|
Помещение с возмещением |
Физические лица
Наиболее благоприятное положение у физических лиц. Налог на доходы физического лица, как известно, в России один из самых низких в Европе. К тому же продавец недвижимости, используемой в личных целях (квартиры, дома или дачи, земельного участка), получает право на имущественный налоговый вычет. Налоговый вычет — сумма, на которую уменьшается налоговая база, с которой исчисляется налог. В случае, если человек владеет этой недвижимостью менее трех лет, вычет ограничивается суммой 1 млн руб. А если срок владения больше — на всю сумму сделки (п. 1 ст. 220 Налогового кодекса). Иными словами, налогов продавцу в данном случае платить не придется.
Однако в последние годы многие квартиры в новостройках приобретаются с инвестиционными целями, для последующей перепродажи. В случае, если разница между датой получения свидетельства о праве собственности на квартиру и датой ее продажи составляет меньше трех лет, а стоимость квартиры значительно выше 1 млн руб., такой продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически понесенных расходов, то есть собственных затрат на покупку квартиры, а также расходов, например, на отделочные работы. Разумеется, все расходы должны быть документально подтверждены.
Для покупателей жилой недвижимости законодатель также предусмотрел налоговые льготы. Имущественный налоговый вычет для них составляет сумму фактических затрат на приобретение жилого дома или квартиры, но в пределах 1 млн руб. Причем с этого года получить этот вычет стало проще. Как только вы купили квартиру (дом) на вторичном рынке, вам достаточно представить в бухгалтерию предприятия, на котором вы работаете, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на жилую недвижимость и акт передачи квартиры, после чего бухгалтерия перестанет удерживать налог на доходы из вашей зарплаты до тех пор, пока общая сумма зарплаты не превысит размер налогового вычета. В случае, если стоимость приобретенного вами жилья больше вашего годового дохода, остаток суммы вычета будет перенесен на следующие годы, до полного его использования.
Налоговый вычет можно использовать при покупке жилого дома или квартиры и на первичном рынке, например в новостройках. Но обратиться за предоставлением налогового вычета вы сможете только после того, как объект недвижимости будет передан вам в собственность. Раньше покупателям квартир в новостройках приходилось дожидаться, когда дом будет принят госкомиссией, передан на баланс ДЕЗа и зарегистрирован как объект недвижимости. Только после этого застройщик подписывал с ними договор о передаче квартир, и покупатели получали свидетельство о праве собственности, на основании которого могли получить налоговый вычет. С этого года законодатель признал строящиеся дома и квартиры видом недвижимого имущества, поэтому в случае, если застройщик заключает с вами сделку купли-продажи строящегося жилья, вы регистрируете ее в соответствующем государственном органе юстиции (в Москве — Москомрегистрация, в Подмосковье — Московская областная регистрационная палата) и получаете налоговый вычет, не дожидаясь окончания строительства.
Бремя юридического лица
Налоговое бремя для юридических лиц гораздо существеннее. Во-первых, при купле-продаже коммерческой недвижимости в цену сделки включается налог на добавленную стоимость. С жилой недвижимостью легче — при реализации ее НДС с нового года не взимается (подпункт 22 п. 3 ст. 149 НК). Во-вторых, при продаже объекта недвижимости юридическое лицо обязано заплатить налог на прибыль.
Конечно, опытный бухгалтер или аудитор расскажет вам о нескольких вполне работоспособных бухгалтерских приемах, которые позволяют снизить НДС и налог на прибыль. Например, налоговая база по налогу на прибыль уменьшается на размер убытков, понесенных юридическим лицом в предшествующий налоговый период (ст. 283 НК). Однако если сделка по продаже недвижимости сопоставима или превосходит годовой оборот компании либо является единственной сделкой собственника, то никуда от этих налогов не деться.
Не лучше положение и покупателя недвижимости. Расходы на покупку недвижимого имущества он не может сразу списать в затраты — только через растянутые на несколько лет амортизационные отчисления. Значит, приобретение недвижимости придется осуществлять из собственных средств компании — либо внеся соответствующую сумму в качестве взносов учредителей в уставный капитал, либо из денежных средств, остающихся в распоряжении компании после уплаты налога на прибыль.
Наиболее популярной схемой ухода от налогов является использование обычного для России механизма теневой сделки. Стороны подписывают договор купли-продажи с заниженной ценой сделки, а оставшуюся сумму покупатель доплачивает наличными либо переводом денежных средств на офшорный счет продавца. При расчетах наличными используется стандартный механизм передачи денег через арендованную банковскую ячейку. До заключения сделки покупатель закладывает туда деньги, а продавец получает доступ к ячейке в случае представления им в банк зарегистрированного договора купли-продажи данного объекта недвижимости.
Недостатки данной схемы видны невооруженным глазом. Во-первых, она незаконна. В случае, если налоговые или правоохранительные органы получат доказательства использования такой схемы, участники сделки автоматически становятся подозреваемыми в уклонении от уплаты налогов (ст. 199 Уголовного кодекса, максимальная санкция — до шести лет лишения свободы). А донести на вас может, например, какой-нибудь бывший сотрудник, считающий, что его несправедливо уволили или мало заплатили при увольнении.
Кроме того, такая схема чревата неблагоприятными правовыми последствиями для покупателя. Заключив сделку, продавец (или один из компаньонов, обделенных при дележе выручки) может через суд добиться признания ее недействительной и потребовать двусторонней реституции: истцу возвращают объект недвижимости, а он — деньги. Но по решению суда будет возвращена лишь та сумма, которая указана в договоре. Поэтому желательно все-таки использовать другие, законные способы снижения налогового бремени.
Продажа компании вместо продажи недвижимости
Наиболее эффективным способом снижения налогового бремени является использование механизма смены владельца прав на юридическое лицо — собственника недвижимости. Вместо сделки купли-продажи недвижимости заключается сделка купли-продажи долей в уставном капитале или акций юридического лица. Формально смены собственника недвижимости не происходит, но контролировать, владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости будет новый владелец контрольного пакета юридического лица.
Если старыми участниками или акционерами были физические лица, то им при продаже своих долей придется заплатить лишь 13-процентный подоходный налог. Налоговая база может быть уменьшена на сумму фактических затрат, связанных с приобретением продаваемых акций или долей в уставном капитале. В случае, если продаются доли в уставном капитале ООО, на них распространяются правила имущественных налоговых вычетов (ст. 220 НК), поэтому в отдельных случаях платить налог на доходы не придется вовсе.
Для юридических лиц такая сделка также выгодна, поскольку операции с ценными бумагами НДС не облагаются (подпункт 12 п. 2 ст. 149 НК). Цена сделки купли-продажи паев или акций, которые не обращаются на организованном рынке ценных бумаг, определяется сторонами в силу принципа свободы договора. Поэтому, если стороны решат занизить сумму сделки, ее сложнее оспорить, чем сделку купли-продажи недвижимого имущества с заниженной ценой.
В то же время следует помнить, что вместе с контрольным пакетом вы приобретаете все обязательства компании, в том числе и непогашенные долги. Поэтому перед заключением сделки неплохо провести независимый аудит и убедиться, что за собственником приглянувшегося вам помещения нет недоимок по налогам, долгов перед поставщиками и подрядчиками, задолженности по зарплате и т. п. В противном случае безопаснее вернуться к механизму заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества, а не долей (или акций), причем желательно отразить в договоре действительную цену сделки.
Использование офшоров
Удобнее всего заключать сделки с недвижимостью, когда собственником объекта недвижимости является офшорная компания. В случае, если эта компания заключает сделку купли-продажи недвижимости, она, конечно, подлежит налогообложению в соответствии с российским налоговым законодательством в связи с тем, что доходы от сделки получены на территории России. Однако, если сам офшор меняет собственника (например, акции офшорной компании переходят новому владельцу), такая сделка не подпадает под российскую юрисдикцию, и обязательств уплаты российских налогов не возникает. Единственное, что вам могут вменить правоохранительные органы,— это создание юридического лица за пределами России без соответствующего разрешения Центробанка. Однако при использовании грамотной офшорной схемы и регистрации офшоров в определенных юрисдикциях доказать факт такого нарушения правоохранительным органам весьма трудно. Поэтому использование офшоров в качестве номинальных собственников выгодно и достаточно безопасно.
Точка возврата
Какую бы схему оптимизации налогов вы ни выбрали, следует учитывать, что заинтересованные лица в состоянии оспорить любую сделку. Поэтому для большинства покупателей актуальны титульное страхование (страхование от риска утраты права собственности в результате оспаривания сделки) или использование статуса добросовестного приобретателя. Возможность оспорить сделку подачей иска о применении последствий ничтожной сделки сохраняется за любым заинтересованным лицом в течение десяти лет после начала совершения такой сделки (ст. 181 Гражданского кодекса). Однако произвести реституцию, то есть вернуть имущество, может лишь та сторона сделки, которая осталась собственником на момент вынесения судебного решения о двусторонней реституции. Если же покупатель к этому моменту успел продать имущество третьему лицу, которое не знало и не могло знать о незаконности оспариваемой сделки, то истребовать имущество у нового владельца — добросовестного приобретателя можно лишь в строго ограниченных законом случаях, например, когда имущество утрачено собственником помимо его воли либо когда добросовестный приобретатель получил имущество по безвозмездной сделке (ст. 302 Гражданского кодекса). Постановлением от 21 апреля 2003 года #6-П Конституционный суд закрепил такое толкование в правоприменительной практике.
Поэтому, если покупатель имеет основания полагать, что совершенная им сделка купли-продажи недвижимого имущества, акций или долей в уставном капитале будет оспорена, имеет смысл незамедлительно перепродать это имущество третьему лицу. Следует позаботиться о том, чтобы новый покупатель формально не являлся афиллированным лицом по отношению к первичному покупателю. В этом случае истребовать у нового собственника имущество будет практически невозможно.
Сделки купли-продажи недвижимости или приобретения прав на недвижимое имущество другим способом сами по себе достаточно сложные юридические процедуры, сопровождающиеся к тому же целым спектром специфических рисков. Для того, чтобы минимизировать эти риски, лучше воспользоваться услугами юристов, хорошо знающих специфику заключения сделок с недвижимостью. Возможно, они подскажут вам и другие схемы помимо упомянутых в этой статье.
Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями "Денег", e-mail: lawyer@kommersant.ru.
|