Квартиры в обороте
Флиппинг позволяет заработать до 60% от суммы покупки квартиры
Перепродажа недооцененных квартир после ремонта может принести до 60% доходности. Главное — выбрать квартиру, подходящую для перепланировки, и учесть востребованные у покупателей форматы, считают эксперты.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Флипперы — это люди или компании, которые приобретают недвижимость с целью быстрой перепродажи и получения прибыли. Они ищут квартиры или апартаменты с потенциалом для увеличения стоимости после внесения улучшений, таких как ремонт или реконструкция. И после вложения средств в улучшения продают объект по более высокой цене, получая прибыль от разницы между ценой покупки и продажи.
Флипперы обычно работают на рынке недвижимости, где цены меняются и могут быть завышены из-за спроса или спекуляции. Это явление актуально на «живом» рынке, когда сделки проходят быстро. Сейчас же для флипперов непростое время: рынок просел, действовать нужно еще быстрее.
Востребованные форматы
«Если сравнивать количество звонков с запросом купить городскую недвижимость на вторичном рынке, то в феврале 2024 года спрос просел почти на четверть по отношению к февралю 2023 года. Можно предположить, что по итогам марта спрос окажется примерно на 20% ниже аналогичного периода прошлого года»,— прогнозирует главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
Средняя цена однокомнатной квартиры в февральских продажах — 9,3 млн руб., двухкомнатной — 14,9 млн руб., трехкомнатной — 20,8 млн руб. По-прежнему в структуре продаж по типологии квартир первое место занимают двухкомнатные квартиры — 41% сделок, следом идут однокомнатные квартиры — 29% сделок, на долю трехкомнатных квартир пришлось 24% сделок. Доля многокомнатных квартир и комнат в совокупности в течение года не превышала 10%.
На текущем рынке покупать, ремонтировать и продавать жилье непросто. «В то же время флипперы свободны в выборе объектов. Они не так жестко, как обычные покупатели, привязаны к локации, площади и другим характеристикам. Поэтому уже на этапе покупки они могут обеспечить себе определенный запас по стоимости»,— поясняет дизайнер инвестиционных интерьеров Ирина Валдайская.
Главное — скорость
Успешный флиппинг — это не только покупка правильного объекта. Главное отличие флипперов от покупателей недвижимости для себя в том, что они оценивают любой объект с точки зрения доходности. И скорость — ключевое преимущество успешного флиппера.
Доходность зависит прежде всего от того, насколько быстро будет продан объект. Чтобы добиться высоких показателей, важно грамотно выстроить логистику всего проекта. «В этой логистике обязательно должны быть другие исполнители и дизайнер, который обеспечивает всю креативную и инвестиционную составляющую проекта. Он прогнозирует расходную часть на реализацию идеи и обеспечивает флиппера инструментами контроля над ходом ремонта. Это серьезно сокращает сроки реализации проекта»,— комментирует Ирина Валдайская.
Кроме того, дизайнер помогает отстроить объект от конкурентов за счет современных и актуальных интерьерных решений, уложившись в бюджет и сроки, обозначенные флиппером. «Это дает дополнительный инструмент к увеличению стоимости квартиры, что является изначальной целью флиппера»,— резюмирует госпожа Валдайская.
Доходность флиппинга
Цикл флиппинг-проекта — около шести-семи месяцев. «Два-четыре месяца на подбор объекта, один месяц на ремонт и еще три на продажу»,— рассказывает Оксана Горева, которая зарабатывает перепродажей недвижимости. Чтобы ускорить продажу объекта и уложиться в экономику всего флиппинг-проекта, сейчас продавцам отремонтированных квартир приходится предлагать покупателям дисконт до 5%. По словам госпожи Горевой, это помогает ускорить сделку, срок выхода на которую сейчас вырос в три раза. «Если раньше квартиру можно было продать за месяц, то сейчас нужно не меньше трех»,— отмечает она. Но даже при таких сроках доходность флиппинг-продаж может доходить до 60% годовых.
На чем держится флиппинг? Покупатели любят готовые решения и согласны платить за комфорт и сэкономленное время на обустройство. Поэтому ремонт в квартире, купленной флиппером,— важнейшая часть проекта. Современные решения — от цветов до пространственных конструкций — могут увеличить стоимость жилья, главное — попасть в настроение клиента. Опытные флипперы рекомендуют избегать слишком оригинальных интерьерных решений. Придерживаться базы — наилучший выход: нейтральные светлые цвета и редкие цветовые акценты в сочетании с современной техникой станут оптимальным вариантом.
Что касается выбора квартиры, то тут следует учитывать базовые характеристики недвижимости и тот факт, что она должна понравиться максимальному количеству людей.
Это значит, что нужны хорошая транспортная доступность и качественная бытовая и социальная инфраструктура в районе расположения. «Необходимо внимательно относиться и к тому, что ты не можешь изменить. Например, качество подъезда. Его можно отремонтировать, но это обычно очень дорого и сокращает маржинальность проекта. Если есть возможность выбрать квартиру в доме, где чистый подъезд, лучше обратить внимание на нее»,— добавляет госпожа Горева.
Дополнительным преимуществом объекта для последующей перепродажи также станет возможность сделать перепланировку. Поэтому панельные или блочные дома не подходят — флипперы выбирают кирпичные, где меньше несущих стен и проще согласовать преобразования.
Наконец, важно помнить, что по лучшей цене получится реализовать только квартиру с чистыми, прозрачными документами. «Можно дешево купить квартиру под ремонт, но, если она будет с плохой историей или не оформлена правильно, ее нельзя будет продать»,— предупреждает госпожа Горева.