Инвесторов зовут на улицу
Какую стратегию выбрать при инвестировании в стрит-ритейл
Взвешенная оценка рисков, понимание особенностей конкретных арендаторов и четкая инвестиционная цель могут обеспечить доходность в сегменте стрит-ритейла на уровне выше банковских вкладов. Привлекательная стартовая цена, но более высокая неопределенность — особенности покупки помещений без арендаторов в строящихся домах. Надежность приобретения готового арендного бизнеса выше, как и порог входа в этот сегмент.
Фото: Андрей Бресонов, Коммерсантъ
Фото: Андрей Бресонов, Коммерсантъ
Уличный процент
Инвестиции в стрит-ритейл остаются актуальными даже в условиях неопределенной потребительской активности в офлайне. На рынке существует два базовых подхода: покупка помещения с уже имеющимся арендатором и приобретение вакантного объекта с последующим поиском арендатора. Первый вариант считается консервативным и обеспечивает стабильный денежный поток с первого дня, но обходится дороже на старте. Второй — более рискованный, но дает шанс получить дисконт на входе и потенциально более высокую доходность после появления арендатора. Обе стратегии используются как частными, так и институциональными инвесторами, включая ЗПИФы и управляющие компании.
Рассматривая перспективы покупки коммерческого помещения, сейчас также приходится учитывать продолжающуюся перестройку сегмента.
Растет доля отечественных брендов и локального бизнеса, что стабилизирует рынок в большинстве крупных городов.
Наиболее ликвидные помещения в центральных районах с высоким пешеходным трафиком и возле метро по-прежнему пользуются спросом.
Средняя доходность инвестиций в стрит-ритейл в 2024 году составила от 9% до 16% годовых в зависимости от качества локации, особенностей арендного контракта и выбранной стратегии, следует из данных по сделкам Vysotsky Estate. Самую высокую доходность, 21,6%, показала покупка 157 кв. м в «Бутово парке» под создание арендного бизнеса. Помещение занял «Самокат» — при цене покупки 19,2 млн руб. оно сдано за 345 тыс. руб. в месяц. Второй по уровню доходности результат — 16,56% у помещения в подмосковных Люберцах. Это 50 кв. м, приобретенных за 9,05 млн руб. с целью поиска арендатора (им стал барбершоп «Черная кость»). Оно сдано за 125 тыс. руб. в месяц.
«Наибольшую доходность приносят помещения стрит-ритейла площадью от 50 до 130 кв. м. В этом сегменте она часто превышает 13–14%, что выше среднего уровня. Высокая доходность помещений площадью более 150 кв. м скорее исключение»,— говорит старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов.
Анализ суммы месячного арендного платежа помещений, сданных компанией в прошлом году, показал, что самыми «щедрыми» арендаторами стали «Самокат», Wildberries, Ozon и «Красное и белое». «Wildberries стабильно входит в топ по доходности — 13–16%, особенно на площадях до 130 кв. м. Но есть риски с точки зрения устойчивости арендатора. Ozon — аналогично: высокий уровень аренды и готовность выбирать дорогие локации. "Красное и белое" — один из самых надежных и доходных арендаторов: доходность от сдачи ему в аренду помещений часто превышает 12%»,— добавил господин Смирнов. Он также отмечает, что 12% — это средняя доходность коммерческой недвижимости в Москве и области по массиву контрактов, заключенных компанией.
Нюансы стратегий
Покупка помещения стрит-ритейла с арендатором или без зависит от стратегии покупателя, суммы доступных средств и целей инвестирования, подчеркивает директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова.
Если речь идет о поиске объекта с дополнительной капитализацией, то есть с потенциалом роста цены, или есть задача получить привилегии по рассрочке (например, хочется купить объект покрупнее, а в наличии ограниченная сумма), то можно присмотреться к строящимся объектам и искать помещения без арендатора. «Такая стратегия также подходит тем, кто планирует купить объект, подержать и затем перепродать с премией: либо уже с подписанным арендатором и зафиксированным арендным потоком, либо за счет роста цены из-за развития локации, инфляции, готовности дома»,— рассуждает госпожа Ярова. По ее словам, в таких случаях есть возможность получить выгодную комбинированную доходность — как от объекта недвижимости, так и от параллельной работы капитала, если, например, есть выгодная рассрочка от застройщика, а полная сумма размещена на банковском вкладе.
Покупателям, для которых важна консервативная стратегия — сохранение капитала с относительно минимальным уровнем риска,— больше подойдут объекты высокой степени готовности с зафиксированными предварительным договором арендаторами. «Еще лучше, чтобы помещения были с теми арендаторами, которые уже подписаны, открыты и работают. На таких объектах вряд ли будет максимальная доходность, но качественный, платежеспособный арендатор гарантирует собственнику ежемесячный доход при относительно низкой степени вовлечения в процесс»,— уточняет Светлана Ярова, добавляя, что объект в любом случае требует управления, чтобы поддерживать его хорошее состояние с целью дальнейшей пересдачи с минимальными потерями в объеме денежного потока.
Генеральный директор DNA Realty Антон Белых считает, что покупать пустое помещение в строящемся доме имеет смысл только профессиональным инвесторам со свободными средствами.
«Такое приобретение — это всегда риски простоя площадей. После готовности дома нужно около двух месяцев на получение ключей плюс поиск арендатора. В совокупности процесс может занять около полугода»,— объясняет эксперт. Кроме того, из-за моратория на штрафы за просрочку сдачи дома застройщики сегодня нередко задерживают ввод в эксплуатацию. Еще один фактор риска — медленные продажи квартир. «Из-за заградительных ставок по ипотеке квартиры продаются плохо, есть риск, что к моменту готовности дома в нем будет продано 30% площадей. И пока не будут проданы остальные, ритейл в комплексе не выйдет на нужную выручку»,— поясняет господин Белых. Тогда арендодателю нужно будет идти на уступки по стоимости контракта и сдавать площади до 30% дешевле, чем планировалось. «В итоге доходность получится как и при покупке готового арендного бизнеса»,— добавляет Антон Белых.
Купить же готовое помещение у застройщика близко к сроку передачи ключей сейчас почти невозможно. Площади быстро вымываются с рынка, а те, что остаются, часто выставлены на продажу по завышенной цене.
Всех этих рисков можно избежать, если купить помещение, где уже есть арендатор.
«Это дороже, доходность ниже, но риски простоя, покупки неликвида, завышенных обещаний застройщика в такой сделке уже пройдены.
Собственник может сразу рассчитывать на стабильный арендный поток»,— отмечает Антон Белых, подчеркивая, что для частных инвесторов такая стратегия надежнее. По его словам, в Москве цены на строящиеся помещения начинаются от 20 млн руб., на качественные помещения с арендатором — от 25–30 млн руб.
Что и как выбирать
В жилых районах и жилых комплексах от известных застройщиков к моменту ввода в эксплуатацию, как правило, самые ликвидные, оснащенные коммуникациями помещения уже проданы. «Поэтому нужно либо ловить такие локации на старте продаж минимум за два года до ввода в эксплуатацию, либо заходить на вторичный рынок и искать перепродажи»,— рекомендует Светлана Ярова.
Отдельно стоящие помещения Антон Белых не советует: слишком высоки риски сноса из-за изменения градостроительных планов городских властей. То же касается небольших старых торговых центров.
«Меньше всего рисков в новостройках, включая дома, построенные по программе реновации, и с помещениями, занятыми сетевыми арендаторами»,— говорит он.
Но важны детали. Например, помещение с ремонтом проще пересдать, даже если арендатор съедет. «Вложившись в ремонт, предприниматели будут бороться за раскрутку точки»,— рассказывает господин Белых. По его словам, близкий к идеальному вариант — если арендатор занимает помещение не менее полугода и уже точно знает особенности трафика в локации.
В списке рекомендаций — сетевые кафе (не одиночные пекарни и кофейни), аптеки, барбершопы, пункты выдачи заказов крупных маркетплейсов, продуктовые сети, алкомаркеты, медицинские центры. Но и у каждого из этих сегментов есть свои особенности. Например, «Красное и белое» не индексирует арендный платеж, но это один из самых стабильных арендаторов. «Вкусвилл» часто тестирует локацию до полугода. Многие боятся ПВЗ, хотя чаще всего они работают подолгу и обороты компаний в e-commerce растут, привел примеры Антон Белых.
По его словам, сейчас спрос на покупку можно охарактеризовать как средний, потому что средства инвесторов частично перетягивают банковские вклады за счет высоких ставок. «Расчет подержать деньги год на вкладе, а потом купить помещение рискован потому, что это распространенная идея. Когда ставки по вкладам будут менее привлекательными, спрос на коммерческую недвижимость взлетит вместе с ценами на нее»,—предупреждает господин Белых.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.