Новостройки ждут инвесторов

Цены на первичную недвижимость пока остаются скорее стабильными: на динамику среднерыночных показателей влияет скорее изменение структуры предложения. На фоне осложнения геополитической обстановки участники рынка не исключают краткосрочного всплеска цен за счет высокой активности инвесторов. Но в среднесрочной перспективе аналитики ждут снижения цен на недвижимость. Это произойдет за счет ограниченного спроса, высоких ипотечных ставок, роста предложения, снижения покупательной способности и общего негативного настроя россиян.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Средняя стоимость первичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в феврале (по итогам дня 23 февраля) составила 115,04 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 2,6% относительно января и на 29,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные приводит «ЦИАН.Аналитика», поясняя что динамика во многом связана с изменением структуры предложения, а не реальной индексацией. Спрос смещается в сторону более бюджетных объектов, которые вымываются с рынка, оставляя только дорогие предложения, отмечают эксперты. В компании «Этажи» отмечают, что за месяц средняя стоимость новостроек в России в целом выросла на 2,27%, до 93,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Одновременно это на 19,6% выше показателя за аналогичный период прошлого года. В «Авито Недвижимости» среднюю стоимость новостроек в городах-миллионниках оценивают в 134,9 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель вырос на 1%, за год — на 19%.

Согласно оценкам «ЦИАН.Аналитики», заметнее всего за месяц подорожали новостройки в Челябинске и Самаре — на 4,2%, до 60,1 тыс. руб. и 94,4 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. В Волгограде аналогичная динамика составила 3,6%, до 72,4 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Этажах» обращают внимание на такой же рост цен в Омске — до 56,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В Саратове динамика за месяц составила 2,97%, до 48,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Аналитики «Авито Недвижимости» отмечают 5-процентный месячный рост средней стоимости жилья в Нижнем Новгороде, до 125,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В Москве, по подсчетам «ЦИАН.Аналитики», новостройки в феврале в среднем стоят 308,9 тыс. руб. за 1 кв. м, в Санкт-Петербурге — 205,1 тыс. руб. Динамика за месяц в обоих случаях оказалась незначительной: рост на 1,1% и спад на 0,3% соответственно.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что начало года оказалось в целом удачным для застройщиков: на фоне их скидочных программ и опасений покупателей относительно роста стоимости ипотечного кредитования продажи на первичных рынках Москвы и Санкт-Петербурга выросли.

На фоне обострения геополитической обстановки эксперт рассчитывает на рост спроса в краткосрочной перспективе, хотя предупреждает, что его масштабы могут быть меньше, чем в предыдущие кризисы.

«С одной стороны, многие из тех, кто колебался относительно совершения сделки, предпочтут вложить свои средства в недвижимость, с другой стороны, многие сейчас явно эмоционально не готовы к таким ответственным действиям или уже провели сделки»,— рассуждает господин Попов. Основатель Realiste Алексей Гальцев ждет заметного спада продаж через два месяца на фоне сохраняющейся политики повышения ключевой ставки ЦБ. «Люди будут меньше покупать из-за нестабильности, неопределенности будущего и еще большего снижения покупательской способности»,— предполагает он.

Руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев уже видит скачок спроса на инвестиционные квартиры, отмечая, что в части крупных городов застройщики временно остановили продажи для пересмотра цен. Эксперт предполагает, что недвижимость россияне продолжают воспринимать как стабильное вложение средств, стоимость которого восстановится даже в случае снижения. Но в краткосрочной перспективе активность инвесторов, по его мнению, может довести ценовые значения до исторических максимумов.

А в среднесрочной перспективе Алексей Попов рассчитывает на снижение спроса и падение цен не менее чем на 15%. Драйверами станут повышение ключевой ставки ЦБ и дальнейшее удорожание ипотеки, снижение доходов населения, перечисляет он. Алексей Гальцев тоже прогнозирует снижение цен на 15–35% в условиях ограниченного спроса, аналогичная динамика, по его словам, наблюдалась в предшествующие кризисные годы. Сергей Зайцев считает, что дополнительным фактором снижения цен может стать высокая конкуренция застройщиков: объем предложения в некоторых городах сейчас превышает докризисный. «Фактически на рынке образуется капкан: покупательская способность на фоне роста ставок сокращается, а себестоимость строительства растет из-за высокой инфляции и колебания курса рубля»,— говорит он.

Александра Мерцалова