|
Все дороги ведут в Крым |
 |
| Фото: АЛЕКСАНДР СОКОЛОВ |
| Две трехкомнатные квартиры, занимающие весь второй этаж дома постройки XIX века, на набережной Балаклавы были куплены за $250 тыс. |
География с историей
Насчет рабочей силы из России — это вовсе не шутка. Сведения о дешевизне украинских рабочих давно устарели. По крайней мере в Крыму местные строители сейчас зарабатывают в среднем по $400-600 в месяц, найти их — большая проблема, еще труднее — найти приличных, вот и приходится завозить сюда гастарбайтеров из СНГ, включая, как ни больно нам это осознавать, Россию. Правда, следует сразу оговориться, что речь идет о строительстве на Южном берегу Крыма (ЮБК), то есть на тех 70 км от Алушты (на востоке) до Балаклавы (на западе), которые за последние два года стали поистине золотыми.
Рельеф местности на ЮБК кардинально отличается от кавказского побережья Черного моря, где горы, которые скорее относятся к разряду холмов, довольно далеко отстоят от береговой линии. То же (или просто степь) характерно и для всего остального побережья Черного моря, за исключением разве что небольшого скалистого участка на северном берегу пролива Босфор близ Стамбула. Крымские горы резко обрываются в море, ширина собственно ЮБК на протяжении всех его 70 км колеблется от нескольких километров до нескольких десятков метров, то есть вся элитная курортная стройплощадка не превышает 100 кв. км, большая часть которых освоена еще во второй половине XIX века. ЮБК облюбовала сначала царская семья, построившая здесь себе летние резиденции, а затем высшая петербургская знать, стремившаяся не терять контактов с императорской семьей даже в отпускной период. Следом за властью, как водится, потянулись в Крым сливки российского бизнеса и наиболее высокооплачиваемые представители интеллигенции, как правило находившиеся в той или иной степени конфронтации с царским режимом. Например, хрестоматийной стала история о том, как писатель Лев Толстой, ехавший в двуколке из магазина домой, на свою дачу в Алупке, не уступил дорогу ехавшему навстречу верхом великому князю Михаилу Романову. Максим Горький, Антон Чехов, Владимир Короленко, Александр Куприн, Леся Украинка и многие другие не столь великие писатели в подобные истории не попадали — возможно, дорогу кому следует они уступали. Хотя Куприна это не спасло: на гонорары от своих книг и заметок в петербургской прессе он купил участок в Балаклаве, но за очередную статью, обличающую царский режим, был выслан из Крыма в административном порядке навсегда, даже домик себе построить не успел.
 |
| Фото: АЛЕКСАНДР СОКОЛОВ |
| Ралиф Сафин успел построить для себя и своей звездной дочери Алсу летний домик, а зимнюю виллу за ним планирует закончить к будущему летнему сезону |
После революции Крым превратился во всесоюзную здравницу, то есть стал местом общего пользования со всеми вытекающими отсюда последствиями. Прямо напротив самого крутого в советские времена гостиничного комплекса "Интурист" в Массандре (честные четыре звезды по международной классификации) метрах в трехстах в море постоянно белел бурун, обозначавший место, где заканчивалась труба ялтинской канализации. Над характерным пятном всегда очень красиво кружили чайки, доставляя эстетическое наслаждение посетителям элитного интуристовского пляжа.
Впрочем, место общего пользования на ЮБК ограничивалось только 40 км так называемой Большой Ялты, то есть побережьем от Алушты до Симеиза и Голубого Залива, где и были сосредоточены всесоюзные здравницы. А вот дальше, до самой южной точки Крымского полуострова, мыса Форос, шло примерно десять километров, отгороженных от отдыхающих в Крыму простых граждан зелеными заборами,— сразу семь так называемых правительственных дач. Фактически дача была одна, просто к ней пристраивал что-то свое каждый следующий после Владимира Ленина правитель нашей страны. Леонид Брежнев каждое лето по очереди принимал здесь вождей братских коммунистических партий (от немца Эриха Хонеккера до монгола Юмжагийна Цеденбала) и имел с ними "плодотворные беседы о международном положении", плавно переходящие в гомерические попойки. Сюда же приехала в августе 1991 года договариваться с "находившимся на отдыхе в Крыму" Михаилом Горбачевым делегация ГКЧП. И сюда же этим летом на празднование дня рождения президента Леонида Кучмы был приглашен спеть пару песен певец Филипп Киркоров, после чего ему поднесли выпить, дали закусить и без лишних слов проводили до калитки, чтобы суперзвезда российской эстрады отдыхал там, где российским суперзвездам и положено: в местах общего пользования.
 |
| Фото: АЛЕКСАНДР СОКОЛОВ |
Таким был ЮБК, когда он вместе со всем полуостровом отошел Украине. При этом Крым получил уникальный, нигде в мире не встречающийся статус автономной республики в составе унитарного государства. На практике это означало, что поддерживать инфраструктуру полуострова властям автономии пришлось, исходя из возможностей местного бюджета, и в Крыму на фоне разрухи начались настоящие бандитские войны почище чикагских — со стрельбой из автоматов из окон "восьмерок" и "девяток", дневными и ночными налетами на кредитно-финансовые учреждения и снайперским отстрелом политического бомонда полуострова. Апофеозом стало заказное убийство в 1994 году в подъезде собственного дома капитана первого ранга Андрея Лазебникова, пресс-секретаря командующего российским Черноморским флотом. После этого украинские силовые структуры получили приказ навести на полуострове порядок и, надо признать, с честью справились с заданием. В течение нескольких месяцев были прилюдно, но аккуратно, без случайных жертв, застрелены почти все главари местных ОПГ, и, хотя киллеры спокойно уезжали с мест преступления в одинаковых "Волгах", они не найдены до сих пор. Желающих занять освободившиеся вакансии местных "крестных отцов" больше на нашлось, и это имело неожиданно приятные последствия для частного бизнеса в Крыму.
 |
| Фото: АЛЕКСАНДР СОКОЛОВ |
| Заместитель министра туризма АРК Марина Слесарева считает, что в отличие от Сочи Крым должен специализироваться на молодежном туризме «на попутках, с рюкзаком» и санаторно-курортном лечении по профсоюзным путевкам |
Такова сегодняшняя ситуация на Южном берегу Крыма, где перспективы строительства почти столь же уникальны, как здешняя природа, но текущая ситуация на рынке недвижимости пока удручает.
Блеск и нищета
Купить квартиру на ЮБК никогда не представляло проблемы — вопреки мифам о враждебности украинского законодательства по отношению к москалям. Гораздо большие трудности испытывает иностранный покупатель, например, в Москве, где, даже имея недвижимость, надо пройти унизительную процедуру регистрации и время от времени повторять ее со все возрастающими моральными и материальными затратами. В Крыму все можно сделать практически за день: пригласить к нотариусу продавца, дать ему деньги, подождать десять минут, пока нотариус распечатает и прочтет вам на украинском языке документ на уже вашу квартиру,— и можно в нее въезжать. Регистрацию своего проживания в Крыму на ближайшие полгода вы уже оформили при пересечении границы, заполнив бланк, на котором украинский пограничник поставил штампик. Да и документов в населенных пунктах ЮБК никто у вас никогда не спросит. Это зона, абсолютно свободная от терроризма и мздоимства таможни и погранслужбы, а все проблемы, которые смакуют в шовинистических тонах российские СМИ, возникают у россиян при пересечении украинской границы на обратном пути. В течение полугода они безболезненно решаются предъявлением на границе вышеупомянутой бумажки со штампиком, а если вы задержались на Украине дольше, то регистрацию без всяких очередей и унижений продлят на любой необходимый вам срок за несколько гривен, внесенных в ближайшем отделении банка.
 |
| Фото: АЛЕКСАНДР СОКОЛОВ |
| Такие коттеджи "под ключ" вообще без коммуникаций за последний год подорожали вдвое — с $30 тыс. до $60 тыс. |
Горечь за неудачные инвестиции в какой-то мере могла нейтрализовать условность крымской квартплаты. Некоторые наивные россияне поначалу ее исправно вносили, и сейчас им стыдно признаваться в этом. С циничной иронией старожилов они восприняли постановление крымского правительства, которое летом этого года решило повысить коммунальные тарифы для иностранцев в шесть раз. Хоть в 106 раз, говорят они, зная, как платят за квартиру в Крыму. Здесь за нее не платят принципиально, за газ, свет и телефон — тоже, а как только долг достигает четырехзначного числа в гривнах (5 гривен — это примерно $1), можно пойти в жилищную контору и поторговаться. Как правило, долг списывается без лишних слов, если владелец квартиры оплатит его треть, некоторые совестливые россияне готовы погасить половину, другие, окончательно развращенные примером аборигенов, твердо стоят на 10% и побеждают.
 |
| Фото: АЛЕКСАНДР СОКОЛОВ |
| По данным первого замминистра экономики Крыма Галины Веклич, к доле инвестиций в строительство на полуострове российского капитала (43%) можно со спокойной совестью приплюсовать инвестиции с Виргинских островов (8,1%), из США (7,6%), Швейцарии (7,4%), с Кипра (6,9%) и из Латвии (5,4%) — как деньги в основном бывших советских граждан |
Это феномен, который еще не получил строгого экономического объяснения. Предварительно его можно объяснить только теми чувствами, которые испытывают многие обеспеченные россияне, попавшие в Крым впервые или после долгого перерыва. Детство и юность более или менее богатых граждан России, которым сейчас около 30, пришлись на перестройку и начало 1990-х годов, и если родители могли себе позволить вывезти их тогда на лето в Крым, то картина тамошней помойки намертво запечатлелась в их сознании. Дальнейший летний рекреационный опыт этих россиян был до скучного стандартен: Анталья — Кипр — Адриатическое побережье Италии — Испания — Лазурный берег — Флорида — Бразилия. Рано или поздно все это приедалось, хотелось чего-то морского, но родного, и человек попадал в Крым. Будучи уже взрослым и опытным, он понимал, что это как раз то место, где можно приобрести недвижимость для более или менее постоянного пребывания тещи с подрастающим поколением и личного летнего отдыха после тяжелой работы по добыванию прожиточного минимума. Ведь в отличие от точно такой же недвижимости за границей, например в Испании и на Адриатике, здесь не возникло бы проблемы со школой для детей, так как государственный язык независимой Украины в Крыму не прижился и, уже ясно, не приживется никогда. Умом россиянин понимал, что при нынешних темпах освоения ЮБК приемлемый уровень чистоты и комфорта будет достигнут здесь в течение ближайших нескольких лет. Ведь он сам имел возможность наблюдать, как быстро места городских свалок и овечьи выпасы превращались в фешенебельные коттеджные поселки на гораздо менее эффектном в ландшафтном смысле средиземноморском побережье. Но даже оценив все это и рискнув вложить деньги в покупку второй квартиры в Крыму, россиянин с удивлением обнаруживал, что того, что ему нужно, здесь просто нет.
Так называемое элитное жилье на ЮБК возводится либо на основе еще советского недостроя, либо по местным проектам, которыми вся элитность сводится к двум санузлам и бетонному забору вокруг двора. При этом "элитные" дома почему-то неизменно позиционируются как жилье у моря, хотя идти до ближайшего пляжа порой приходится минут 30. Никакой инфраструктуры вроде собственной службы быта, ресторана, бассейна, фитнес-зала в "элитных" домах на ЮБК не предусмотрено в принципе. Тем не менее цена метра площади уже составляет в среднем $2 тыс. Удивительно, но и эти квартиры раскупают сейчас как горячие пирожки — правда, в основном преуспевающие граждане Украины, поднявшиеся на донецком угле и запорожском металле.
Предложения элитного по московским меркам жилья следует ожидать только в следующем сезоне. Как сообщили корреспонденту "Денег" в министерстве экономики Автономной Республики Крым (АРК), на стадии согласования сейчас находится сразу несколько проектов первых в Крыму домов клубного типа в Алуште и Балаклаве.
Кто не рискует, тот не пьет шампанского на вилле в Крыму
Тех же российских граждан, кто не хочет ждать милостей от здешних девелоперов, а полон желания самостоятельно обустроить для себя кусочек ЮБК по примеру семьи Романовых и бизнес-элиты периода Серебряного века, тоже ждет разочарование. Дело в том, что формально с 1 января 2002 года на Украине действует новый Земельный кодекс, в котором (ч. 2 ст. 81) говорится: "Иностранный гражданин или лицо без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности".
Однако в сентябре 2003 года председатель республиканского комитета АРК по земельным ресурсам Евгений Жагорников созвал пресс-конференцию, где произнес загадочную фразу: "Продажа земли по закону разрешена и не гражданам Украины, хотя существует ограничение". Корреспондент "Денег" тогда спросил, какое именно это ограничение, но Евгений Жагорников почему-то обиделся и вообще ушел с пресс-конференции.
Ситуация начала проясняться в октябре 2003 года, когда в совете министров Крыма состоялось рабочее совещание по вопросу урегулирования проблемных ситуаций, связанных с выделением земель на территории Большой Ялты. Форум был представительным, в нем участвовали спикер верховной рады Крыма Борис Дейч, председатель совета министров Сергей Куницын, постоянный представитель президента Украины в Крыму Александр Диденко, председатель госкомзема Украины Анатолий Даниленко, руководители правоохранительных органов, мэр Ялты Сергей Брайко, председатели ряда поселковых советов Большой Ялты и руководители сельхозпредприятий, расположенных на Южном берегу Крыма. По официальной версии, участники совещания "отметили, что требует ускорения работа по оценке земли и формированию республиканского кадастра". На самом деле, как разъяснила в сентябре этого года корреспонденту "Денег" первый замминистра экономики АРК Галина Веклич, тогда подходил срок реального введения кодекса в действие — 1 января 2004 года, но крымские местные власти попросили у Киева отсрочки. В результате вступление в силу Земельного кодекса в Крыму было отложено до 1 января 2008 года, а до тех пор продолжают действовать "Переходные положения Земельного кодекса Украины".
Юридический неудобоваримый текст этого "переходного" документа переводится на нормальный язык просто: до 2008 года гражданин России, как и любого другого иностранного государства, не имеет права приватизировать участок крымской земли. Он может лишь оформить долгосрочную аренду на землю, что рискованно: арендная плата может повышаться до тех пор, пока не сделает вашу собственность на Украине нерентабельной. Выход пока только один. Каждый гражданин Украины имеет право на приватизацию 12 соток земли, и сейчас россиянин без риска может лишь купить у украинца эти сотки и получить на них госакт Украины — это единственный документ, подтверждающий ваше право собственности на крымскую землю.
По словам председателя комиссии по местному самоуправлению верховной рады Крыма Владимира Клычникова, на сегодня из 2 млн людей, постоянно или временно обитающих на полуострове, только 36 тыс. получили государственный акт права собственности на землю. Таким образом, выбор мест для постройки собственной виллы на ЮБК резко сокращается. Далеко не все привлекательные участки здесь приватизированы, а те, что приватизированы, уже по много раз перепродавались, и сегодня их цена поражает воображение даже тех, кто приценивался к земле в районе Рублево-Успенского шоссе. Средняя цена сотки на ЮБК этим летом достигла $15 тыс., а максимальная — $70 тыс. (по такой цене было выставлено на продажу всего два участка: 10 соток в парке Ливадийского дворца и 5 соток в Балаклаве). Цены меньшие, чем названные, предполагают, что вас хотят ввести в заблуждение. Так, корреспондента "Денег" заинтересовала секция практически готового таунхауса на берегу моря за $65 тыс., и он отправился в контору его владельца — одной из самых крупных в Крыму строительных фирм. Управляющий не смог с ходу придумать причину столь вызывающего демпинга, поэтому в итоге был вынужден честно признаться, что участок земли, на котором стоит таунхаус, принадлежит украинскому военно-морскому институту: "Но вы не волнуйтесь, мы с начальником училища оба депутаты горсовета, и на прошлом заседании он мне обещал, что проблем по передаче нам земли не будет".
Как раз в этом сомнений не было: один депутат всегда договорится с другим депутатом. Тем более что один из них для убеждения другого располагает очень приличными деньгами, собранными с легковерных людей за некоторое количество кирпичей, сложенных в виде таунхауса.
Вот, собственно, и все, что можно сказать о современном состоянии рынка недвижимости на Южном берегу Крыма. Он, рынок, в отличие от самого ЮБК, может вам не нравиться, но надо воспринимать его таким, каков он есть. И либо рисковать сейчас, вкладывая туда большие, но пока все-таки разумные деньги, либо немного подождать и покупать себе потом кусочек Крыма по ценам острова Капри.
СЕРГЕЙ ПЕТУХОВ
|