBC Real Estate, объем сделок по покупке и аренде офисных площадей в Москве упал на 24% год к году, до 600 тыс. кв. м. По подсчетам CORE.XP, спрос снизился на 15%, до 670 тыс. кв. м.
Одна из причин снижения интереса к офисам — сокращение доли свободных площадей, поясняет руководитель офисного департамента консалтинговой компании Invest7 Ксения Харкевич.
По итогам июня 2025 года вакансия в бизнес-центрах Москвы составила 4,4%, что на 2,1 процентного пункта ниже год к году, подсчитали в IBC Real Estate.
Существующее предложение в основном сформировано за счет небольших помещений, тогда как крупный офис площадью более 5 тыс. кв. м найти сложно, констатирует партнер Bright Rich | Cofrac International Сигуш Бабоян. Порядка 67% от общего количества свободных помещений приходится на небольшие лоты площадью до 500 кв. м, еще 12% — на блоки 0,5–1 тыс. кв. м, 19% — на помещения 1–5 тыс. кв. м, и только 2% свободного предложения приходится на крупные помещения свыше 5 тыс. кв. м, подсчитали в CORE.XP.
Объем свободного предложения снижается из-за низкого уровня ввода новых объектов, считает гендиректор Remain Дмитрий Клапша. В январе—июне 2025 года ввод офисных площадей упал в 15 раз год к году, до 22 тыс. кв. м, подсчитали в CORE.XP. Сроки сдачи 360 тыс. кв. м офисных площадей, запланированных на второй квартал 2025 года, были перенесены на второе полугодие, говорит руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова. И хотя девелоперы заявляют о планах ввести до конца года 1,4 млн кв. м офисных помещений, реально может быть достроено порядка 1 млн кв. м, включая крупные объемы штаб-квартир Национального космического центра и «Яндекса», считает она.
Из заявленного на 2025 год ввода офисных площадей в размере порядка 1 млн кв. м более 80% уже реализовано — как конечным пользователям, так и инвесторам, отмечает коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев.
Средняя вакансия в строящихся объектах с запланированным вводом в 2025–2027 годах находится на уровне 30%, так как арендаторы и покупатели активно поглощают офисные пространства еще на этапе строительства, добавляет замдиректора департамента офисной недвижимости Ricci Яна Трапезникова.
Кроме того, новое предложение практически не выходит на рынок в арендном формате: подавляющее большинство новых объектов строится либо для реализации в продажу, либо для собственных нужд, отмечает Яна Трапезникова. Это стимулировало компании вкладываться в покупку офисов.
По данным CORE.XP, в первом полугодии 2025 года девелоперам удалось продать 270 тыс. кв. м в бизнес-центрах, что в полтора раза больше год к году, в то время как объем сделок по аренде упал на 35%, до 400 тыс. кв. м.
Высокая прибыль, наличие капитала у компаний и масштабирование российского бизнеса генерируют спрос на покупку, из-за чего традиционная модель аренды может уступать место приобретениям в собственность, отмечает замруководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. В текущих рыночных условиях офисная недвижимость сохраняет статус долгосрочного защитного актива, говорит он. На этом фоне те, кто ранее арендовал офисы, начали присматриваться к покупке, например фастфуд-сеть «Вкусно — и точка» (см. “Ъ” от 4 июля).
Оптимизация вместо расширения
Но далеко не каждая компания сегодня готова инвестировать в переезд или увеличение офиса, говорит Яна Трапезникова. Основная волна активности со стороны компаний, планировавших переезд, расширение или трансформацию офисов, пришлась на 2023–2024 годы, напоминает Павел Барбашев. Рынок охладился, поскольку основные потребности бизнеса были удовлетворены, соглашается заместитель коммерческого директора Business Club Степан Зайцев.
В отличие от 2022–2023 годов, когда драйверами спроса выступали российские компании, активно занимавшие площади ушедших из РФ международников, сегодня новые сделки все чаще продиктованы вынужденными переездами, пересогласованием текущих условий или оптимизацией площадей, отмечает Яна Трапезникова. В основном активны арендаторы, у которых заканчивается срок аренды: именно они ведут переговоры по продлению или смотрят альтернативные опции, подтверждает Дмитрий Клапша. Например, банк «Дом.РФ» договаривается об аренде площадей в «Романовом дворе» у Кремля взамен офису в «Искра-парке» на Ленинградском проспекте, где истекает договор субаренды площадей у IT-холдинга Ozon (см. “Ъ” от 3 июля).
В первую очередь это связано с общей экономической неопределенностью и повышенной осторожностью: компании в большинстве своем отдают приоритет оптимизации и пересмотру текущих условий, отмечает Яна Трапезникова.
Многие компании в условиях неопределенности предпочитают оставаться в текущих офисах, предполагая вернуться к поиску в течение ближайших 12–16 месяцев, говорит Ксения Харкевич.
При поиске альтернативных вариантов арендаторы готовы рассматривать сервисные офисы или классические офисы на меньшее количество рабочих мест, добавляет Дмитрий Клапша. Гибкие офисы не требуют дополнительных инвестиций и готовы к въезду, напоминает директор по стратегии и продажам Pridex Spaces Елизавета Голышева. Это особенно актуально на фоне небольшого выбора офисов с готовой отделкой. Сейчас в структуре вакансии преобладают помещения в состоянии Shell & Core (в бетоне) или офисы в периферийных локациях, говорит Валентин Кусов. По подсчетам CORE.XP, в мае 2025 года 47% доступных для аренды или покупки офисов в готовых бизнес-центрах Москвы предлагаются без отделки.
Цена вопроса
Снижение спроса на офисы также связано с серьезным ростом арендных ставок, полагает Ксения Харкевич. Большинство компаний не готовы арендовать новые помещения по текущим ставкам и предпочитают отправить часть сотрудников на удаленный или гибридный формат работы, подтверждает Дмитрий Клапша.
По предварительным итогам января—июня 2025 года средневзвешенная ставка аренды в целом на офисном рынке Москвы выросла на 21% год к году, до 27,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в IBC Real Estate.
Наибольший рост цен зафиксирован в первом квартале 2025 года, когда в некоторых зданиях, расположенных в престижных деловых локациях, он достиг 30–40%, отмечает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. Например, в Белорусском деловом районе ставки аренды на новые бизнес-центры могут составлять 70 тыс. руб. за 1 кв. м в год за офис с ремонтом, говорит госпожа Недря. В кластере «Москва-Сити» запрашиваемые ставки аренды в некоторых случаях и вовсе могут достигать 80 тыс. руб. без НДС и операционных расходов, отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Причем рост ставок касается не только свободных предложений, но и занятых площадей. Сейчас многие собственники в условиях дефицита предложений повышают арендные ставки, что для многих арендаторов влечет существенное увеличение бюджета на аренду офиса и, соответственно, необходимость искать более дешевый офис, говорит Ксения Харкевич. При продлении договоров аренды и смене арендаторов ставки повышаются на 25–35%, подтверждает Валентин Кусов.
Это стало драйвером спроса на офисы за пределами МКАД, где традиционно ставки аренды ниже, чем внутри города.
По подсчетам CORE.XP, в январе—июне 2025 года объем сделок аренды в офисах за МКАД вырос на 16% год к году, до 66 тыс. кв. м.
Например, компания «Хеликс» арендовала порядка 11 тыс. кв. м в бизнес-центре «Неополис» на Киевском шоссе, группа российских электротехнических компаний IEK Group стала одним из крупнейших арендаторов в комплексе Comcity, заняв там 7 тыс. кв. м, перечисляет Ирина Хорошилова.
По итогам 2025 года суммарный объем сделок по аренде и продаже офисов в Москве сократится на 44% относительно рекордного показателя 2024 года, до 1,2 млн кв. м, ожидает Ирина Хорошилова. Она подчеркивает, что снижение не свидетельствует о кризисе или обвале рынка, а отражает возврат к долгосрочным средним значениям спроса после исключительного по активности 2024 года. Тем не менее дефицит свободных площадей будет сохраняться еще минимум до 2027 года, резюмирует Елизавета Голышева.