В пятницу Государственная дума РФ приняла во втором чтении поправки в принятый в 2002 году закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Поправки описывают порядок продажи и выделения сельхоздолей, что способно существенно активизировать оборот земли.
Проблема купли-продажи земельных долей была одной из самых главных при принятии земельного закона в 2002 году. Напомним, что в начале 90-х годов все колхозы и совхозы указом президента Бориса Ельцина были преобразованы в акционерные общества. Все члены колхозов, совхозов, а также другие труженики села (учителя, врачи и т. д.), всего около 13 млн граждан, были наделены своеобразными ваучерами — правом на земельную долю в новообразованном акционерном обществе. Часть земельных долей была передана в уставные капиталы новообразованных сельхозпредприятий, часть осталась у граждан. К 2002 году в отсутствие закона о частной собственности на землю большая часть сельхозземель все еще находилась в собственности сельхозпредприятий и их дольщиков без "выдела участков". Небольшая часть находилась в руках фермеров и в собственности граждан — в виде личных подсобных хозяйств.
Когда принимался закон об обороте сельхозземель, самым сложным было определить порядок продажи земельных долей и, главное, порядок выделения земельных долей из общего колхозного фонда для их купли-продажи. В действующем законе порядок продажи доли "без выдела ее в натуре" (то есть права на владение куском общих сельхозугодий) был такой: собственник доли мог продать ее третьему лицу, только если свое преимущественное право на ее приобретение не желали реализовать остальные участники долевой собственности, а затем местные власти.
Продать же свою долю, выделенную в натуре, было весьма сложно. Во-первых, в законе написано, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своего земельного участка "для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду". Получается, что без создания хозяйства продать третьему лицу участок нельзя. К тому же сама процедура выделения участка включала выполнение ряда условий. Сначала надо оповестить всех дольщиков через местную печать, указав предполагаемое местоположение выделяемого участка. Если же рыночная стоимость участка на единицу площади выше, чем у оставшейся земли, то остальным участникам должна быть предложена компенсация — разница в стоимости в пересчете на площадь своего участка. Если рыночная стоимость выделяемого участка ниже, чем у оставшейся у дольщиков земли, компенсация выплачивается тому, кто выделяет участок. Опубликовав все это, желающий выделить свой участок в течение месяца ждет возражений от других дольщиков. Все споры затем решаются "с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых установлен правительством", а если эти процедуры не помогли, то через суд.
Судя по всему, таким способом пытались предотвратить разборки между дольщиками с вилами и топорами. Однако понятно, что при таком порядке земельные доли вряд ли будут массово выделять и продавать. Можно лишь укрупнять сельхозпредприятия, причем не заставляя их бороться за свои земли и работников. Так и случилось. После двух лет действия закона об обороте земель стало ясно, что их массового оборота нет (и массового повышения эффективности сельхозпроизводства тоже нет). Ведь, как уже было сказано, большая часть земель сельхозназначения находится в долях.
Поэтому думский комитет по аграрным вопросам решил первым делом облегчить оборот долей. Принятый Думой новый порядок таков. Теперь продать свою земельную долю "без выдела ее в натуре" собственник может лишь своей сельхозорганизации. Продать же ее "на сторону", то есть третьим лицам, можно лишь после выдела в натуре. И как раз этот выдел и упрощается. Местоположение участка определяет общее собрание дольщиков. Никакой компенсации никто никому платить не должен. Уменьшение или увеличение площади выделяемого земельного участка против размера доли, который указан в документах, должно "осуществляться в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельхозугодий". Вероятно, плохой земли в счет своей земельной доли можно будет выделить больше, чем хорошей, впрочем, этот механизм в поправках прописан туманно. Волокита может начаться лишь в том случае, если общее собрание отказало в выделении участка. Тогда владелец доли извещает дольщиков в письменной форме или публикует объявление в СМИ и ждет возражений от всех дольщиков, причем обоснованных, с доказательствами "нарушения прав и интересов". Если таких возражений не поступило, участок выделяется. Особенно важно, что теперь четко записано, что собственник доли имеет право выделять свой участок в натуре не только для образования хозяйства или сдачи в аренду, но и "для распоряжения им иным образом".
Предложенный порядок действительно упрощает оборот долей, причем не в ущерб образованию крупных сельхозпроизводств. Вряд ли сельхозземли будут "выдергиваться" из-под предприятий для образования фермерских хозяйств. Скорее сельхозучастки будут перераспределяться от неэффективных сельхозпредприятий к эффективным. Ведь просто так скупать сельхозземли не под сельхозпроизводство никто не будет — изменить целевое назначение сельхозземли по Земельному кодексу фактически невозможно, за плохое использование взимаются штрафы. Так что тот, кто купил участок, должен использовать его под сельхозпроизводство и желательно с прибылью. В итоге сельхозземли не могут не попасть в руки эффективных сельхозпредприятий. Конечно, если все действующие законы будут точно выполняться.