Шаг на месте

Шаг на месте

       Последний день календарной зимы отметился забастовкой сотрудников строительной организации, более полугода не получавших зарплату. Это первая за последние годы акция протеста среди застройщиков. Однако в неофициальных беседах застройщики утверждают, что проблемы с выплатой зарплат в столице уже не редкость и связаны с низким уровнем продаж жилья. Тем не менее участники рынка не торопятся снижать цены, а некоторые их поднимают.

Ситуация
       Оценка динамики цен на рынке недвижимости — неблагодарное дело. Приходится ссылаться на профессиональных участников рынка, которые частенько выдают желаемое за действительное и только в редких случаях готовы делиться информацией. С одной стороны, это объяснимо: в первую очередь они защищают собственные интересы, а какому застройщику или риэлтеру выгодно признать тот факт, что продажи идут медленно и под видом разных праздничных акций приходится снижать цены? Другое дело — вторичный рынок, где массового игрока нет, а отдельно взятому владельцу квартиры (дома, дачи и пр.) необходимо эту квартиру продать, и он готов торговаться и снижать цену. Несмотря на то что большинство опрошенных участников рынка не решаются открыто комментировать ситуацию, неофициально некоторые из них признаются, что продажи зависли у большинства застройщиков: "Средний класс покупателей не торопится с покупкой. Застройщики заняли аналогичную позицию и не желают снижать цены, опасаясь цепной реакции и обрушения рынка".
       
Цена продажи
       В феврале и начале весны на строительном рынке не произошло заметных изменений. В инвестиционно-риэлтерской компании "Пересвет-Инвест" говорят, что в настоящее время рынок стабилен и такого бурного роста цен, как в начале прошлого года, нет. "Соответственно, отсутствует возможность сверхприбылей для инвесторов--физических лиц. К тому же изменилась ситуация у застройщиков: прежде цены росли во многом благодаря неграмотной ценовой политике непрофессиональных компаний. Сегодня мелкие компании с рынка уходят, а профессионалы изменили тактику — они прямо на начальном этапе строительства выставляют на продажу квартиры по максимальной цене, незначительно корректируя ее в процессе строительства. Частный инвестор вряд ли может рассчитывать на высокие проценты. Выбор объекта для инвестирования сейчас становится сложным делом, который лучше доверить профессионалам. В связи с вышесказанным вряд ли стоит ожидать возвращения частных инвесторов на рынок первичного жилья",— говорит Ольга Денисова, маркетолог "Пересвет-Инвеста".
       Однако, по данным сайта arn.ru, продавцы квартир после полугодового перерыва вновь пытаются поднять цены. В комплексе "Онегин" компания "Балтийский монолит" в феврале подняла цены на $100 за кв. м, и средняя цена составила $5 тыс. В группе компаний "Су-155" тоже отмечают незначительное повышение цен в новостройках, примерно на $10-12 на кв. м. В марте компания "Сити-XXI век" подняла цены на некоторые свои объекты, к примеру в жилом комплексе 5-го микрорайона города Видное цены выросли на $20-50 за кв. м. В жилом комплексе "Гранд-парк" (инвесторы — "Интеко" и "МИЭЛЬ-недвижимость") с апреля цены увеличатся на 1,5-3,5%. В "МИЭЛЬ-недвижимости" говорят, что повышение носит плановый характер и связано с высоким спросом (в среднем в месяц здесь реализуется порядка 100-120 квартир, свыше 10 тыс. кв. м).
       По информации arn.ru, средняя цена предложения 1 кв. м увеличилась на 1,4%. При этом рост цен в панельных домах составил 0,8%, в кирпичных — 1,9%, а в секторе бизнес-класса — 3,8%. По информации компании "МИЭЛЬ-недвижимость", цены на панельные новостройки в Москве стартуют с отметки $1050-1150 за кв. м. (Очаково-Матвеевское, Печатники, Лианозово) на стадии строительной площадки и доходят до $2000-2100 за кв. м. (Новые Черемушки). В среднем в районах, удаленных от центра, стоимость квадратного метра колеблется в пределах $1250-1500. По информации компании МИАН, стоимость квадратного метра в квартире эконом-класса составляет $1400-1600, в бизнес-классе — $2300-2700. Стоимость элитного вторичного жилья начинается с $3 тыс. за кв. м.
       В Vesco Realty отмечают увеличение темпов продаж на удачных объектах бизнес-класса стоимостью $1400-1500 за кв. м. В компании объясняют это тем, что цены на жилье в дешевом бизнес-классе, особенно под влиянием всевозможных скидок и акций, фактически идентичны с ценами на панель. Марина Толстик, управляющий директор "МИЭЛЬ-недвижимости" говорит, что цены на жилье эконом-класса растут медленнее, потому что этот сегмент рынка за последние два года практически исчерпал свой потенциал.
       На элитном рынке продолжается медленный рост. В среднем повышение по разным объектам составило 0,2-0,5%. B компании Blackwood говорят, что март не будет в этом плане исключением, тем более что уже 1 марта некоторые застройщики поспешили объявить о повышении цен на свои объекты. Компания "Баркли" объявила о начале продаж в новом доме на Остоженке (Хилков переулок, вл. 5).
       На рынке вторичного жилья, по информации МИАН, произошло незначительное понижение цен. Связано это прежде всего с тем, что подобное жилье уже не так популярно. В целом сейчас на рынке недвижимости существенно выросло количество предложений. Это дает возможность потенциальным покупателям более разборчиво относиться к предлагаемым вариантам. А продавцов, в свою очередь, вынуждает быть более адекватными при оценке выставляемой квартиры.
       
Аренда
       Рынок аренды жилья также в целом стабилен. По словам заместителя директора управления аренды "МИЭЛЬ-недвижимости" Марии Жуковой, февраль не внес существенных изменений в стоимость найма квартир. Так, средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры сейчас составляет $458 за месяц, двухкомнатную квартиру можно снять в среднем за $587 в месяц, аренда трехкомнатной квартиры в среднем стоит $710. По сравнению с предыдущим месяцем эти показатели изменились несущественно. В ближайшие месяцы ситуация на рынке аренды жилья останется стабильной. Сезонного повышения средней стоимости найма можно ожидать лишь к июлю-августу.
       Самые дорогие квартиры в Центральном административном округе: стоимость найма однокомнатной квартиры здесь колеблется от $550 до $8 тыс. в месяц, двухкомнатная квартира оценивается от $650 до $15 тыс., а найм трехкомнатных апартаментов стоит от $800 до $25 тыс. в месяц. Стоимость найма квартир в Западном и Юго-Западном округах тоже довольно высока. Минимальная стоимость найма однокомнатной квартиры здесь составляет $500 в месяц, двухкомнатной — $550-600, найм трехкомнатной квартиры обойдется минимум в $600-700. Остальные районы Москвы приблизительно сравнялись между собой по стоимости арендной платы. Однокомнатную квартиру можно снять за $450-2500, двухкомнатную — $500-4500, трехкомнатную квартиру сдают за $700-8000 в месяц.
       Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры. Спрос в этом сегменте рынка в 1,56 раза превышает предложение. С квартирами большей площади наблюдается обратная картина: больше половины двухкомнатных квартир не находит арендаторов. Перенасыщен и рынок трех-четырехкомнатных квартир: здесь спрос в пять-восемь раз меньше предложения.
БЭЛА ЛЯУВ
       

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ        Что вы ждете от рынка недвижимости весной?        Андрей Титюник, директор департамента недвижимости Mirax Group:        — Принимая во внимание показатели продаж нашей компании и тенденции рынка, о понижении цен говорить не приходится, скорее наоборот. Спрос на достаточно высоком уровне, что, несомненно, связано с постоянным ростом благосостояния населения и желанием улучшить жилищные условия. Из-за высокой доходности недвижимость привлекательна для инвесторов, тем более что серьезных альтернатив нет.                Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО "Корпорация МИАН":        — Мы прогнозируем стабильный рост цен, который составит в среднем 1,5% в месяц. Причины роста цен очевидны: спрос во всех сегментах рынка недвижимости сейчас значительно превышает предложение, строительные мощности реализованы не полностью, следовательно, качественных предложений на рынке жилья по-прежнему не хватает. На рост цен окажет влияние и формирование рынка доступного жилья, в том числе и развитие такого инструмента улучшения жилищных условий, как ипотека.                Александр Илюхин, управляющий партнер компании "Новое качество":        — В марте произойдет увеличение стоимости квадратного метра. Это будет связано с реакцией застройщиков на февральскую активность покупателей. Ориентируясь на имеющийся спрос, они будут адаптировать свои цены к ожиданиям покупателей, в результате чего и произойдет повышение цен.                Вячеслав Ширяев, генеральный директор Vesco Group:        — Одним из главных событий нынешней весны станет вступление в силу 1 апреля закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Жесткие нормы нового закона заставят целый ряд строительных компаний либо уйти с рынка, либо свернуть многие из проектов. Все это приведет к неминуемому сокращению объектов предложения строящегося жилья, и, соответственно, к неизбежному росту цен на жилую недвижимость после вступления закона в силу.                Эльвира Еремина, заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век":        — Судя по увеличению количества сделок, на рынок постепенно выходит отложенный спрос. Эта тенденция усилится, когда начнет действовать новый закон о долевом строительстве. Предоставляя покупателям дополнительную защиту, он повлияет на наиболее консервативных инвесторов, которые пока опасаются вкладывать средства в строящуюся недвижимость. С другой стороны, повышая требования к застройщикам, закон на первых порах создаст ограничения для выхода на рынок новых проектов. Снижение предложения и увеличение спроса приведут к повышению цен.                Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood:        — Весна — традиционное время для увеличения объема продаж на рынке недвижимости. 1 апреля вступает в действие закон о долевом строительстве. В связи с новым законом мы ожидаем небольшие задержки по выходу новостроек на рынок, а также снижение интенсивности их реализации. Не исключаем также незначительного повышения цен, на 5-10%, в связи с возросшими расходами инвесторов на подготовительные работы. Однако существенные изменения на первичном рынке, к которым приведет новый закон, будут заметны только во втором полугодии.                Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty:        — С вступлением в силу закона "Об участии в долевом строительстве..." некоторые предложения могут на время исчезнуть с рынка. Это обусловлено тем, что не все застройщики успеют своевременно подготовить необходимые пакеты документов. Спрос в сегменте дорогой недвижимости постоянный и не имеет тенденции к снижению. Временное сужение предложения и стабильный спрос неминуемо приведут к повышению цен и на готовые квартиры, и на инвестиционные контракты.                Олег Пронин, генеральный директор инвестиционно-риэлтерской компании "Пересвет-Инвест":        — Мы не видим ни одной объективной причины для падения цен. Свою лепту в это вносят постоянно растущие тарифы на энергоносители, удорожание стройматериалов, а также относительная политико-экономическая стабильность в стране. По нашим данным, в 2004 году себестоимость строительства выросла на 20%, в текущем году темпы ее роста сохранятся, следовательно, будут расти и цены на жилье.