Осенний прогноз цен на землю отдает весенней свежестью
Рынок недвижимости несомненно подвержен сезонным изменениям. Это подтверждается не только зарубежным опытом, но и трехлетними наблюдениями за тенденциями на российском рынке. Продажа квартир переживает резкий спад летом, спрос на земельные участки также снижается, но в конце июля и в августе. Однако если снижение спроса на квартиры ведет к тому, что цена на них падает на 10-15%, то падение цен на землю не было замечено ни разу. Цены на землю стабилизируются в конце лета, в период снижения деловой активности, чтобы потом, в сентябре, снова поползти вверх.
Для земельного бизнеса нынешняя осень приобретает особый оттенок еще и в связи с тем, что легальная продажа земельных участков стала реальностью. Это стало возможным после принятия правительством России ряда нормативных документов и законов — таких, как "Порядок купли-продажи земельных участков", "Типовой договор купли-продажи земельных участков (купчая)" и закон "О внесении изменений и дополнений в законы России: 'О Государственных пенсиях в России', 'О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения', 'О государственной пошлине', 'О налоге на имущество предприятий', 'О налоге на добавленную стоимость', 'О подоходном налоге с физических лиц'". В последнем документе устанавливается размер госпошлины на продажу земельных участков. Мощная нормативная база, видимо, приведет не только к развитию вторичного земельного рынка, но и к резкому росту спекуляций земельными участками. По прогнозам экспертов, на земельный рынок будет выброшено примерно 10-15% земли, находящейся в собственности частных лиц. По Московскому региону это составит почти 3000 га. Ожидается, что 30-40% всех участков будет реализовано через посреднические фирмы.
Однако это будут в первую очередь дальние садовые участки, то есть земля, находящаяся за пятидесятикилометровой зоной от МКАД. Часть граждан, бесплатно получивших за последние два--три года земельные участки и не сумевших их обустроить, естественно, захочет от них избавится, тем более что это может принести ощутимую прибыль. По мнению риэлтеров, такие участки имеют плохую ликвидность, а данный сегмент земельного рынка уже переполнен различного рода предложениями. Поэтому риэлтеры не ожидают по крайней мере в ближайшие два--три месяца повышения цен на дальние участки. Скорее всего если они и будут расти в цене, то только с началом нового строительного сезона, а именно в мае. Но и это предположение весьма спорно, так как объем предложения действительно велик.
Обратная ситуация будет складываться с более близкими к Москве земельными участками под коттеджное строительство. Предложение качественной земли весьма ограничено, в то время как спрос — несмотря на осень — продолжает расти. Очевидно, что весной цены могут резко пойти вверх, тем более что до средних мировых цен отечественным еще далеко. Особенно резко эта тенденция может проявиться в ценах на ближайшие участки в престижных местах, то есть в первую очередь по Рублево-Успенскому, Минскому, Можайскому и в некоторых местах по Киевскому, Рижскому, Ленинградскому и Калужскому направлениям.
Вроде бы сейчас объем предложения ближних участков заметно возрос, однако качество этой земли оставляет желать много лучшего. Практически нигде не проработан вопрос подведения коммуникаций, да и живописность окрестностей не впечатляет. Основными продавцами таких участков как правило выступают колхозы и совхозы, которым либо не хватает денег на очередную зарплату своим работникам, либо таким образом они решают свои социальные проблемы. Поэтому естественно, что эти участки, хотя и находятся в ближайшем пригороде, для коттеджной застройки, конечно, не подходят. Необходима большая предпродажная подготовка, которая занимает помимо значительных капитальных затрат еще и время — от двух месяцев до полугода. По подсчетам специалистов фирмы "Агра", подведение минимально необходимых коммуникаций, таких как газ, электричество и водопровод, обходится в зависимости от удаления точек прирезки к централизованным инженерным сетям в $3000-9000 в расчете на пятнадцатисоточный участок. Кроме того, как показывает практика, покупка участков лишь с потенциальной возможностью подключения коммуникаций совсем не привлекательна для частных лиц, которые и являются основными покупателями. Поэтому цены на подобные индивидуальные участки и крупные гектарные массивы (которые зачастую состоят из группы индивидуальных) даже и в ближайшем пригороде, по мнению риэлтеров, будут в течении трех-четырех месяцев достаточно стабильны — от $300 до $1500 за сотку.
В связи с тем, что в Московском регионе пока нет структур, которые занимаются предпродажной подготовкой земли, весь объем спроса распределится на участки, которые прирезаются к существующему поселку, а значит — имеют практически полный набор коммуникаций. Однако предложение таких участков почти полностью отсутствует. Значит, увеличение спроса на землю под строительство коттеджей прежде всего приведет к росту цены на землю вокруг обустроенных поселков. По мнению экспертов, она может возрасти за ближайшие два--три месяца на 10-20%, и достигнуть уровня (например, по Минскому направлению) $1100-1150 за сотку.
Летний спад: новые перспективы развития рынка земли
С приходом осени и вступлении земельного бизнеса в стадию легализации открывается новый этап в развитии рынка пригородных земельных участков. Однако группа недвижимости Ъ решила уделить внимание и тому, что же нового произошло на земельном рынке и рынке загородных домов этим летом. Как правило, конец лета характеризуется спадом активности в реализации земельных участков. Однако многие риэлтерские фирмы не теряют время даром: проводят различные исследования и разрабатывают новые схемы продажи, для того чтобы с оживлением деловой активности в сентябре предложить покупателям наиболее интересные объекты.
Сейчас на земельном рынке существуют два вида операций с земельными участками: посреднические операции и приобретение земли в собственность на фирму с дальнейшей ее перепродажей. Оба варианта имеют свои недостатки. Первый плох тем, что, действуя через посредника, фирма может оказаться в ситуации, когда она после договоренности с покупателем теряет земельный участок, так как хозяин попросту может продать землю другому лицу. От этого, как правило, страдает и имидж фирмы, и, безусловно, покупатель. Второй вариант требует значительных капиталовложений и в то же время не гарантирует, что участок будет продан в сжатые сроки. Новую, усовершенствованную форму посредничества одной из первых начала внедрять фирма "Пробизнес". В беседе с корреспондентом Ъ начальник отдела недвижимости фирмы Борис Матлин сообщил, что "Пробизнес" этим летом начал заключать эксклюзивные контракты с хозяином земли на приоритетное право продажи земельного участка. Такая схема, по мнению экспертов, позволяет избежать случайностей и является одной из наиболее цивилизованных форм партнерства продавца и покупателя. Контракт обычно заключается на 3 месяца. По мнению специалистов фирмы, это оптимальный срок для возможной перепродажи участка.
Говоря о дальнейшем развитии земельного бизнеса, г-н Матлин сообщил, что фирма сейчас занимается масштабными маркетинговыми исследованиями рынка земельных участков в Московском регионе. Первые результаты показали, что новыми и наиболее перспективными направлениями операций с недвижимостью является создание в уже существующих массивах малоэтажной застройки развитой социальной инфраструктуры — автостоянки и сервис, офисные и торговые здания. Поэтому одним из стратегических направлений деятельности компании станет подбор и последующая продажа участков, предназначенных для этих целей. В настоящее время такая потребность в объектах инфраструктуры в престижных загородных комплексах подтверждается полным ее отсутствием. Состоятельные люди обычно склоны платить большие деньги за хороший сервис и полное обеспечение их потребностей около мест проживания. Как показывают исследования фирмы, предприниматели, владеющие загородными домами в ближайшем Подмосковье, вынуждены для ведения своего бизнеса ежедневно ездить в столицу. По мнению экспертов Ъ, эта ниша на рынке недвижимости пока свободна, и ее предстоит еще осваивать. Опираясь на проведенные исследования, фирма "Пробизнес" начала продажу подобных земельных участков по наиболее престижным и перспективным направлениям с уверенностью (кстати, вполне обоснованной), что найдет довольно широкий круг покупателей.
При последующей продаже земельного участка либо иного объекта недвижимости фирма не ограничивается только оформлением свидетельства о собственности на землю, а предлагает покупателю пакет документов с разработанным технико-экономическим обоснованием предполагаемого проекта с несколькими вариантами его возможного использования. На прошлой неделе фирмой был заключен эксклюзивный договор на продажу земельного участка в 10 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе площадью 0,8 га с инженерно-производственным строением. Удобное расположение этого объекта делает его достаточно привлекательным для создания сервисного центра широкого профиля. По мнению экспертов, местоположение этого участка позволит обслуживать не только коттеджи, расположенные дальше по шоссе, но и близлежащие районы Москвы.
В рамках уже устоявшегося "классического" подхода к земельному бизнесу "Пробизнес" отдает предпочтение продаже крупных участков под загородные усадьбы, спрос на которые начал в последнее время быстро расти. По мнению специалистов фирм-риэлтеров, сейчас многие бизнесмены предпочитают приобретать участки площадью примерно полгектара со всеми коммуникациями для того, чтобы построить там усадьбу по индивидуальному проекту с бассейном, теннисным кортом, небольшим лесным массивом для прогулок или садом. Безусловно, риэлтеры немедленно отреагировали на увеличившийся спрос в этом сегменте земельного рынка и стали искать соответствующие предложения. Цены на такие участки варьируются от $90 тыс. до $210 тыс. (то есть от $1800 и выше за сотку) в зависимости от направления. Фирма "Пробизнес", например, сейчас предлагает земельный участок 0,5 га по Ярославскому направлению в 24 км от МКАД в исторически сложившемся престижном массиве дачно-коттеджной застройки, с расположенным на нем домом за $120 тыс.
Фирмы, предоставившие материалы для обзора: "Пробизнес": (095) 923-49-79, "Агра": (095) 256-71-68
ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ, САВЕЛИЙ Ъ-ОРБАНТ