С отделкой или без
Как изменился выбор покупателей премиум-жилья
Выбрать жилье с отделкой или без — вопрос, которым задаются покупатели не только массового, но и премиального жилья. Эксперты рассказали, изменился ли спрос на недвижимость с готовым ремонтом в новостройках высокобюджетного сегмента и какие факторы будут влиять на потребительский выбор в 2024 году.
Растущий рынок
Рынок высокобюджетных новостроек сегментов элит и премиум растет. Согласно подсчетам исполнительного директора «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяны Подкидышевой, сейчас в Москве экспонируется 81 проект, где представлены 4 тыс. квартир и апартаментов. Год к году показатель вырос на 25%. Партнер консалтинговой компании NF Group Андрей Соловьев оценивает рост элитной экспозиции по итогам 2023 года в 22%. «Положительная динамика связана с высоким уровнем девелоперской активности и выходом значительного объема нового предложения, позволившего компенсировать оживление спроса в сегменте»,— говорит он.
По прогнозам госпожи Подкидышевой, темпы вывода в этом году снижаться не будут. Директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань ждет прироста предложения в этом году на 20–30%. «Это будет достигаться как за счет абсолютно новых проектов, так и очередей в ранее вышедших на рынок»,— говорит он.
75% высокобюджетных лотов на первичном рынке продаются без отделки, говорит Татьяна Подкидышева. Еще в 15% планируются предчистовые работы, в 10% — полная отделка. За прошедший год, по мнению экспертов, доля лотов с отделкой продолжила сокращение. В элитном сегменте доля предложения с этой опцией за последние три года снизилась с 60% до 41%, говорит господин Соловьев. Согласно данным «Метриума», в премиум-сегменте по итогам 2023 года доля предложений с чистовой отделкой практически не изменилась и составляет 17,7%.
По словам Екатерины Батынковой, директора департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент», ограниченное предложение премиальных проектов с отделкой формирует вокруг них дополнительный интерес: вышедших в продажу лотов не так много, при этом значительный объем спроса фокусируется вокруг подобных объектов.
Купить с отделкой
Анатолий Довгань отмечает, что покупатели квартир с отделкой, прошедшие по разным причинам через сложности организации ремонта, более позитивны с точки зрения покупки готовых лотов, говорит эксперт, особенно если учесть, что такая покупка помогает сэкономить. С ним соглашается Екатерина Батынкова. «Сегодня качественный ремонт требует больших временных, финансовых и моральных вложений. К тому же ремонт от застройщика обходится дешевле за счет оптовых заказов и специальных условий от производителей. Также в случае покупки квартиры с отделкой в ипотеку ее стоимость можно включить в кредит. На фоне нестабильной ситуации на рынке покупателю квартиры с отделкой не нужно переживать, что к моменту ввода подорожают какие-то материалы или кто-то из поставщиков уйдет с рынка: все риски и издержки берет на себя девелопер»,— отмечает эксперт.
Управляющий партнер Craft Оксана Стародубцева считает, что проектная отделка элитного жилья обходится в среднем в 220 тыс. руб. за 1 кв. м (включая технику и встроенную мебель), если речь об индивидуальном проекте — в 250 тыс. руб. за 1 кв. м. В премиальном сегменте, по данным «Intermark Городская Недвижимость», речь о 120–150 тыс. руб. за 1 кв. м. Девелоперы, по словам господина Соловьева, как правило, не зарабатывают на отделке жилья, видя свою выгоду преимущественно в расширении целевой аудитории продукта. Замдиректора по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис добавляет, что в элитном и премиальном сегментах у покупателей жилья с отделкой множество опций: «от выбора цветовой палитры отделки до полного дизайн-проекта и полной укомплектовки мебелью и техникой», что позволяет избежать типизации.
Для некоторых категорий покупателей наличие качественной отделки — важный критерий выбора объекта. «Эта опция актуальна, например, в ситуациях, когда жилье покупается для подрастающих детей на будущее, а пока его планируется сдавать в аренду. Одновременно лоты с отделкой часто стараются купить люди, планирующие как можно скорее переехать в новую квартиру по причине близости к детским учебным заведениям, или загородные жители, которым нужен вариант комфортного размещения в центре города. Подходит такой вариант и региональным покупателям, которые планируют инвестировать средства в московскую недвижимость и совершают сделки дистанционно через брокеров»,— отмечает Екатерина Батынкова.
Купить «в бетоне»
«Основной довод покупателей квартир без отделки — это безусловная возможность сделать ремонт по индивидуальному дизайну»,— рассуждает Анатолий Довгань. Такой подход, по его словам, позволяет избежать любой стандартизации решений, проявив индивидуальность на всех этапах выбора материалов.
Кроме того, покупатели жилья «в бетоне» скорее обращают внимание на сам продукт, оценивая в первую очередь локацию и бюджет покупки. Нередко квартиры без отделки приобретаются для объединения и создания собственных, уникальных планировок. Но такой вариант подходит не только для самостоятельного ремонта, но и для инвестиций: ряд покупателей заходят в проект на старте с целью дальнейшей перепродажи недвижимости.
Конкурентное преимущество
Наиболее выигрышно на этом фоне смотрятся проекты, где покупатели могут выбрать лот с отделкой или без в зависимости от собственных предпочтений. Один из таких вариантов — новый премиальный жилой комплекс «Дом 56» от ГК «Галс-Девелопмент» в Басманном районе, который объединяет два корпуса с чистовой отделкой и один корпус «в бетоне». Продажи квартир здесь открылись осенью 2023 года, выведенный пул лотов с отделкой к декабрю был реализован уже на треть. Сейчас на очереди два новых корпуса с отделкой и без нее — данный объем поступит в продажу в феврале этого года.
Жилой комплекс премиум-класса «Дом 56» в Басманном районе
Жилой комплекс премиум-класса «Дом 56» в Басманном районе
ЖК «Дом 56» располагается на улице Фридриха Энгельса в Басманном районе Москвы. В пешей доступности от объекта расположены станция метро «Бауманская», сад имени Баумана и Лефортовский парк. Анатолий Довгань отмечает, что эта локация традиционно не отличается масштабной застройкой из-за отсутствия крупных площадок: доля Басманного района в общей массе экспонируемого предложения всего 4–5%. Татьяна Подкидышева добавляет, что сейчас здесь суммарно представлены два проекта премиум-класса, три — бизнес-класса и один из элитного сегмента. Квартиры с отделкой при этом представлены только в ЖК «Дом 56». Отличная транспортная доступность проекта вместе с его близостью к ведущим вузам позволили комплексу возглавить инвестиционный рейтинг новостроек компании «Метриум» в конце прошлого года.
Широта выбора
В общей сложности в составе трех башен премиального ЖК «Дом 56» располагается 510 квартир площадью от 27 (студии) до 127 кв. м (лоты с четырьмя спальнями). Помимо классических квартир в ЖК «Дом 56» есть и уникальные форматы: жилые резиденции с четырехметровыми потолками на верхних этажах и квартиры с личными террасами — на втором. На первом этаже доступны лоты с высокими потолками — 4,6 м.
Квартиры с террасами на 2 этаже в ЖК «Дом 56»
Квартиры с террасами на 2 этаже в ЖК «Дом 56»
В новом корпусе с отделкой в продажу выйдет пул квартир в диапазоне от 49 до 127 кв. м и стоимостью от 23 млн руб. (от 450 тыс. руб. за 1 кв. м). Отделка в квартирах дизайнерская и представлена в двух цветовых решениях Smart White и Casual Grey. Она включает установку премиальной сантехники в ванных комнатах и гостевых санузлах, межкомнатных дверей и перегородок, укладку напольного покрытия из инженерной доски, финишную отделку стен и потолка, установку встроенных светильников.
В новом корпусе без отделки представлены наиболее популярные у покупателей форматы — квартиры с 2 и 3 спальнями и просторной кухней-гостиной площадью от 44 кв. м и стоимостью от 18 млн руб., а также студии в бюджете от 13,5 млн руб. (от 380 тыс. руб. за 1 кв. м). Здесь создавать уникальные решения могут сами собственники, например объединяя лоты по горизонтали и воплощая индивидуальный дизайн-проект.
Дом-визионер
Чем еще интересен ЖК «Дом 56»? Футуристичный архитектурный облик проекта разработан бюро Pride. Благодаря асимметричному изгибу и металлическим пластинам на фасаде башни словно вращаются вокруг своей оси. Панорамное остекление не только эффектно дополняет внешний облик корпусов, но и обеспечивает в квартирах максимальную инсоляцию. Дизайн-проект отделки для центральной входной группы выполнило бюро HAAST, предусмотрев здесь лобби-гостиную, а также колясочную и частный детский клуб с выходом во внутренний приватный двор. Здесь авторы проекта воплотили различные сценарии отдыха для детей и взрослых в окружении зелени. В помещениях на первых этажах комплекса откроются кафе, ресторан, студии красоты, мини-маркеты и другие сервисы. В двухуровневом подземном паркинге доступно 209 машино-мест и кладовые помещения.
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ГАЛС-ФРИДРИХА ЭНГЕЛЬСА"
Реклама