градостроительная политика
На фоне увеличения цен на все виды недвижимости в Москве очевидным образом сокращается предложение квартир в панельных домах. Это констатируют все эксперты. Конечно, сыграл свою роль закон "О долевом инвестировании" и можно было бы списать все на него, если бы не один факт: одновременно в ближнем (и не очень) Подмосковье предложение квартир продолжает расти. В основном как раз в домах панельной застройки. Причем львиная доля этого предложения исходит от крупнейших московских застройщиков.
Полевые отношения
Панельное строительство, как известно, требует больших объемов производства. У "монолитчиков" в случае временного простоя потери ограничиваются только упущенной выгодой. А вот "панельщики", кроме того, несут еще прямые убытки в виде расходов на содержание основных фондов — заводов по производству ЖБИ. Еще одна особенность "панели": она с трудом вписывается в существующую застройку. Мечта "панельщика" — чистое поле размером в сотни гектаров.
До недавнего времени, пока в Москве оставались нетронутые "поля" — в Марьине, Митине, Бутове — столичные застройщики Подмосковьем особенно не интересовались. В настоящее время больших свободных пространств почти не осталось (Кожухово — едва ли не последний такой район, да и то большая часть домов там строится для муниципальных нужд). Возможности точечной застройки не слишком привлекают крупных застройщиков, и у них остался практически единственный выход — осваивать территории Подмосковья.
"Площади под новую застройку в Москве есть, однако новое строительство в столице требует более емких капиталовложений и более длительной работы,— утверждает генеральный директор группы компаний СУ-155 Александр Мещеряков.— Нередко речь идет о проведении большой подготовительной работы, включающей, например, вывод из зоны застройки целых промышленных предприятий, что значительно снижает сами темпы строительства. В то же время в Подмосковье площадей, позволяющих без многочисленных подготовительных работ начать вести масштабную застройку, пока достаточно. В Одинцовском, Красногорском районах, в Балашихе СУ-155 получила возможность строить комплексно, что для крупного застройщика интересно во всех отношениях".
Одновременно с уменьшением количества свободных территорий в Москве объективно повышается и ее стоимость. Дело не только в том, что город налагает все большие обременения и требует все больше отчислений за свободные площадки, хотя и это тоже имеет значение. Самое главное — изменяющийся статус территории требует от девелопера принятия более качественных решений по ее освоению. В настоящее время зона строительства жилья бизнес-класса распространилась далеко за пределы третьего кольца, а в некоторых направлениях (например, на Юго-Западе) просто приблизилась к МКАД. Таким образом, не имеет смысла финансировать строительство жилья эконом-класса в том месте, где отлично продадутся квартиры более высокой ценовой категории.
Начальник аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрий Попов утверждает: "Для Москвы с учетом высокого уровня как рыночных цен, так и инвестиционной себестоимости проектов (с учетом всех обременений) предпочтительнее строительство жилья бизнес-класса, в первую очередь с экономической точки зрения: больше выход полезной площади за счет использования подземных пространств, большей по сравнению с панельными домами этажности и больших площадей квартир. Что и наблюдается в последние годы: доля строящегося типового жилья сокращается, уступая монолитно-кирпичным домам, возводимым по индивидуальным проектам".
Инвестиционный климат
Конечно, должны были сложиться определенные условия и для того, чтобы производители дешевого жилья устремились в Подмосковье. Первое из таких условий — относительная дешевизна земли, точнее, относительно низкий процент отчислений, которые хозяин территории требует от строителя за предоставленную площадку.
"Безусловным плюсом является стоимость аренды земли в Подмосковье,— говорит Александр Мещеряков.— Сегодня она на порядок ниже, чем в Москве. Это понимает и покупатель, для которого фактор стоимости может быть даже решающим при покупке нового жилья. Общий инвестклимат в отношении крупных застройщиков в Подмосковье сегодня весьма благоприятен. Здесь уже выполняются весьма масштабные проекты застройки, есть очень интересные планы строительства на будущее".
Руководитель компании "ПИК-Регион" Сергей Канаев (интервью с ним см. на этой странице) конкретизирует: отчисления в пользу муниципальных образований в Подмосковье не превышают 25% инвестиций, тогда как в Москве эта цифра доходит до 50%.
Второе необходимое условие — наличие платежеспособного спроса. Непосредственно в области он не слишком высокий, но стремительно растущие цены на столичные квартиры провоцируют москвичей на покупку недвижимости в ближнем Подмосковье. Сергей Канаев приводит данные: более трети покупателей квартир в ближнем Подмосковье — москвичи.
Вместе с тем строительство в Московской области имеет и свои минусы. "Инвестиционный климат Подмосковья хорош тем, что он стабилен,— говорит первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский.— Однако доходность несопоставима с московской. Кроме того, подмосковный рынок более вязкий: ликвидность меньше, сроки продажи дольше".
Минусом Подмосковья является и слабо развитая инфраструктура, которую часто надо создавать на пустом месте. "Тем не менее, конечно, никто бы не работал в области, если бы это было невыгодно",— делает вывод господин Паньковский.
Уходя — уходи
Естественно, участники рынка категорически отрицают, что увеличение присутствия на подмосковном рынке означает одновременно ослабление их позиций на рынке московском.
"Это естественный процесс, в один год мы больше строим в Москве, в другой — в Подмосковье",— говорит Андрей Паньковский. "Заявления о том, что жилье эконом-класса уходит за пределы МКАД, несколько преждевременны — скорее можно говорить, что застройщики направляют свои мощности и расширяют границы своего интереса за пределы МКАД",— осторожно комментирует директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.
Однако следует учитывать такой факт: мощность домостроительного комбината — величина практически неизменная. Большинство московских заводов ЖБИ работают на пределе мощности, новые пока не строятся, и даже планов таких нет. Если московские ДСК увеличивают присутствие в области, они просто физически не могут строить на территории города столько же, сколько и раньше. Об этом свидетельствует и тот факт, что доля монолитного строительства в Москве уже превысила панельное.
Правда, "панельщики" строят много муниципального жилья. Сейчас городской заказ — это воздушная подушка, которая позволяет им держаться на плаву даже при сокращении собственных инвестпроектов в Москве. А между прочим, не за горами 2009 год, когда, по утверждению городских властей, в Москве будет снесена последняя пятиэтажка. Это означает, что никого никуда не надо будет переселять и нужда города в панельных домах резко сократится.
Заместитель председателя правительства Московской области Александр Горностаев обещает, что в 50-километровой зоне вокруг Москвы будет построено 50 млн кв. м жилья. Московским домостроительным комбинатам это фронт работы лет на 15. А из Москвы они, похоже, все-таки уходят.