«Скверное» дело вернули на старт
Суд пересмотрит спор о правах частной фирмы на землю под сквером в центре Сочи
Кассационный суд вернул на новое рассмотрение иск сочинской мэрии об аннулировании прав компании «Русичи» на пользование земельным участком напротив морвокзала. Он был предоставлен фирме четверть века назад под торговый центр, который не был построен. Сейчас на спорном участке расположен сквер. Прокуратура решила, что местные власти не имели права распоряжаться федеральной землей. Дальнейшие перспективы дела зависят от того, удастся ли мэрии курорта признать построенное на части участка здание самостроем, считают юристы.
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (АССКО) отправил на пересмотр дело об аннулировании прав ООО «Русичи» на участок площадью 1,5 га в Сочи, на котором находится сквер «Породненных городов». Об этом сообщается в арбитражной картотеке.
Спорный участок расположен напротив морского вокзала, в районе Несебрской улицы. На территории сквера есть небольшое здание с торговыми павильонами, принадлежащее учредителям «Русичей», сноса которого как самостроя сейчас также добивается мэрия.
Согласно материалам дела, в 1997 году администрация курорта своим постановлением отвела АО «Русичи» участок площадью 1,6 га в постоянное бессрочное пользование под торгово-культурный центр (ТКЦ). В 2006 году возникли планы строительства на этой земле 19-этажного ТКЦ с апартаментами. Но во время подготовки к Олимпиаде часть участка была истребована под олимпийские нужды, и у компании осталось 1,5 га. Торгово-развлекательный центр так и не был построен.
В начале 2010-х годов городские власти попытались забрать участок на том основании, что девелопер не построил ТКЦ, но арбитражные суды отказали в удовлетворении требований. В 2021 году в мэрию поступило представление сочинской прокуратуры о том, что власти не имели права распоряжаться спорным участком. После этого мэрия подала новый иск в Арбитражный суд Краснодарского края (АСКК).
Представители АО «Русичи» убеждали суд, что все эти годы содержали участок, а потому муниципалитет утратил владение им, следовательно, лишен права на подачу иска за пределами срока исковой давности. Но суд принял точку зрения властей о том, что сейчас в границах участка находится сквер, то есть объект относится к землям общего пользования, поэтому выбыть из владения властей он не мог.
В мае минувшего года кубанский арбитраж удовлетворил иск мэрии, аннулировав права компании на землю. АСКК обосновал свое решение тем, что на момент предоставления земли АО «Русичи» такая организация в реестре юрлиц еще не значилась (в тот момент проходила ее реорганизация, и фирма меняла свое название). Кроме того, суд указал, что на момент издания постановления у сочинской мэрии не было полномочий на распоряжение спорным участком, находившимся в тот момент в федеральной собственности.
Дело дошло до кассации, которая обратила внимание на то, что иск о признании находящегося на участке здания самостроем и его сносе еще не рассмотрен, следовательно, делать вывод о ничтожности сделок, опосредующих приобретение прав на землю, суды не могли. Кроме того, два предпринимателя, владеющие зданием, привлечены в дело в качестве третьих лиц, а не соответчиков, что не гарантирует защиты их прав в полном объеме. В итоге АССКО отменил все решения по этому делу и вернул его на новое рассмотрение в кубанский арбитраж.
Получить оперативный комментарий по ситуации в администрации Сочи не удалось.
Управляющий партнер консалтинговой компании «Юниконсул» Андреи Швецов считает выводы кассационного суда обоснованными. «Суд абсолютно верно указал на то, что собственники расположенного на спорном земельном участке строения должны были участвовать в процессе именно как ответчики, тем более с учетом, что не разрешен спор о его квалификации в качестве самовольного. Статус же третьего лица без самостоятельных требований существенно ограничивает процессуальные возможности. В дальнейшем, полагаю, существенными будут являться выводы суда, относительно квалификации строения»,— отмечает эксперт.
Партнер юридической фирмы Ru.Courts адвокат Алексей Агеев также пояснил «Ъ-Кубань», почему в данном деле ключевым обстоятельством является законность или незаконность здания, которое мэрия пытается снести. «В данном деле важно правильно определить, надлежащим ли способом защиты права воспользовалась мэрия Сочи — от этого зависит, применима ли в этом случае исковая давность или нет. В свою очередь, способ защиты зависит от того, лишился ли истец владения участком. АССКО напомнил о том, что если на земельном участке есть строение и оно возведено на законных основаниях, то собственник участка не может защищаться иском об устранении препятствий, не связанных с лишением владения; он вправе предъявить только требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Соответственно, принципиален вопрос о законности возведения объекта недвижимости на земельном участке. Поэтому я думаю, что настоящее дело не будет рассмотрено по существу до вступления в законную силу решения по иску мэрии о сносе здания. Если будет признано, что недвижимость построена на законных основаниях, то в настоящем деле, скорее всего, администрация проиграет»,— отмечает он.
Вместе с тем рассмотрение дела о сносе здания сейчас приостановлено, по нему проводится экспертиза.